房地产企业合作开发本质上是资源的重新整合，一方出钱，另一方出地，是合作开发的最常见模式。实务中合作开发有三大关键决策要点：

一、谁做开发主体？

假设A公司出地，B公司出钱，双方合作开发，开发主体有几种可能呢？

第一种，A公司可以直接做开发主体，B公司将资金投入A公司；

第二种，B公司做开发主体，A公司将土地过户到A公司；

第三种，双方新设C公司作为开发主体，，A公司将土地投入，B公司将资金投入。

三种开发主体类型，实务中第一种较为常见，关键原因主要是受制于土地过户的25%限制和过户的各种税费压力，但A公司做主体一定就好吗？决策中还需要考虑双方的风险和控制权问题。

二、利益如何分配？

利益分配是合作的关键，通常有三种分配模式：

第一种，双方按比例分配项目税后利润。

也就是说双方按照投入的资产（资金）折算持股比例，最终风险共担，收益共享，分配税后利润；

这种模式下，资金投入方如果为股东，则取得的收益自然就是股息红利的免税收入；如果资金投入方不做股东，只作为项目投资人在项目部层面合作怎么办？国税发2009年31号文中将这种情况理解为不设立项目公司的合作开发，依然认定资金方最终按照比例分得的回报为股息红利，那么自然也就属于所得税的不征税收入。

第二种，一方要求固定回报，另一方取得剩余收益。

假设出地方要求取得固定回报，投入土地要求取得3亿元，不承担经营风险，这会被理解为土地使用权的转让，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）文件第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。那么在税法上，也会按照法律对交易性质的认定要求出地方缴纳土地转让的各项税费。

假设出钱方要求取得固定回报，不承担经营风险，自然也会理解为资金利息收入。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）文件第二十六条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。那么出钱方自然人应当按照利息收入缴纳增值税和企业所得税。

第三种，要求分的房屋的。

如果是出地方要求分房，应被理解为以地换房，出地方和换出公司如果不是一家的应各自视同销售缴纳各种税费；

如果是出钱方要求分房，应被理解为拿钱买房，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第5号）文件第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

三、双方谁说了算？

合作中最大的问题除了利益就是控制权了，实务中有以一方为主的，也有双方共同控制的，一般控制权体现在两个层面的设计：

第一个是股东会和董事会层面的设计，对于重大事项如何形成决议？

第二个是经营层面的设计，主要体现在章子的使用、账户的使用、财务的审批权限、人员的任免机制等四个核心问题上，此处不再一一赘述。

合作开发收益巨大，风险同样巨大，尤其是涉税风险，因此合作双方一定要在合作开始之前就充分考虑到双方合作模式的利与弊，考虑到未来出现纠纷的解决机制，考虑到最终项目的税费如何承担，以及合作双方是否会产生额外税费，没有预先的计划和安排，合作开发分崩离析的几率非常之高。

本文看点：房地产企业是资金密集型企业，有人说融资能力是地产企业的看家本领。在国家对房地产调控趋严、银行信贷紧缩的环境下，就决定了房地产企业的资金来源渠道多样，除从银行等金融机构融资外，还需要向非金融机构和自然人融资，不同融资渠道的资金来源的利息，涉税处理有所不同。

　　智慧源（中国房地产财税咨询网），作为16年来从事房地产财税研究的地产财税专家，对不同融资渠道来源的借入资金利息涉税处理要点进行了梳理、归纳，希望对您有所帮助。

　　一、来自于银行等金融机构资金利息的涉税处理要点

　　（一）项目公司直接从银行借款的涉税处理要点

　　1、增值税

　　按照财税[2016]36号文规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

　　2、土地增值税

　　因为资金直接来自于银行，能够按转让房地产项目计算分摊的，可以据实扣除。

　　3、企业所得税

　　因为资金直接来自于银行，可以在税前据实扣除。

　　（二）关于集团“统借统还”

　　1、内部使用不“加价”情况下，免增值税。

　　2、统借统还归根结底是使用外部资金，非关联方之间借贷。

　　（1）企业所得税

　　下属企业支付的利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除；

　　（2）土地增值税

　　凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　二、向非金融机构借款利息的涉税处理要点

　　（一）税务凭据：税务局代开利息发票。

　　（二）非关联方涉税处理

　　1、增值税

　　利息不能抵扣。

　　2、土地增值税

　　通常情况下，不允许扣除，具体视地方规定。

　　3、企业所得税

　　利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除。

　　（三）关联方借款利息企业所得税处理

　　1、通常情况

　　利息扣除考虑“双限”，即“资债比”非金融企业2：1的限制和同期金融机构贷款利率限制。

　　2、例外情况

　　按照财税[2008]121号第二条规定，提供相关资料，证明交易活动符合独立交易原则的或者企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

　　3、注意事项

　　（1）可按金融企业同期同类贷款利率标准扣除，超出部分，需要在年底汇算时调整（预缴企业所得税时不用调）

　　（2）提供《金融企业的同期同类贷款利率情况说明》

　　根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

　　三、向自然人借款利息的涉税处理要点

　　（一）税务凭据：税务局代开利息发票。

　　（二）签订借款合同，内容真实、合法、且不具有非法集资目的。

　　（三）相关代价

　　1、个人所得税20%，

　　2、流转税起征点：每月低于3万，超过3万，增值税征收率3%（按照小规模纳税人标准）。

　　（四）企业所得税限制

　　1、利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在企业所得税税前扣除。

　　2、自然人股东受资债比限制。

　　3、内部职工、其他人员无资债比限制。

　　（五）其他

　　1、增值税

　　利息不能抵扣。

　　2、土地增值税

　　同向非金融机构借款。

　　四、其他

　　一般情况下，境外融资利息、信托利息、委贷利息、基金利息、债券利息、财务顾问费等无法在土增税前列支。