财预[2012]453号 财政部、国家税务总局、中国人民银行关于《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法》的补充通知
发文时间:2012-12-25
文号:财预[2012]453号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处,中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,省会(首府)城市中心支行,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市中心支行: 

  为更好落实《财政部 国家税务总局 中国人民银行关于印发〈跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法〉的通知》(财预[2012]40号),现对有关事项补充通知如下:

  一、关于分支机构查补收入的归属。二级分支机构所在地主管税务机关自行对二级分支机构实施税务检查,二级分支机构应将查补所得税款、滞纳金、罚款地方分享部分的50%归属该二级分支机构所在地,就地办理缴库;其余50%分摊给总机构办理缴库,其中,25%归属总机构所在地,25%就地全额缴入中央国库,由中央财政按照一定比例在各地区间分配。

  二、关于税款滞纳金、罚款收入的归属。除查补税款滞纳金、罚款收入实行跨地区分享外,跨省市总分机构企业缴纳的其他企业所得税滞纳金、罚款收入不实行跨地区分享,按照规定的缴库程序就地缴库。

  三、关于预算科目的调整。将财预[2012]40号文件和2013年《政府收支分类科目》中1010450项名称修改为“企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”。1010450项下01目名称修改为“内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”;02目名称修改为“港澳台和外商投资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”;03目名称修改为“中央企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”。科目具体修改情况见附件。

  四、关于缴库程序。分支机构分摊的查补税款入库的预算科目为1010449项“分支机构汇算清缴所得税”下的有关目级科目,级次为“中央60%、地方40%”;滞纳金、罚款入库的预算科目为1010450项“企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”下的有关目级科目,级次为“中央60%、地方40%”。

  总机构分摊的查补税款入库的预算科目为1010442项“总机构汇算清缴所得税”下的有关目级科目,级次为“中央60%、中央20%(待分配)、地方20%”;滞纳金、罚款入库的预算科目为1010450项“企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”下的有关目级科目,级次为“中央60%、中央20%(待分配)、地方20%”。国库部门收到总机构企业查补税款和滞纳金、罚款后,将其中60%列入中央级1010442项“总机构汇算清缴所得税”下的有关目级科目和1010450项“企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”下的有关目级科目,20%列入中央级1010443“企业所得税待分配收入”下的有关目级科目,20%列入地方级1010442项“总机构汇算清缴所得税”下的有关目级科目和1010450项“企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”下的有关目级科目。

  五、其他。本办法实施后,缴纳和退还2012年及以前年度的企业所得税,仍按原办法执行。

  财预[2012]40号文件规定与本文规定不一致的,按本文规定执行。

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房企清算后再转让房产的涉税处理

房地产开发公司对开发项目清算后,还有剩余房量未进行销售,那么剩余的房产再转让时,是就剩余的房产单独计算土地增值税?还是并入原清算数据重新启动土地增值税清算?相信这是很多房地产企业会计存疑的问题,笔者就清算后再转让房产如何进行涉税处理跟大家进行共同探讨学习。


一、剩余房产是否要单独重新启动清算?

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通过(国税发[2006]187号)规定我们可以得出结论,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。也就是说,土地增值税是以一个项目为单位进行的清算,对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发项目中扣除,对同一项目也不能作为两个清算单位,所以,对一个开发项目清算后,剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税,也就是说无需再按照原清算程序重启启动清算。


二、剩余房产再转让如何计算其扣除成本?


同样根据国税发[2006]187号 第八条规定:在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式如下:单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积(注意:清算时的扣除项目总金额是否包括与转让房地产有关的税金,各地税务机关口径不一,企业应注意本地区内的具体政策规定,我们以海南省的为例:认为扣除项目总额是不包含税金的,详见下图)也就是说:

清算后房产转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加


由此可见:土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分,尽管单位建筑面积成本是相同的,但由于先后销售房屋的房价不一,一般来说,后期销售的房高于前期销售的房屋,而土地增值税采用的是超率累进税率,所以计算结果是有较大差异的。


三、审核期间转让的具体规定


目前国家税务总局文件没有明确规定,但是可参考其他各地税务机关的规定。

例如:海南省的规定如下:


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实务中我们企业从政府取得土地,无论是后续开发还是自持建设办公厂房等,都应取得相应齐备的手续资料入账,以免在后续成本不予扣除给企业造成税费损失。土地成本入账应附有基本资料如下:

一、政府返还土地出让金用于回购安置房


甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地50亩,与国土部门签订的出让合同价格为5000万元,企业已缴纳5000万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予甲公司1000万元,用于回购回迁房款,此项目为老项目。


(1)增值税


甲企业收到政府返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元,若为政府回购回迁房的款项,实质可理解为甲公司销售商品房取得的销售收入。需根据[国家税务总局公告2016年18号]及营改增36号文件要求,应将其款项确认收入,按适用税率缴纳增值税。


(2)土地增值税

因此企业在收到政府回购回迁房款项1000万元,在计算土地增值税时应确认为商品房销售收入,缴纳土地增值税。


(3)企业所得税


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二、政府返还土地出让金用于前期拆迁补偿款


丙房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为8000万元,企业已缴纳8000万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙公司2000万元,用于该项目土地及地上建筑物的拆迁费用支出。


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