居民企业一次性收取了两年的租金,如何在缴纳企业所得税时确认收入?
发文时间:2020-08-20
来源:山东税务
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答案:根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第十九条规定,租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。


另根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第一条规定:“根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。”


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居民个人的境外所得如何计算个税及抵免境外已缴税款?

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  不知道各位水友有没有取得过来源于境外的收入,木水反正就没取得过。取得来源于境外的收入,怎么是否需要缴纳个人所得税呢?在境外已经按照境外法律缴纳的个人所得税性质的税款,是否能够抵免境内的个税?

  对于居民个人来说,以上两个问题的答案都是肯定的。至于怎么算,本期木水谈谈个人的一些理解。由于国际税收并不是木水的强项,所以有什么错漏的地方,敬请指正。

  说到境外所得的个人所得税,就不得不提最近财政部和税务总局联合发布的《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号,简称财税3号公告)。

  一、如何判断所得是否来源于境外

    法条速递

  财税3号公告第一条下列所得,为来源于中国境外的所得:

  (一)因任职、受雇、履约等在中国境外提供劳务取得的所得;

  (二)中国境外企业以及其他组织支付且负担的稿酬所得;

  (三)许可各种特许权在中国境外使用而取得的所得;

  (四)在中国境外从事生产、经营活动而取得的与生产、经营活动相关的所得;

  (五)从中国境外企业、其他组织以及非居民个人取得的利息、股息、红利所得;

  (六)将财产出租给承租人在中国境外使用而取得的所得;

  (七)转让中国境外的不动产、转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的股票、股权以及其他权益性资产(以下称权益性资产)或者在中国境外转让其他财产取得的所得。但转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的权益性资产,该权益性资产被转让前三年(连续36个公历月份)内的任一时间,被投资企业或其他组织的资产公允价值50%以上直接或间接来自位于中国境内的不动产的,取得的所得为来源于中国境内的所得;

  (八)中国境外企业、其他组织以及非居民个人支付且负担的偶然所得;

  (九)财政部、税务总局另有规定的,按照相关规定执行。

  解释

  这段规定其实基本是对《中华人民共和国个人所得税实施条例》(简称实施条例)关于境内所得定义的反向描述,同时,增加了一些实施条例未明确的所得来源地判断规则:

  1.稿酬所得和偶然所得,根据支付且实际负担人的身份确定,如果支付且实际负担人为境外企业、其他组织以及非居民个人,就属于境外所得;

  2.经营所得,根据生产、经营活动发生地确定;

  3.权益性资产转让所得,根据一般根据被投资单位所在地确定,但是,为了和税收协定保持一致,规定了一个例外情况,当该权益性资产被转让前三年(连续36个公历月份)内的任一时间,被投资单位的资产公允价值50%以上直接或间接来自位于中国境内的不动产的,取得的所得为来源于中国境内的所得。以中新税收协定为例,其中第十三条“财产收益”的第四款规定:“缔约国一方居民转让股份取得的收益,如果股份价值的百分之五十以上直接或间接由位于缔约国另一方的不动产构成,可以在缔约国另一方征税。”

  二、境外所得如何计算个人所得税

  根据财税3号公告的规定,居民个人取得境外所得的计算应纳个税的方法,根据所得的种类,分为与境内所得合并计算和单独计算两种。

  与境内所得合并计算的所得类型

  计算应纳个税时,需要合并计算的是综合所得和经营所得。其中,对于居民个人取得境外经营所得的,按照个人所得税法及其实施条例的有关规定计算的亏损,不得抵减其境内或他国(地区)的应纳税所得额,但可以用来源于同一国家(地区)以后年度的经营所得按中国税法规定弥补。

  单独计算的所得类型

  除了上述两项所得以外,其他类型的所得,不需要与境内相同类型的所得合并计算,而直接按照中国税法的规定单独计算应纳个税。

  三、怎么进行境外税收抵免

  个人所得税境外所得税收抵免的总体原则就是“分国(地区)不分项”抵免,但是计算抵免限额时,需要根据不同类型所得先计算来源于一国(地区)的各类所得抵免限额,再加总成来源于一国(地区)的总抵免限额。

  法条速递

  财税3号公告第三条居民个人来源于一国(地区)的综合所得、经营所得以及其他分类所得项目的应纳税额为其抵免限额,按照下列公式计算:

  (一)来源于一国(地区)综合所得的抵免限额=中国境内和境外综合所得依照本公告第二条规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额÷中国境内和境外综合所得收入额合计

  (二)来源于一国(地区)经营所得的抵免限额=中国境内和境外经营所得依照本公告第二条规定计算的经营所得应纳税额×来源于该国(地区)的经营所得应纳税所得额÷中国境内和境外经营所得应纳税所得额合计

  (三)来源于一国(地区)其他分类所得的抵免限额=该国(地区)的其他分类所得依照本公告第二条规定计算的应纳税额

  (四)来源于一国(地区)所得的抵免限额=来源于该国(地区)综合所得抵免限额+来源于该国(地区)经营所得抵免限额+来源于该国(地区)其他分类所得抵免限额

  举个栗子

  例小缘是居民个人,2019年度取得以下境内、境外收入:

  1.在境内好人有限公司任职,取得年度工资薪金300000元(缴纳个税税前,以下都是);向A国某公司提供独立咨询服务取得劳务报酬100000元,根据A国法律已缴纳个税12000元;从A国取得稿酬收入50000元,根据A国法律已缴纳个税10000元;向B国某公司授权某专利技术,取得特许权使用费200000元,根据B国法律已缴纳个税50000元;

  2.与木水设立合伙企业,2019年应分得经营所得450000元;与某外国人在A国设立合伙企业,2019年按中国相关法规规定计算的应分得经营所得200000元,根据A国法律已缴纳个税10000元;

  3.转让A国某公司的股票,取得所得300000元,根据A国法律已缴个税50000元;取得从B国某公司分得的股息100000元,根据B国法律规定已缴个税10000元。

  小缘根据中国法律规定,2019年度缴纳社保公积金个人负担部分为10000元,专项附加扣除全年为30000元,没有其他税前扣除项目。

  问:不考虑其他税费的影响,小缘2019年度境外所得抵免限额是多少?小缘2019年度应纳个税是多少?

  分析

  第一步,根据“分国不分项”的原则,先分别对A和B两国计算出各自的抵免限额。

    A国:

  小缘A国综合所得抵免限额=[300000+100000*(1-20%)+50000*(1-20%)*70%+200000*(1-20%)-60000-10000-30000)*30%-52920]*{[100000*(1-20%)+50000*(1-20%)*70%]/568000}=87480*0.19=16621.2元

  小缘A国经营所得抵免限额=[(450000+200000)*35%-65500]*(200000/650000)=49846.15元

  小缘A国其他所得抵免限额=300000*20%=60000元

  小缘A国的抵免限额=16621.2+49846.15+60000=126467.35元

  B国:

  小缘B国综合所得抵免限额=87480*(200000*(1-20%)/568000)=24642.25元

  小缘B国经营所得抵免限额=0元

  小缘B国其他所得抵免限额=100000*20%=20000元

  小缘B国的抵免限额=24642.25+20000=44642.25元

  第二步,比较在A和B两国实际缴纳的个税和各自的抵免限额。

  小缘在A国实际缴纳的个税=12000+10000+10000+50000=82000元&<126467.35元。

  所以可以抵免在A国实际缴纳的全部个税82000元。

  小缘在B国实际缴纳的个税=50000+10000=60000元&>44642.25元。

  所以只能抵免在B国实际缴纳的个税中的44642.25元,剩余的15357.75元结转都后续五个纳税年度抵免。

  小缘2019年度应纳个人所得税=87480+162000+60000+20000-82000-44642.5=202837.50元

  通过上面的举例,木水简单的分享了一下对居民个人境外所得税收抵免计算方法的理解。


为响应抗疫免租户租金期间如何进行税务处理

各位水友大家好,欢迎来到木水吹税时间!

  2020年的1月下旬开始,一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中,就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策,包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业,为了与租户同心抗疫,主动承担社会责任,也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。


  免租定时期,可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担,对疫情结束后恢复经济,稳定就业有非常好的作用,木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。

  但是,租金是免了,免租期间的税务处理怎么整呢?

  众所周知,不动产出租涉及多个税种,其中木水认为影响最大的是三个税种:增值税、房产税和企业所得税。下面,木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。

  一、增值税

  增值税主要考虑的问题,就是这种临时免租期间,是否属于视同销售应税服务,是否需要按规定缴纳增值税呢?木水认为,不属于视同销售应税服务。

  法条速递

  《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号,简称86号公告)第七条纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  解释

  86号公告规定了,在不动产租赁合同中如果约定了免租期,那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了,在疫情期间这种对租户的临时减免,属于在租赁合同中约定了免租期吗?木水认为是属于的。

  根据合相关法律法规规定,当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情,对租户进行临时租金减免,实质上就相当于变更合同,而租户在没有表达反对该项变更,并且已经按变更后的合同履行,即在临时减免期间不交租金,就相当于同意变更,此时,租赁双方协商一致,租赁合同实现变更,该临时减免期,就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。

  当然,主管税务机关在实际执行中,由于口头约定太难以核实,一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险,商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告,以公告的形式告知租户,并约定公告一定时期后租户未提出反对的,视为同意定期减免租金的决定。这样,公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示,在租户未反对的情况下,就可以视为变更了原租赁合同,在合同中增加了该项免租期了。

  实在不行,还可以搬出以下的规定哦。

  《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”

  减免租金,与租户同心抗疫,助力中小微企业恢复生产经营,这可是全国现阶段最大的公益事业哦,如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话,有点说不过去呀。

  二、房产税

  房产税的处理却没有那么友好咯。

  法条速递

  《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题

  对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  解释

  这个其实不用太多解释了,免租期间不从租,要从值计征房产税。但是对于一些公司来说,从值计征的房产税往往比从租计征税费还重,本来为了打赢抗疫战,减免租户租金,已经造成企业现金流的紧张了,现在反而要缴纳更多的房产税,有点雪上加霜啊,还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢?


  如果因为受到疫情的影响,造成经营资金流紧张,需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难,那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。

  法条速递

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外,纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。

  三、企业所得税

  法条速递

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

  租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  解释

  从企业所得税相关法规可以看到,在企业所得税角度,并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围,所以,免租期间,企业无需确认应税收入。

  以上就是木水对抗疫期间,商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解,希望对各位水友有帮助。武汉加油!天佑中华!希望疫情尽快结束!