国税发[2000]219号 国家税务总局关于印发《关于2001年农业税收工作的指导意见》的通知
发文时间:2000-12-29
文号:国税发[2000]219号
时效性:全文有效
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 天津、河北、黑龙江、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、重庆、贵州、甘肃、宁夏、新疆、青海省(自治区、直辖市)及宁波、厦门、青岛、深圳特区财政厅(局),北京、山西、内蒙古、辽宁、吉林、海南、四川、云南、陕西省(自治区)及大连市地方税务局:

  2001年是实行国民经济和社会发展“十五”计划的开局之年,为做好2001年农业税收征收管理工作,确保农业税收各项工作任务的完成,现将《关于2001年农业税收工作的指导意见》印发给你们,供各地安排落实2001年工作时参考。

  为了全面了解掌握各地2000年农业税收工作开展情况和2001年农业税收工作计划安排,请各地将2000年农业税收工作总结和2001年农业税收工作计划,于2001年1月底前报送总局(农业税征收管理局)。


关于2001年农业税收工作的指导意见


  根据中央经济工作会议精神和全国税务工作会议的部署,2001年农业税收工作的指导思想是:以党的十五届五中全会精神为指导,积极推进农村税费改革,减轻和稳定农民负担;严格执行农业税收的各项政策规定,充分发挥农业税收组织收入、调控经济的职能作用;坚持依法治税,规范征收管理,改进和完善农业税收征管制度和办法,努力提高农业税收征管法制化、规范化、专业化和信息化水平,全面开创农业税收工作新局面。

  一、正确执行农村税费改革和农业税收政策,积极稳妥地确定农业税收收入计划

  各地的2001年农业税收收入计划,要根据农村税费改革和税收政策的变化以及农业生产形势作适当调整。

  (一)试点地区的农业税收入计划要按照中央关于进行农村税费改革试点的文件精神和省级人民政府制订并经国务院批准的实施方案,反复测算,重新进行调整;要在确保减轻农民负担的前提下,合理分配农业税收入任务;非试点地区要继续贯彻农业税“稳定负担”政策,不得擅自增加农业税任务,随意调整农业税负担。各地要根据当地粮食收购政策和价格的变化,合理安排农业税收入计划;实际执行中粮食收购价格发生变化时,农业税计税价格和征收任务要及时相应调整。

  (二)在安排农业特产税收入计划时,各地要根据税费改革后农业特产税政策的调整和变化,充分考虑大宗农业特产品价格下跌,比较利益下降,受灾影响较重等相关因素,适当调整农业特产税收入计划。严禁不问有无税源或税源多少,任意加码和平均摊派税款等不规范的做法。

  (三)耕地占用税收入计划,各地要根据非农业建设项目占地计划和掌握的以前年度尾欠税额编制下达。

  (四)契税收入计划,要根据各地房地产交易日趋活跃、税源大幅增加的实际情况,按照积极稳妥、挖潜增收的原则作适当调增。

  各级农业税收征收机关要充分认识做好农村税费改革和农业税收工作的重要性,正确把握和处理组织农业税收收入与减轻农民负担的关系,以执行政策为前提,以组织收入为中心,严格依法治税,力求应收尽收。农业税收的各项征管工作要紧紧依靠地方党政领导,充分发挥农业税收征管人员的主动性和积极性,密切部门配合,形成乡村干部和群众性的协税护税网络,确保组织收入工作的正常开展。要及时研究和解决农业税收征收工作中出现的新情况和新问题,采取得力措施,强化征管手段,积极清缴欠税,努力堵漏挖潜,保证农业税收收入的稳定增长,为农村社会的稳定多作贡献。

  二、加强调查研究,积极参与和全面推进农村税费改革试点工作

  按照中央关于加快农村税费改革的部署要求,2001年将有大部分省(自治区、直辖市)全面进行农村税费改革试点。各级农业税收征收机关作为税费改革后农业税征管的执行机关,要积极参与农村税费改革试点工作,深刻领会和坚决贯彻《中共中央 国务院关于进行农村税费改革试点工作的通知》精神;要深入开展调查研究,掌握第一手材料,为税费改革试点地区各级政府和领导机构决策提供有价值、有说服力的材料,积极为税费改革试点工作献计献策;各级农业税收征收机关要深入结合农村税费改革试点工作的实践,重点研究农业税政策规定以及征管工作中存在的问题,特别是对一些反映突出的影响农民负担的问题,如农业税计税价格的确定、计税土地的核实、常年产量的确定、农业税征收任务的总额控制等要认真调查研究,切实提出可行的解决办法;同时要深入研究在社会主义市场经济条件下和中国即将加入世界贸易组织(WTO)情况下农业税制度改革的对策和办法,探索新的思路。各地要结合本地的实际情况,积极研究并提出农业税改革的试点方案,对改革过程中反映的问题要严密监测并积极研究解决。

  为总结交疏各地经验,讨论研究有关问题,拟于一季度适时召开全国农村税费改革有关农业税工作座谈会。

  三、加强征管法制建设和制度建设,切实规范农业税收征收管理工作

  各级农业税收征收机关要按照规范和加强并重的原则,建立和完善农业税收征管法制和制度建设。

  (一)制定出台《农业税收征收管理条例》。适应依法治税和依法行政的要求,根据《税收征管法》修订的规定,结合农业税收的特点,全面系统规范农业税收征纳关系和行为,使农业税收征收管理尽快纳入法制化、规范化的轨道。

  (二)针对当前农村税费改革试点工作中农业税征收管理存在的问题,在《农业税收征收管理条例》出台之前,作为农村税费改革的重要配套文件,敦请国务院农村税费工作小组尽快审核、上报由我局代国务院草拟的《关于规范和加强农村税费改革试点地区农业税征收管理工作的通知》,以指导和规范改革试点地区农业税征收工作的顺利开展。

  (三)抓紧做好修订《农业税条例》和《国务院关于对农业特产收入征收农业税的规定》的配合工作。修订农业税收法律法规是推进农村税费改革试点工作的重要配套措施,各级农业税收征收机关要在深入调查研究的基础上,做好各项有关工作,确保立法质量。

  (四)积极做好实施耕地占用税暂行条例(修订案)的各项准备工作。新修订的《耕地占用税暂行条例》在征收范围、税率、减免范围等方面作了较大调整。各级农业税收征收机关要在总结以往工作经验的基础上,及时组织好对新条例的贯彻落实工作,正确执行新的耕地占用税政策。

  (五)进一步改进和规范耕地占用税征收方式。根据当前农用土地占用审批管理体制改革的实际情况,为加大耕地占用税执法力度,提高征收效率,各地应在年内统一实行“同级批地、同级征收”的征收模式。对由中央和省级人民政府批准的非农业建设项目占用耕地,由省级征收机关依法征收耕地占用税;对由地(市)、县(市)或乡镇级人民政府在上级核准的农用土地占用数量指标范围内审批的占地项目,分别由批准具体占地项目的同级政府征收机关负责征收。

  (六)规范和统一契税征管操作规程。针对近几年来契税新条例在贯彻实施工作出现的新情况、新问题,抓紧出台企业在转制、改组过程中涉及产权转移的契税新政策,积极支持企业深化改革,适应社会主义市场经济的新形势;要进一步强化契税征管,提高征收工作质量,各级农业税收征收机关应当在严格执行政策、规范执法的前提下底善契税征管操作规程,确保契税收入的稳步增长,拟在年内适当时机召开全国契税征管工作会议,总结推广各地好的做法和经验,研究制定规范统一的契税征管操作规程。

  (七)加快农业税收信息化建设,努力提高征管工作水平。要不断适应农村税费改革的新形势,把推进农业税收征管信息化作为理顺农业税收征纳关系、规范征管行为的重要手段,加快农业税收征管信息化建设步伐,有组织、有计划地探索开发农税征管软件,基本实现基层由手工操作向计算机操作管理的过渡,为基层征收机关提高征管水平和工作效率,实行依法治税打下坚实的基础。总局拟在年内适时出台基层农业税收征管信息化的方案和意见,以指导各地农业税收征管信息化工作的开展。

  四、认真落实农业税收各项政策规定。加强对农业税收工作的监督、检查

  (一)坚持依法治税,依率计征,防止征过头税和税费混征,切实做到依照税法规定组织完成收入任务,在完成收入任务的同时正确执行税法。要加强对农业税收政策执行情况和收入的分析检查,及时发现和纠正征收工作中存在的问题,保证农业税收各项政策规定的有效落实。

  (二)认真落实农业税减免政策规定,做好灾区农业税减免工作。各地要针对2000年农业税待大灾歉减免下达较晚的实际,抓紧做好落实工作,确保减免税款按规定及时落实到受灾农户,严禁截留挪用。总局拟于二季度,组织各地开展农业税减免政策落实情况的专项检查。

  (三)规范执法,坚决杜绝平摊农业特产税的错误做法。近年来,各地平摊农业特产税的现象有所遏制,但确实仍有一些地方存在平摊征收问题。对这种平摊征收的错误做法,各级征收机关一定要引起高度重视,要严格执行中央关于切实减轻农民负担的基本方针,从维护党和国家的政策,维护农村社会稳定和群众利益出发,采取切实可行的措施加以解决,坚决防止平摊征收现象的再度发生。

  (四)继续贯彻实施新的《农业税收会计制度》和《农业税收票证管理办法》。要根据农业税收征管工作中出现的新情况、新问题,及时总结和完善《农业税收会计制度》和《农业税收票证管理办法》,保证新的会计制度正确执行和全国统一的票证管理办法的实施。总局将在年内适时组织进行全国会计制度和票证管理办法专题检查,针对存在的突出问题,完善有关规定,督促各地严格执行新制度办法的各项具体规定。

  五、加强农业税收征青基础工作,努力改善征管环境和条件

  (一)全面加强农业税收宣传工作。农业税收宣传工作要注意总结经验,突出重点。不仅要宣传纳税人依法纳税和征收机关依法征税,还要突出宣传保护纳税人的权益。2001年农业税收宣传工作的重点是农村税费改革和农业税征管。各地要利用税收宣传月,广泛宣传农村税费改革政策和调整后的农业税政策,使社会各界和广大纳税人充分认识农村税费改革的重大意义以及改革的复杂性、艰巨性,牢固树立支持改革、依法纳税的思想观念,为全面推进农村税费改革和农业税征管工作的开展创造良好的氛围和条件。

  (二)建立现代化的农业税收征管基础档案。各地要结合农村税费改革试点和农业税收征管信息化工作的开展,认真做好农业税基础数据的登记造册工作,尤其对影响农民负担水平的农业税计税土地、常年产量等要调查核实清楚,并建立起动态管理制度,随时根据实际情况的变化予以调整。要运用信息技术加强农业税收征管基础档案的规范化管理,开发、利用农业税收基础管理软件,更新、配备计算机,建立起程序规范、数据完备、查询方便、速度快捷的现代化的农业税收征管基础档案,降低征管成本,提高征管效率。

  (三)注重农业税收工作的理论研究。税制改革和税费改革后,农业税收政策和农业税收征管体制将发生较大调整和变化。在新形势下,要把农业税收工作推向前进,必须搞好调查研究和理论研究,把对有关农业税收工作中重大理论和实践问题作为一项重要工作来抓。以利于决策机关正确制定农村政策。促进农村经济发展。农业税收政策直接关系农民负担状况和农村经济发展,注重农业税收工作的调研,就是要深入农村、到农民群众中去,研究历史、分析现状、发现问题,并针对存在的问题提出对策和建议,正确制定适合农村经济发展方向的农业税收政策,维护农村稳定,促进农村经济全面协调发展。

  (四)重视农民来信、来访工作。各级征收机关要本着对农民群众高度负责的精神和态度,认真做好涉及农业税收的信访接待和处理工作。对农民群众反映的情况和问题,要仔细倾听并研究解决,对一时不能解决的问题,要多做耐心细致的说服解释工作。对农民群众反映强烈且多次上访反映一直未能得到解决的重大问题,上级征收机关要加大直接查处的力度,并限期整改,保证给农民群众一个公正明确的交代。

  六、加强对农税干部队伍的培训和管理,全面提高农税干部队伍的整体素质

  加强对农税干部的思想建设、组织建设、作风建设和职业道德建设,采取多种形式,组织开展对邓小平理论、“三个代表”重要思想和十五届五中全会精神的学习,教育广大农税干部树立正确的人生观、价值观、世界观,自觉抵制各种不良思想的侵蚀,切实提高农税干部队伍的思想素质。

  适应依法治税、依法行政和严格管理的要求,动员和组织广大农税干部加强对有关农业税收征管法规的学习,使广大农税干部对与农业税收征管业务有直接联系的法律、法规和现行政策有一个全面的认识和了解,树立法制观念,自觉规范征税程序和行为,提高征管工作质量和水平。要根据农村税费改革和农业税收政策与征管业务的发展变化,利用不同形式,开展培训学习,切实提高农税干部队伍的政策水平和业务素质。

  农业税收涉及千家万户,政策性强,特别是税费改革后,征管任务加大。各级农税征收机关要积极争取地方党委政府切实加强对农业税收工作的领导,协调有关部门共同做好农税工作。各地在机构改革中,要根据农村税费改革的形势要求,保持农税征管机构和人员队伍的基本稳定;要深入研究和解决当前在农税机构、队伍建设以及干部管理中出现的问题,切实改善基层工作条件和待遇,调动和发挥广大农税干部的主动性、积极性和创造性,保证农业税收工作的顺利开展。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。