房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理要点
发文时间:2020-11-25
作者:薛晓艳
来源:焦点财税
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近年来,越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式,寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作,运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展“委托代建”业务。实务中,许多财务人员会将代建模式与其他业务模式混淆,本文将对地产企业“委托代建”业务的涉税问题进行分析。


  一、“委托代建”业务包括哪些范围?


  房地产开发企业的委托代建业务包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程。


  二、标准的“委托代建”业务应符合哪些基本条件?


  目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定,而部分地区的税务局自行制定了相应政策。通过了解各地政策,可以大致总结标准的“委托代建”业务需要同时符合以下几个基本条件:


  1、由委托方自行立项;


  2、不发生土地使用权或产权转移;


  3、代建方不垫付资金,单独收取代建手续费或管理费;


  4、代建方事先与委托方签订有委托代建合同;


  5、施工方将建筑服务发票开具给委托方。


  三、标准的“委托代建”业务应缴纳哪些税?


  如果同时符合以上五个基本条件,就是税务上认定的标准“委托代建”业务,需要委托方与代建方签订委托代建合同,按合同约定条款支付工程代建手续费或管理费,代建方负责整体项目工程的过程管理,业务实质是代建方提供了一种特殊的工程管理服务,应就取得的代建手续费或管理费收入按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理服务”缴纳增值税,并向委托方开具增值税发票。同时,代建方还需要缴纳企业所得税,不需要缴纳土地增值税。


  四、演变的“委托代建”业务应缴纳哪些税?


  在实际操作中,代建方可能存在代为立项、垫付建设资金等情形,就不能按照标准“委托代建”业务中的“经纪代理服务”缴纳税款,而应根据其实际从事的业务性质缴纳税款。常见的演变“委托代建”业务包括以下几种情形:


  1、代建方以自己名义立项


  如果代建方以自己名义进行项目立项,在取得土地使用权和报批报建手续后,由施工企业建设不动产的行为,就不再是真正意义上的代建,而是属于代建方自行开发房地产项目,在项目完工移交委托方时,应按“销售不动产”缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。


  2、代建方垫付建设资金


  如果代建方除从事代建管理外,还为代建项目垫付全部或部分建设资金,需要将该业务进行分拆,分别签订委托代建合同和借款合同,应就取得的代建手续费或管理费收入按“经纪代理服务”缴纳增值税和企业所得税;应就其取得的资金占用费(利息性质)的收入按“贷款服务”缴纳增值税和企业所得税。


  五、“委托代建”业务实务操作要点


  1、代建项目的立项、土地和后续报批报建手续都应在委托方名下,而不应在代建方名下。否则,代建方需按销售不动产进行涉税处理。


  2、代建方不能垫资,项目建设费用全部由委托方承担。


  为了完全规避代建方垫资的风险,建议在委托代建合同中不要涉及垫资、借款等事项,代建方最好也不要直接借款给委托方使用。


  3、委托代建合同签订风险提示


  (1)在合同中明确约定双方在代建业务中的权利义务和法律责任;


  (2)在合同中明确约定单独收取代建管理费的依据及标准;


  目前很多省份对代建管理费收取依据及比例没有明确规定,实务中,委托代建业务一般按照委托方投资总额(概预算)或销售货值的一定比例收取。根据税务常规的认定标准,收费比例一般在4%以内。


  4、施工方不应将建筑服务发票开具给代建方。


  施工方应将建筑服务发票开具给委托方,而不能开具给代建方,这一点需要特别注意。实务中很多委托代建业务在操作中将建筑服务发票开具给代建方,最终给企业带来了不必要的涉税风险。



2010年12月的解读——


有关委托代建的税法解释认定问题


      委托代建房屋行为是应该无偿提供劳务行为,根据营业税税制,无偿提供(赠送)劳务行为不“视同销售”缴纳营业税,但是对销售和转让不动产中的无偿提供(赠送)劳务行为应“视同销售”缴纳营业税。也就是说对单独无偿提供(赠送)劳务行为不缴纳营业税。这样的规定主要是防止企业随意分解营业税的计税基础。


      因此各地在制定委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件(即代建行为),应同时满足下列条件(各地表述文字不一,但是意思一样):

    (一)委托建房单位有相关部门项目批准书;

    (二)委托建房单位具有土地使用证;

    (三)签有代建房屋协议,并在协议中列明所收取的“代建费或者代理服务费”;

    (四)受托方不垫付资金。


     大家不明白为什么这样规定,俺就解释一下:

    (一)委托建房单位有相关部门项目批准书;

      ——这个是依据房地产开发法规来的,意思是必须以委托方的名义立项报建。根据房地产开发法规,谁报建谁就拥有项目的所有权。这个规定目的是规定不发生土地使用权或产权转移行为。


    (二)委托建房单位具有土地使用证;

      ——这个规定看似多余,但是很重要,根据相关法律只有土地所有人才能是报建方,为什么还要这样多余的规定呢,注意了:有些政府机关和单位的报建人是没有或者不具备拥有土地使用证!!!!!


    (三)签有代建房屋协议,并在协议中列明所收取的“代建费或者服务费”;

      ——这个规定是依据合同法来的,只有约定收取相关费用才是真正有效的委托合同。否则是其他性质的合同。


    (四)受托方不垫付资金。

      ——这个规定非常重要,是依据招标法来的,为了显示工程招标公平公正,规定建设方不得要求承建方垫付资金,招标法的规定虽然对招标以外的行为没有    效力,但是招标条款是企业一个承诺。一样有法律约束作用。但是实际中是有许多“垫付”资金行为的,为什么就没有处罚呢。其实企业一般作了变通,将垫付资金行为变成了借款行为。


      根据合同法规定,只有个人之间借款行为可以不约定利息。也就是说其他借款应当有约定借款利息条款,如果没有明文约定,按照一般惯例视同约定利息执行。


      如果企业没有相应借款行为(合同),承建方有垫付资金行为——就说明承建方在垫付资金事项上取得“相关其他经济利益”,否则承建方不可能做不符合商业常规的行为。所谓代建工程是无偿劳务而不收营业税的前提就不存在了。因此凡是单纯垫付资金的工程一般被核定缴纳营业税,因为这里还隐含了一个偷漏借款费用营业税的问题。


      综述以上,俺总结一下各地委托代建房屋不缴纳营业税行为的认定条件:

      1、委托方拥有土地使用权,由委托方自行立项;

      2、不发生土地使用权或产权转移;

      3、事先受托方与委托方订有委托代建合同;

      4、受托方不垫付资金,按照协议定单独收取代建手续费(或管理费);

      5、施工单位将建筑业发票全额开具给委托方,受托方原票转交给委托方;

      6、以上五个条件应同时满足。


     只有这样企业才能证明代建行为是无偿提供(赠送)劳务,没有取得取得“相关其他经济利益”的行为。


     来源:海南地税 作者:海涵235


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  二、用人单位的社会保险责任无法通过代发代缴转移

  《社会保险法》《劳动法》《劳动合同法》均明确,用人单位和劳动者应当依法参加社会保险并缴纳社会保险费,为职工办理参保登记并按时足额缴纳社会保险费是用人单位的法定义务,该义务不得通过与劳动者约定或与第三方签订协议而免除或转移。实践中,用人单位一旦与劳动者建立劳动关系,就应当以自身名义为劳动者缴纳社会保险,不应当允许出现存在劳动关系,却不以自身名义为劳动者缴纳社会保险的情况。

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  三、对用人单位的合规建议

  基于上述法律规定和实践,用人单位在设计用工和薪酬支付模式时,应重点注意以下几点:

  1.区分“代理操作”与“代为承担义务”。可以委托人力资源公司、第三方服务机构代为办理工资表制作、个税申报数据整理、社保申报系统操作等具体事务,但工资、社保和个税的法律责任主体仍应是与劳动者存在劳动关系的用人单位,工资发放账户、个税扣缴义务人和社保参保单位原则上应与劳动合同的用人单位主体保持一致。

  2.对于劳务派遣和劳务外包,确保业务实质与合同形式一致。确有劳务派遣需求的,应与有资质的派遣单位签订劳务派遣协议,明确派遣单位为劳动用工主体并依法为派遣员工缴纳社保、代扣代缴个税;用工单位则在企业所得税中按合同约定将向派遣单位支付的费用作为劳务费列支。若派遣单位并未实际组织和管理劳动者,仅代发工资、代开发票,则相关安排极易被视为规避税负的工具,建议审慎使用。

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税收事先裁定案例:股东划入资产不计入企业收入总额

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  据陈女士介绍,由于公司计划扩大经营规模,境外股东准备加大对公司的投资。然而,境外股东拟注入S公司的资本金,并非常规的货币资金,而是一笔特殊的债权——这笔债权不仅经过多次跨境转让,背后还有层层嵌套的跨境担保安排,从原始形成到最终作价出资,交易链条长、涉及环节多,其商业实质和税务属性很难直接判断。

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  企业管理层经研究后,决定向儋州市税务局提交税收事先裁定申请,希望获得“权威指南”。“万一政策适用错误,后续可能面临税务调整,资本注入进度也会‘卡壳’,这对我们扩大投资影响很大。”陈女士坦言。

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