房地产企业销售和出租不动产开具发票有哪些规定?
发文时间:2020-06-17
来源:中华会计网校
收藏
541

销售不动产,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写),“单位”栏填写面积单位,备注栏注明不动产的详细地址。


出租不动产,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。


我要补充
0

推荐阅读

异地出租不动产

国家税务总局发布《关于简并税费申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第9号)以来,简并税费申报成为纳税人关注的一大热点。那么,纳税人具体关心的问题集中在哪些方面呢?作为主附税整合申报试点之一,国家税务总局大连市税务局12366纳税服务热线的数据显示,4月13日~6月8日,大连市纳税人关于简并税费申报问题的咨询量共7658条,其中增值税及附加税费申报表咨询量为7289条,占比达95.18%,而咨询热度最高的问题集中在两个方面:增值税及附加税费申报表的变化和具体填报。


  变化:新增“异常凭证转出进项税额”一栏


  新启用的申报表有何变化,是大连市纳税人咨询最多的问题。


  整体来讲,新启用的合并申报表减少了表单数量和数据项,取消了原附加税费表格,在主表中添加“附加税费”栏次,并修改表名。申报表内比较明显的变化,是在《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)中新增了第23a栏“异常凭证转出进项税额”,用于填报本期异常增值税扣税凭证转出的进项税额。


  《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第38号,以下简称“38号公告”)列举了属于异常凭证范围的增值税专用发票,其中包括纳税人丢失、被盗税控专用设备中未开具或已开具未上传的增值税专用发票,非正常户纳税人未向税务机关申报或未按规定缴纳税款的增值税专用发票等。


  自5月1日起,上述38号公告规定列入异常凭证范围的增值税专用发票对应税额,均可在第23a栏“异常凭证转出进项税额”内处理。2021年4月及之后属期作进项税额转出处理的异常凭证,在解除异常后,纳税人应先通过增值税发票综合服务平台对相关发票再次进行抵扣勾选,然后在办理抵扣勾选属期增值税及附加税费申报时,按照《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》填写说明的要求,将允许继续抵扣的税额以负数形式计入《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏。在2021年4月属期之前已作进项税额转出处理的异常凭证,不需要再次进行抵扣勾选,可以经税务机关核实后,直接将允许继续抵扣的税额以负数形式计入《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏。


  此外,企业纳税信用等级不同,第23a栏“异常凭证转出进项税额”的具体处理也有差异。纳税信用A级纳税人取得异常凭证且已经申报抵扣增值税的,根据38号公告第三条规定,可以自接到税务机关通知之日起10个工作日内,向主管税务机关提出核实申请。经税务机关核实,符合现行增值税进项税额抵扣相关规定的,可不作进项税额转出处理。也就是说,纳税信用A级纳税人在等待核实期间,可以暂不作进项税额转出处理,也不需要将对应专用发票已抵扣税额填入《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏。如核实后确定需要转出相应的进项税额,纳税信用A级纳税人也应在第23a栏填写相应数额。


  举例来说,位于大连市的甲企业,纳税信用等级为A级,在2021年5月25日收到主管税务机关送达的税务事项通知书,告知其已申报抵扣的一张增值税专用发票为异常增值税扣税凭证,票面载明增值税税额40万元。那么,根据38号公告,甲企业可在自5月25日起10个工作日内,就异常凭证事项提出核实申请。在收到税务机关核实反馈后,如凭证确属于异常扣除凭证,则甲企业应在第23a栏填入400000,如果该凭证属于正常扣除凭证,则无需进行处理。


  假设同地区乙企业,纳税信用等级为B级,同样于5月25日收到主管税务机关送达的税务事项通知书,告知其已申报抵扣的一张增值税专用发票为异常增值税扣税凭证,票面载明增值税税额20万元。那么,乙企业在2021年6月征期内填写《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》时,应在第23a栏填入200000。


  待解除异常凭证后,甲、乙企业应重新通过增值税发票综合服务平台,对已作进项税额转出处理的相关发票再次进行抵扣勾选。然后在办理抵扣勾选属期填写《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏时,甲企业应填入-400000,乙企业应填入-200000。


  提示:关注附加税费的计税(费)依据


  需要注意的是,一般来说,附加税费以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税(费)依据。但有一种特殊情况是,纳税人在享受增值税税额减免优惠时,减免的增值税税额不影响附加税费计税(费)依据,仍应以未扣减前的增值税税额作为附加税费的计税(费)依据。


  结合大连市税务局12366纳税服务热线数据看,近期纳税人咨询量很高的一个问题是,在享受重点群体创业就业税收优惠时,附加税费的计税(费)依据应如何确定。《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》(财税〔2019〕21号,以下简称“21号文件”)和《财政部 税务总局关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》(财税〔2019〕22号)明确,符合条件的主体创业,或企业招录符合条件的主体,可按规定限额,依次扣减其当年实际缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和所得税。此时,附加税费的计税(费)依据为享受本项税收优惠政策前的增值税应纳税额。


  假设大连市区丙企业招用自主就业退役士兵1人,按照21号文件及相关规定,享受招用自主就业退役士兵减免税优惠政策的扣减限额为9000元。2021年5月,丙企业享受该项优惠政策前的增值税应纳税额为1万元,享受优惠后,本期实际缴纳增值税1000元。由于附加税费的计税(费)依据为享受优惠前的增值税应纳税额,因此,丙企业本期应缴纳城市维护建设税10000×7%=700(元),教育费附加10000×3%=300(元),地方教育附加10000×2%=200(元)。


营改增后,出租不动产如何交税?

小规模纳税人出租不动产如何纳税


一、增值税方面,根据国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(公告2016年第16号)第四条规定,小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(1)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。(2)个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。(3)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。(4)其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。


税收优惠:小规模纳税人月收入未超过15万的,免征增值税。另外,从2021年10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。


二、房产税方面,用于出租的房产是按照不含增值税的租金收入计征房产税。根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。企业符合免征增值税优惠的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。


企业出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%,对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。另外,现行政策规定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。因此,小规模纳税人非住房出租,应当按照6%缴纳房产税;住房出租应当按照2%缴纳房产税。


小程序 扫码进入小程序版