自然人出租不动产哪变了 该掌握哪些要点
发文时间:2019-01-23
作者:东方税语
来源:东方税语
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总局公告2019年第4号第四条)《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。


  【解读】四、其他个人出租不动产的政策适用问题。税务总局在2016年制发了23号公告和53号公告,对《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金(包括预收款)形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小规模纳税人免税政策。为确保纳税人充分享受政策,在上调免税标准至10万元后,该政策继续执行。


  【例1】2019年小李出租自有住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。


  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。


  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*1.5%=6857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。


  【例2】2019年小李出租自有非住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。


  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。


  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*5%=22857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。


  总结


  总结1:明确相关概念,增值税上的“个人”指个体工商户和其他个人,“其他个人”指自然人,自然人只能为小规模纳税人。


  总结2:自然人只有出租不动产才能在对应的租赁期内平均分摊,如果出租的不是不动产,而是不动产则不可以平均分摊,例如自然人出租自有小汽车给他人。


  总结3:自然人发生增值税应税行为实行按次纳税,但对于特殊问题税法进行了特殊规定,比如:自然人出租不动产时采取一次性收取租金形式的,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。


  总结4:自然人以外的小规模纳税人出租不动产,适用按期纳税,按照国家税务总局公告2019年第4号第一条规定执行,小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税。


  总结5:自然人对外出租不动产与六项专项附加扣除中的住房租金扣除有关,最新消息,出租人姓名、出租人身份证号码系统中已变更为了选填项。


  总结6:(国家税务总局公告2016年第23号)第六条第四项、国家税务总局公告2016年第53号第二条自2019年废止。


我要补充
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案例:增值税常遇到的分录


情况一:小规模纳税人缴纳上月增值税60000元


借:应交税费--应交增值税6万元

贷:银行存款6万元


情况二:小规模纳税人支付境外费用106万元,并代扣代缴增值税6万元


借:管理费用106万元

贷:银行存款100万元

     应交税费-代扣代缴增值税6万元


借:应交税费-代扣代缴增值税6万元

贷:银行存款6万元


情况三:小规模纳税人从事金融商品转让的纳税人缴纳上期增值税30000元


借:应交税费-转让金融商品应交增值税3万元

贷:银行存款3万元


情况四:一般纳税人采用简易计税方式,若出租不动产一次性收到租金105万元


借:银行存款 105万元

贷:预收账款 100万元 

      应交税费-简易计税 5万元


借:应交税费-简易计税 5万元

贷:银行存款 5万元


情况五:一般纳税人缴纳当月增值税60000元(当月还未结算增值税)


借:应交税费-应交增值税(已交税金)  6万元

贷:银行存款   6万元


情况六:一般纳税人缴纳上月增值税60000元(已经结转增值税)


借:应交税费-未交增值税6万元

贷:银行存款6万元


上月期末计提增值税6万元


借:应交税费-应交增值税(转出未交增值税)6万元

贷:应交税费-未交增值税6万元


情况七:一般纳税人预缴增值税300万元


如:2023年9月1日,济南万国花园取得预售许可证,当月全部售罄,取得预收账款1110万元.


预缴增值税:1110/1.11*3%=300万元.


借:应交税费--预交增值税300万元

贷:银行存款300万元


结转预缴增值税


借:应交税费--未交增值税300万元

贷:应交税费--预交增值税300万元


超范围经营能否开具发票?


  通常所说的超范围经营指经营者超出市场主体登记的经营范围从事的经营活动。经营者在购销商品、提供服务以及从事其他经营活动中,应当按规定开具发票。经营者超出营业执照载明的经营范围擅自从事的经营活动是否可以开具发票,一直是颇受关注的话题。


  根据税收征管法、发票管理办法及其实施细则,对发票开具品名(包括商品名称或经营项目)的规定主要有两点:一是开具发票时,品名必须与实际经营业务情况相符。二是取得发票时,不得要求变更品名。开具的品名与实际经营业务情况不符的,构成虚开,并按相应规定处罚。对规定应用场景应当使用规定种类的发票,不得扩大使用范围是对发票的分类管理,并不构成经营者开展其他经营项目按规定使用发票的限制。就现行规定来看,除从事二手车销售的企业需经营范围登记有“汽车销售”并已备案才允许反向开具二手车销售统一发票等特殊规定外,没有对超范围经营进行禁止性开具发票的规定。


  市场监督管理部门登记市场主体的经营范围时,按经营范围规范目录选条目登记。规范条目以《国民经济行业分类》为基础,结合相关政策文件、行业习惯和专业文献制定,具有高度的概括特点并具有一定的兼容性,不构成对经营者经营活动和经营能力的限制。除另有规定外,通过统一的开票系统开具发票的,品名开具采用税收分类名称叠加自行填写具体品名的双重显示方式。两者在归类和名称上有差异,发票开具品名是否属于超经营范围需要进行综合分析判断。就现行规定来看,税务机关除在税收优惠政策享受中存在经营范围条件的和前述反向开具二手车销售统一发票需要审核外,并不存在审核超范围经营的法定职责。


  依据《市场主体登记管理条例》《无证无照经营查处办法》等规定,除法律法规规定禁止经营的外,法律法规规定无须许可(审批)的,经营者自主选择经营,即自主登记经营范围后即可经营。对此类无需许可的超范围经营违法行为由市监局查处。市监局按未按规定办理变更登记的规定处理,即一般按责令限期办理变更登记处理,只有拒不改正的才处1万元以上10万元以下的罚款,情节严重的可以吊销营业执照。因此,笔者认为此类超范围经营不单独构成应税行为的无效,经营者可以开具发票并应依法纳税。


  对擅自超范围从事禁止经营项目的,能否开具发票是目前争议较多的话题。认为不可以开票纳税的主要理由是,既然是禁止经营的,税务机关就不应该给予开票纳税,否则相当于认可了经营的合法性。


  笔者认为,首先,从事禁止经营项目并不能全盘否定交易行为的有效性。虽然税务行政行为的主要依据是涉税法律、行政法规,但也要尊重民商事法领域的约定。民法典第五百零五条规定,当事人超越经营范围订立的合同的效力,应当依照该法典的有关规定确定,不得仅以超越经营范围确认合同无效。因此,笔者认为经营者虽然擅自经营了禁止经营项目,但符合最高法相关解释情形、构成民事关系有效的,就应当可以开具发票,履行纳税义务。


  其次,税务机关无法承担审核禁止性经营之责。禁止经营项目散布于各种法律法规,即使属于同样的经营项目,还有经营方式的区分、情节轻重的判断等,这些只能由查处部门才能进行认定。笔者认为,在查处部门未查处的情况下,经营者按税法规定开具发票并依法纳税。税务机关知道属于禁止经营项目的,有权向查处部门举报,不影响税务处理。税务机关为个人代开发票时要注意经营项目,如果明确知道属于禁止经营项目的,应告诫其停止违法经营,可以拒绝代开发票,促使其违法经营终止。


  笔者认为,经营者从事经营活动发生交易行为,从现行税法的视角,均可以按规定开具发票。经营者应自觉不从事禁止经营项目,超范围经营的应及时办理营业执照和行政许可变更登记,以免受行政处罚,甚至被追究刑事责任。在查处超范围经营和经营禁止性项目时,查处部门查阅票据是一项重要的内容,开具的发票可能构成违法行为的有力证据和确认情节轻重的有效依据。


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