疫情爆发以来，中小微企业和个体工商户的生存和发展受到较大冲击，经营压力剧增。为帮助中小微企业（含个体工商户）渡过生产经营难关，保障其良好运转和健康发展，多个省市相继出台了租金减免措施，减免下辖的国有企业和承租国有物业在疫情期间的租金。

　　例如：广州市相关部门根据广州实际情况制定并出台了《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》。

　　从涉税风险角度考虑，上述免租行为相关房产税是否需要从价计征？

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）：“二、关于出租房产免收租金期间房产税问题：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”规定，本次免租行为应当按照从价计征计税方法计算缴纳房产税。

　　但如从价计征房产税，对于部分企业而言，从价计征房产税税负比从租计征方式更重，这将加剧企业的资金流转困难局势，亦会降低对目前防疫政策的支持力度。不过确实纳税困难企业，可根据《国家税务总局广东省税务局关于强化落实税务政策坚决打赢疫情防控阻击战的通知》（粤税发[2020]16号）文件第九条“对纳税人因疫情影响纳税确有困难的，依法合理予以减免房产税、城镇土地使用税”规定，可向税务机关申请减免房产税，缓解企业资金困难局势。

　　我们专门针对上述问题向多个税务机关了解，执行的口径、观点与上述分析一致。为避免税务风险，建议向税务局了解当地税务口径。同时提醒纳税人注意，税务机关是否有配套房产税优惠政策出台，支持此免租行为。

各位水友大家好，欢迎来到木水吹税时间！

　　2020年的1月下旬开始，一场波澜壮阔的抗击新型冠状病毒的人民战争在全国开展起来了。全国上下各级党委、政府、各部门都相继出台了抗击疫情的政策。其中，就有各地政府出台的一些降低企业负担的政策，包括对承租国企房产的租户在免一定时期的租金。一些商业房地产企业，为了与租户同心抗疫，主动承担社会责任，也对承租本企业物业的租户进行一定时期的租金减免。

　　免租定时期，可以有效减轻疫情期间中小微企业的经营负担，对疫情结束后恢复经济，稳定就业有非常好的作用，木水在此先向各位主动承担社会责任的商业房地产企业表达敬意。

　　但是，租金是免了，免租期间的税务处理怎么整呢？

　　众所周知，不动产出租涉及多个税种，其中木水认为影响最大的是三个税种：增值税、房产税和企业所得税。下面，木水就分享一下免租期间这三大税种的税务处理。

　　一、增值税

　　增值税主要考虑的问题，就是这种临时免租期间，是否属于视同销售应税服务，是否需要按规定缴纳增值税呢？木水认为，不属于视同销售应税服务。

　　法条速递

　　《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号，简称86号公告）第七条纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

　　解释

　　86号公告规定了，在不动产租赁合同中如果约定了免租期，那么免租期间就不属于视同销售服务。但是问题来了，在疫情期间这种对租户的临时减免，属于在租赁合同中约定了免租期吗？木水认为是属于的。

　　根据合相关法律法规规定，当事人协商一致是可以变更合同的。商业房地产企业为了抗击疫情，对租户进行临时租金减免，实质上就相当于变更合同，而租户在没有表达反对该项变更，并且已经按变更后的合同履行，即在临时减免期间不交租金，就相当于同意变更，此时，租赁双方协商一致，租赁合同实现变更，该临时减免期，就相当于变更后租赁合同中约定的免租期了。

　　当然，主管税务机关在实际执行中，由于口头约定太难以核实，一般都会要求有书面约定。重新签订所有租赁合同也不现实。为了降低税务风险，商业房地产企业可以发布一则定期减免租金的公告，以公告的形式告知租户，并约定公告一定时期后租户未提出反对的，视为同意定期减免租金的决定。这样，公告就相当于向所有租户提出变更合同的表示，在租户未反对的情况下，就可以视为变更了原租赁合同，在合同中增加了该项免租期了。

　　实在不行，还可以搬出以下的规定哦。

　　《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”

　　减免租金，与租户同心抗疫，助力中小微企业恢复生产经营，这可是全国现阶段最大的公益事业哦，如果连这都要事后算账要求补缴增值税的话，有点说不过去呀。

　　二、房产税

　　房产税的处理却没有那么友好咯。

　　法条速递

　　《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　解释

　　这个其实不用太多解释了，免租期间不从租，要从值计征房产税。但是对于一些公司来说，从值计征的房产税往往比从租计征税费还重，本来为了打赢抗疫战，减免租户租金，已经造成企业现金流的紧张了，现在反而要缴纳更多的房产税，有点雪上加霜啊，还有没有其他办法可以适当的减免一点房产税呢？

　　如果因为受到疫情的影响，造成经营资金流紧张，需要缴纳按照从值计征的房产税实在有困难，那么木水认为可以考虑申请特殊性减免房产税的。

　　法条速递

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

　　三、企业所得税

　　法条速递

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

　　租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　解释

　　从企业所得税相关法规可以看到，在企业所得税角度，并未把无常提供有形资产使用权归入视同销售的范围，所以，免租期间，企业无需确认应税收入。

　　以上就是木水对抗疫期间，商业地产公司临时减免租户租金的三大税种税务处理方式的理解，希望对各位水友有帮助。武汉加油！天佑中华！希望疫情尽快结束！