国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号 国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告
发文时间:2018-06-15
文号:国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号
时效性:全文有效
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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号发布)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号发布)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)、《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号)的有关规定,现就土地增值税若干征管问题公告如下:


  一、土地增值税清算单位的确定


  房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。


  二、土地增值税清算的分类核算要求


  对房地产开发项目,应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。


  三、土地增值税清算的归集分摊原则


  (一)多个清算单位之间,扣除项目金额能按不同清算单位直接归集的,先直接归集;不能直接归集的部分,再按各清算单位的建筑面积分摊。


  (二)同一清算单位内部,扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的,先直接归集;不能直接归集的部分,再按受益对象的建筑面积分摊。


  (三)对同一清算单位内部存在不同类型房地产或已售、未售区分的情形,扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的,先直接归集;不能直接归集的部分,第一步在已售与未售之间按建筑面积分摊,第二步在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间按建筑面积分摊。


  四、土地增值税清算扣除项目的确认


  (一)开发成本的核定标准。对纳税人申报房地产开发成本的凭证、资料不符合清算要求或不实的,各市、县、区税务局可参照当地建设工程造价管理部门公布的定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,具体制定包括“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”在内的房地产开发成本参考标准,据以计算扣除。


  (二)公共配套设施费的处理


  1.纳税人向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应专用收据的,作为公共配套设施费计算扣除。


  2.对纳税人将公共配套设施转为自用或用于出租等商业用途的,不得作为公共配套设施费扣除。


  3.对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施,属于政府、公用事业单位的原因不能及时接收的,经有关单位出具证明或由纳税人进行权属公告并出具承诺书,经清算领导小组合议确定后,其成本、费用可以扣除;产权属于全体业主所有的公共配套设施,凡清算时能够出具向全体业主移交公告且明确收益权归属全体业主的,其成本、费用可以扣除。


  (三)对房地产转让环节缴纳的地方教育附加,由于其计税依据为增值税,与教育费附加相同,在计算土地增值税时,允许视同税金进行扣除。


  (四)在土地增值税清算中,原则上以满足应进行清算的条件或者接到主管税务机关要求清算通知书之日起90天内,为提供合法有效凭证并据以计算扣除项目的截止时间。


  五、地下车库(位)的清算问题


  (一)销售地下车库(位)取得的收入,不论开具何种票据,均计入“其他类型房地产”的转让收入。


  (二)对利用地下人防设施改造成地下车库(位)的,其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。


  (三)对单独建造地下车库(位)的,其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库(位)面积为已售出的每个车位面积的总和。


  本公告自2018年6月15日起施行。


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土地增值税项目编号的「横空出世」,财务人员千万别忽视!


房地产企业在项目登记和预征环节发生的若干问题,直接影响到后期税务清算的结果。特别是土地增值税的清算程序,可以说是“起点”直接决定了“终点”,稍有不慎甚至加重土地增值税的税负。因此,税务部门逐步渗透各环节的监管工作,全流程参与把控风险,引入土地增值税项目编号进行“标记”。


一、土地增值税项目编号


近年来房地产企业从事新项目开发,从登记环节开始,税务机关统一要求赋予项目编号,该编号会跟随项目的预征清算全过程。


具体来说,土地增值税项目编号是指在进行土地增值税纳税申报时,对于纳税项目进行编号标记,以便于后续跟进纳税情况和管理的一种官方标识。这一举措,使得税务部门对纳税人进行土地增值税征收时,需要根据纳税人所申报的项目编号进行核对,以确保纳税人的纳税申报的准确性和合法性。


对于土地增值税项目编号的获取与查询,官方给出的方式主要有两种:

1.部分税务部门会在当地官方网站上提供土地增值税相关信息的查询服务,包括项目编号等信息;

2.纳税人可以直接咨询当地税务部门工作人员,将会提供相关的帮助和指导。


纳税人可根据各自情况通过官方途径获取土地税收统计单位的唯一标识。


二、土地增值税项目税源采集操作 

 

【步骤一】税种认定

具体操作:进入“我要办税”→“其他服务事项”→“涉税事项需求办理”模块办理),待审核通过后,方可进行税源采集和申报。


【步骤二】税源采集

具体操作:“我要办税”→“税费申报及缴纳”→“合并纳税申报”→“土地增值税税源采集”→“新增项目”,填写带“*”号必填项,填写完后点击“保存”即可。


特别提醒:

① “土地增值税项目所在地行政区划”要选择到“所属区”;

② 目前新增项目采集完成后不能进行修改,纳税人需要谨慎填写。


三、土地增值税项目编号开票时必须填写吗?


伴随着数电发票的逐步推广,纳税人在开具发票时需要注意信息填写的完整性和合规性。其中,房地产企业财务人员要特别注意,开具和取得数电票时,这两类业务需填写特定信息的要求:


(一)建筑服务

提供建筑服务的纳税人开具数电票时,应填写建筑服务发生地、建筑项目名称、跨地(市)标志、土地增值税项目编号四项特定内容。

其中,建筑服务发生地、建筑项目名称作为票面基本内容体现在票面上,跨地(市)标志、土地增值税项目编号则作为票面备注栏信息的明细项列示。

*必填项目:建筑服务发生地、建筑项目名称、土地增值税项目编号

*选填项目:跨地(市)标志(实际情况选择是或否)


(二)不动产销售

销售不动产的纳税人开具数电票时,应填写产权证书或不动产权证书号、面积单位、不动产单元代码或网签合同备案编号、不动产地址、跨地(市)标志、土地增值税项目编号、实际成交含税金额等信息。

其中,产权证书或不动产权证书号、面积单位作为票面基本内容体现在票面上,土地增值税项目编号等其他内容作为票面备注栏信息的明细项列示。

*必填项目:产权证书或不动产权证书号、面积单位,以及备注栏中不动产地址、土地增值税项目编号

*选填项目:跨地(市)标志(实际情况选择是或否)


【小编有话说】


税务监管的力度逐年加强,意味着纳税环境的规范化趋势,每一个纳税人需应当做到遵守税法、税收政策的规定,强化税务合规建设,把握减税降费的红利,确保各项税收优惠政策应享尽享。


融资租赁租金比固定资产折旧多出的部分能不能抵税?


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税法规定对于融资租赁业务,只能以折旧抵税,支付租金所产生的财务费用要纳税调增。这是不是说明租金比固定资产折旧多出的部分能不能抵税?还是说能通过未实现损益递延?


解答:


提问所述的理解是错误的。


一、税务处理


依照《企业所得税法实施条例》第五十八条规定,固定资产按照以下方法确定计税基础:(三)融资租入的固定资产,以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础,租赁合同未约定付款总额的,以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。


《企业所得税法》第十一条规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧,准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除:(三)以融资租赁方式租出的固定资产。


假如不考虑租赁过程中发生的相关费用,可以税前扣除的融资租入固定资产的折旧费=付款总额(租金总额)/税法规定的最低年限。


比如,企业融资租入某设备,租赁期限3年,合计需要支付的租金总额为100万元(不含税金额),该设备税法规定的最低折旧年限为5年,则每年可以税前扣除的折旧费=100万元/5=20万元。


二、会计处理


1.租赁开始日


借:使用权资产 80万元(假定现购价)


应交税费-应交增值税(进项税额)1.3万元(首付款对应的进项)

租赁负债-未确认融资费用 20万元

贷:租赁负债-租赁付款额 90万元


银行存款 11.3万元(首付款)

2.在租赁期间按照实际利率(折现率)分摊:


借:财务费用


贷:租赁负债-未确认融资费用


3.在租赁期间折旧:


借:管理费用/制造费用等


贷:使用权资产累计折旧


每年折旧额=80万元/5=16万元


4.租赁期间支付租金:


借:租赁负债-租赁付款额


应交税费-应交增值税(进项税额)

贷:银行存款


三、税会差异分析及纳税调整


会计核算执行《企业会计准则》(新租赁准则)的情况下,承租方确认“使用权资产”与“租赁负债”,在租赁期间对“使用权资产”折旧和“租赁负债-未确认融资费用”分摊。但是,使用权资产折旧费和分摊确认的“财务费用”,都不得税前扣除。


而税法规定,融资租入的固定资产视同自有固定资产,按照税法规定计提的折旧费,可以税前扣除。


因此,对于会计处理与税务处理之间的差异需要做纳税调整。


由于会计核算采用实际利率法分摊未确认融资费用,前期的财务费用会大于后期,导致会计核算的“折旧费”+“财务费用”前期金额较大、后期金额较小。而按照税法规定计算的折旧费,采用直线法,前后金额一致。


因此,租赁期间在企业所得税汇算清缴时,租赁期间的前期是需要做纳税调减,后期需要做纳税调增。由于该项税会差异是暂时性差异,调增与调减会相互抵消。


企业如果执行《小企业会计准则》,会计准则规定与税法规定是一致的,只要会计核算的折旧年限和折旧方法符合税法规定,就不需要纳税调整。


也就是说,企业实际支付的租金,都会得到税前扣除,只是扣除的方式跟执行新租赁准则有差异而已。


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