国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号 国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告
发文时间:2018-06-15
文号:国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号
时效性:全文有效
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根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]138号发布)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号发布)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)、《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号)的有关规定,现就土地增值税若干征管问题公告如下:


  一、土地增值税清算单位的确定


  房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。


  二、土地增值税清算的分类核算要求


  对房地产开发项目,应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。


  三、土地增值税清算的归集分摊原则


  (一)多个清算单位之间,扣除项目金额能按不同清算单位直接归集的,先直接归集;不能直接归集的部分,再按各清算单位的建筑面积分摊。


  (二)同一清算单位内部,扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的,先直接归集;不能直接归集的部分,再按受益对象的建筑面积分摊。


  (三)对同一清算单位内部存在不同类型房地产或已售、未售区分的情形,扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的,先直接归集;不能直接归集的部分,第一步在已售与未售之间按建筑面积分摊,第二步在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间按建筑面积分摊。


  四、土地增值税清算扣除项目的确认


  (一)开发成本的核定标准。对纳税人申报房地产开发成本的凭证、资料不符合清算要求或不实的,各市、县、区税务局可参照当地建设工程造价管理部门公布的定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,具体制定包括“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”在内的房地产开发成本参考标准,据以计算扣除。


  (二)公共配套设施费的处理


  1.纳税人向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应专用收据的,作为公共配套设施费计算扣除。


  2.对纳税人将公共配套设施转为自用或用于出租等商业用途的,不得作为公共配套设施费扣除。


  3.对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施,属于政府、公用事业单位的原因不能及时接收的,经有关单位出具证明或由纳税人进行权属公告并出具承诺书,经清算领导小组合议确定后,其成本、费用可以扣除;产权属于全体业主所有的公共配套设施,凡清算时能够出具向全体业主移交公告且明确收益权归属全体业主的,其成本、费用可以扣除。


  (三)对房地产转让环节缴纳的地方教育附加,由于其计税依据为增值税,与教育费附加相同,在计算土地增值税时,允许视同税金进行扣除。


  (四)在土地增值税清算中,原则上以满足应进行清算的条件或者接到主管税务机关要求清算通知书之日起90天内,为提供合法有效凭证并据以计算扣除项目的截止时间。


  五、地下车库(位)的清算问题


  (一)销售地下车库(位)取得的收入,不论开具何种票据,均计入“其他类型房地产”的转让收入。


  (二)对利用地下人防设施改造成地下车库(位)的,其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。


  (三)对单独建造地下车库(位)的,其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库(位)面积为已售出的每个车位面积的总和。


  本公告自2018年6月15日起施行。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。