财法字[1995]6号 财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知
发文时间:1995-01-27
文号:财法字[1995]6号
时效性:条款失效
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国务院各部委、各直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府、财政厅(局)、国家税务局、地方税务局、财政监察专员办事处:

  现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例实础细则》印发给你们,望认真贯彻执行。


财政部

一九九五年一月二十七日

    附件:


中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则


  第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则。

  第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

  第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

  条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。       

  第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

  第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

  条例第二条所称个人,包括个体经营者。

  第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费,包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。                

  (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

  (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

  第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

  第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定.可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

       第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

  计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

  (一)增值额未超过扣除项目金额50%

  土地增值税税额=增值额×30%

  (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

  (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%

  土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

  (四)增值额超过扣除项目金额200%

  土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

  公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

  第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

  条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征上地增值税。

  符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

  第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。居住未满3年,按规定计征土地增值税。

  第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒,虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

  条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

  条例第九条—(二)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

  隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

  提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

  转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 

  第十五条 根据条例第十条的规定,纳税入应按照下列程序办理纳税手续:

  (一)纳税人在在转让房地产合同签订后的 7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报、并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

  纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税各机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。(提示:此条款规定取消,依据:国税函[2004]938号)

  (二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

  第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

  第十七条 条例第十条所称的房地产所在地,是指决地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所

在地分别申报纳税。

  第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋至建筑物产权、土地使用权,土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

  第十九条 纳税人未按规定提供房屋及房筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及具他与转让房地产有关资料的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十九条的规定进行处理。

  纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照《征管法》第四十条的规定进行处理。           

  第二十条 土地增值税以人民币为计算单位,转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月 1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。                   

  第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

  第二十二条 本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释。

  第二十三条 本细则自发布之日起施行。

  第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。

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  61号文件规定,从享受优惠客体角度分析,可以享受税收优惠的技术转让所得,指以下技术:专利(含国防专利)、计算机软件著作权、集成电路布图设计专有权、植物新品种权、生物医药新品种以及财政部和国家税务总局确定的其他技术。其中,专利是权利人依法就发明创造、包括发明、实用新型、外观设计享有的专有的权利。


  此外,相较于现行政策,示范区特定区域内企业,转让许可使用权持有期限,由5年以上(含5年)缩短至3年以上(含3年)。同时,根据现行规定,居民企业从直接或间接持有股权之和达到100%的关联方取得的技术转让所得,不可享受技术转让减免企业所得税优惠。而61号文件第五条规定,居民企业从直接或间接持有股权之和达到100%的关联方取得的技术转让所得,可享受优惠政策。


  需要注意的是,相关主体应及时进行认定登记。境内的技术转让须经省级以上(含省级)科技部门认定登记,跨境的技术转让须经省级以上(含省级)商务部门认定登记。此外,涉及财政经费支持产生技术的转让,需省级以上(含省级)科技部门审批。如果涉及技术出口,居民企业应由有关部门按照商务部、科技部发布的《中国禁止出口限制出口技术目录》进行审查。此外,居民企业取得禁止出口和限制出口技术转让所得,不享受技术转让减免企业所得税优惠政策。


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  鉴于61号文件的施行日期为2020年1月1日,而发布日期为12月25日,在此之前,相关企业如转让持有3年以上5年以下的许可权,并未享受优惠,如果符合注册在示范区特定区域内,转让专利、计算机软件著作权等技术许可权等条件,那么,则可以享受61号文件的优惠。


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  (作者单位:国家税务总局北京市税务局)


  原标题:技术转让所得免征额提高至2000万元,符合条件的中关村企业——企业所得税汇缴需注意政策变化


工资薪金在企业所得税汇缴中的易错点

工资薪金不仅可以直接在企业所得税税前扣除,还将决定工会经费、职工教育经费等费用的扣除限额,是企业所得税汇算清缴中值得关注的重点事项。最近一段时间,笔者在梳理客户资料时发现,不少企业对工资薪金的税务处理重视不够,存在不同程度的税务风险。那么,对工资薪金进行合规税务处理,实操层面应该关注哪些要点呢?


  易错点一:支付对象不是企业员工


  根据企业所得税法实施条例第三十四条规定,企业发生的合理的工资薪金支出,准予扣除。工资薪金,指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬,包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资,以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。


  从政策具体规定上看,工资薪酬的支付对象,必须是“在本企业任职或者受雇的员工”,主要包括在企业任职或受雇的正式员工,企业雇佣的季节工、临时工、实习生、返聘人员,以及由企业直接向个人支付费用的劳务派遣人员。目前,税收法律法规中并未强调企业必须与这些人员签订劳动合同。企业在判断工资薪金的支付对象是否合规时,可以重点关注以下事项:对方是否在企业任职,是否与企业存在雇佣与被雇佣关系,在企业是否有“职位”或“岗位”,是否执行单位统一的考勤、考核制度,是否服从单位的规章制度管理等。


  举例来说,A公司2020年共有员工300人。其中,总经理、副总经理和财务总监共计3人,统一由其集团母公司直接委派,并下发任职书,这3人与母公司直接签订劳动合同,但一直在A公司任职,由A公司发放工资,且由A公司负责其工作安排及业绩考核。此外,10人为劳务派遣公司派遣人员,其工资由A公司直接发放;3人为实习人员;2人为保洁工,属于临时工;其余人员均为与A公司签订了劳动合同的正式员工。2020年,A公司请母公司业务骨干,在业余时间为其员工进行为期一年的业务培训,由A公司负责与这些业务骨干个人签订劳务合同,并支付培训费。


  对A公司来说,母公司的业务骨干不在A公司任职和受雇,属于外部单位人员,向其支付的培训费应做劳务费处理,不得计入工资薪金总额;总经理、副总经理和财务总监3人因为实际在A公司任职,符合税法规定的“在本企业任职”条件,A公司支付的报酬,属于支付的工资薪金,可以税前扣除;其余人员则属于在A公司任职或受雇的员工,A公司所支付的工资都属于企业工资薪金,可以税前扣除。


  易错点二:税前扣除范围不够规范


  工资薪金的发放形式不仅包括现金,而且包括非现金形式。


  非现金形式的劳动报酬在实际工作中较少发生,但如果企业向员工发放了实物类的劳动报酬,也应属于工资薪金。比如,很多企业会以实物形式,向员工发放生产奖、质量奖等各类奖励。这些奖励虽然不是现金,但也属于支付给员工的奖金,是工资薪金的一部分,要折算成一定的价值,并入工资薪金总额,进行税前扣除。不过,如果企业向员工发放的是福利性质的实物,如过节时发放的米、面、油等,因这类实物不属于支付员工的必要劳动报酬,只是企业额外给员工发放的福利,不应计入工资薪金,而应作为福利费支出,按比例在企业所得税税前扣除。


  值得注意的是,根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号,以下简称“3号文件”)的规定,企业对实际发放的工资薪金,应已依法履行了个人所得税代扣代缴义务。换句话说,企业需要依法代扣代缴个人所得税,向员工发放工资薪金才能税前扣除。实务中,一些企业会固定每月发放通讯补贴,在会计核算时并没有将其记入“工资薪金”,而是记入“通讯费”科目中,但在企业所得税汇算清缴时,又直接将其并入工资薪金总额进行税前扣除。企业如果忽略代扣代缴通讯补贴相对应的个人所得税,这部分通讯补贴,将不能计入工资薪金进行税前扣除。


  此外,根据《国家税务总局关于企业工资薪金和职工福利费等支出税前扣除问题的公告》(国家税务总局公告2015年第34号)第二条规定,企业在年度汇算清缴结束前,向员工实际支付的已预提汇缴年度工资薪金,准予在汇缴年度按规定扣除。实务中,很多企业在年末预提了年终奖,但到次年的3月~4月才会发放。对这部分支出,只要符合工资薪金的条件,也可以在税前扣除。


  易错点三:特殊规定未能足够重视


  除了按月支付给员工的必要劳动报酬外,企业可能还存在其他一些向员工支付工资薪金的特殊情形,需合规确认工资薪金总额。


  比如,越来越多的上市公司会通过股权激励方式,授予员工限制性股票、股票期权等。在制定股权激励计划,并授予激励对象时,企业应按照该股票的公允价值及数量,计算确定上市公司相关年度的成本或费用,作为换取激励对象提供服务的对价。对股权激励计划实行后立即可以行权的,上市公司可以根据实际行权时,该股票的公允价值与激励对象实际行权支付价格的差额,计入当年上市公司工资薪金支出,依照税法规定进行税前扣除。


  举例来说,王先生2019年1月取得甲上市公司授予的股票期权15000股,授予日股票价格为每股8元,施权价为每股6元,该股票期权自2020年2月起可行权。假定王先生于2020年2月28日行权10000股,行权当天股票市价为每股10元。王先生2020年2月28日行权时,取得“工资薪金所得”的应纳税所得额=(10-6)×10000=40000(元)。这时,甲公司应将这40000元并入企业工资薪金总额,在企业所得税税前扣除。


  国有企业还要注意,根据《国务院 国有资产监督管理委员会 国家税务总局关于国资委监管企业实行工效挂钩办法工资税前扣除有关管理问题的通知》(国资发分配[2004]209号)规定,企业税前扣除的计税工资不得超过根据经审核批准的工效挂钩方案提取的效益工资总额。企业在效益工资总额范围内实际发放的工资,可以税前扣除;效益工资中用于建立工资储备部分,只能在实际发放年度税前扣除;提取的效益工资改变用途的,不得在税前扣除。如果国有企业已经纳入工资总额同经济效益挂钩管理,一旦实际发放数额超过工效批文的工资总额,超出部分将不能税前扣除,需要作纳税调增处理。


  另外,为了鼓励企业安置残疾人,企业所得税法规定,企业计算应纳税所得额时,可以在符合规定条件的前提下,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。


  (作者单位:中税正德税务师事务所有限公司)


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