为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关规定，现将土地增值税有关问题公告如下：

一、关于土地增值税清算单位问题

土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目（分期项目）为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。

樊剑英点评：这里比较灵活，规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料+分期。一句话，根据项目实际情况决定。不唯证照。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

樊剑英点评：明确是分三类。

二、关于土地增值税清算审核期限问题

为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十五条规定，主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内及时组织清算审核。如有特殊情况确实需要延长清算审核期限的，需经县级以上地方税务局局长批准。

三、关于人防工程成本费用扣除问题

房地产企业依法配建并经验收合格(人防部门出具验收合格手续)的人防工程，人防设施建造费用计入相关成本、费用，允许扣除。

樊剑英点评：无偿的是前提。

四、关于车库（车位、储藏室等）问题

（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项的规定执行。

樊剑英点评：（国税发[2006]187号）第四条第（三）项规定为：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　

3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

相信很多企业情形为第3种类型，建成后不能办产权，也非无偿移交，而是永久使用权或有限产权的一种出售，增值税上视同销售不动产税目处理，企业所得税无论如何都会计算收入和成本应无影响，土地增值税如果不计入清算项目，势必引起其他税收问题，譬如房产税如何计征，所以有偿转让的无产权车位、地下室、储藏室、幼儿园等配套设施，还是计入清算收入的好，同时也应单独分摊开发成本，只不过区别的是如果不计算容积率，可以不分摊土地成本。

（三）关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。

樊剑英点评：无产权的地下车位也不计算容积率，所以不应分摊，新疆明确是不分摊。也避免非住宅多分摊开发成本稀释增值率。

五、关于装修支出问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

六、关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题

清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高

樊剑英点评：没有明确是否是连体楼，我认为应该是这一种。非连体楼可以视为独立成本直接列支扣除。

七、关于统建房、集资房征收土地增值税问题

统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。

统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。

八、关于土地增值税预征率问题

除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。

樊剑英点评：连带着非普通住宅也要多预征税款了，原来譬如说是2~2.5%。

九、营改增后土地增值税计税依据问题

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

樊剑英点评：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+ 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。重点在这里不含增值税收入究竟是多少，我坚持为不含净销项税额的收入总额。

但是没有明确预征收入的确认，不过总局已经说话了——为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

营改增后，计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括纳税人缴纳的增值税。

樊剑英点评：延伸思考：营业税金及附加扣除多少？

与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+ 营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。如果还有其他收入不能准确划分清楚，则该倒霉了，按照预缴增值税所对应税金及附加扣除。

看政策规定——营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

十、本公告自公布之日起施行。

樊剑英点评：我可以理解为自2016年11月21日起施行吗？以前已经清算的就算了，以后的可以按本文件执行。

樊剑英点评：我觉得这个文件挺好的，支持！！！     

最后别忘了—— 营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。  

新疆维吾尔自治区地方税务局

2016年11月21日

分送：伊犁哈萨克自治州地方税务局，各地、州、市地方税务局。

自治区地方税务局财行税处承办   办公室2016年11月22日印发