(2019)鄂1081刑初228号汤曙受贿、玩忽职守一审刑事判决书
发文时间:2020-10-15
来源:湖北省石首市人民法院
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刑 事 判 决 书


(2019)鄂1081刑初228号


公诉机关湖北省石首市人民检察院。


被告人汤曙,男,1970年7月29日出生于湖北省荆州市荆州区,汉族,大专文化程度,原国家税务总局荆州市荆州区税务局税收管理员,户籍所在地湖北省荆州市荆州区,住荆州市荆州区。2019年4月24日因涉嫌职务违法,被石首市监察委员会留置,同年7月10日因涉嫌受贿罪经石首市人民检察院决定被刑事拘留,同日由石首市公安局执行刑事拘留,同月15日被依法执行逮捕。现羁押于松滋市看守所。


辩护人鲁后新,湖北楚都律师事务所律师。


石首市人民检察院以鄂石检二部刑诉[2019]76号起诉书指控被告人汤曙犯受贿罪、玩忽职守罪,于2019年10月15日向本院提起公诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。石首市人民检察院于2020年1月2日因补充证据建议延期审理,于2020年2月2日建议恢复审理,因新冠肺炎疫情扣除审限后因案情复杂,于2020年6月9日由荆州市中级人民法院批准延长审理期限三个月。石首市人民检察院指派检察员方蓉出庭支持公诉,被告人汤曙及辩护人鲁后新到庭参加诉讼。现已审理终结。


公诉机关指控,2010年至2018年,被告人汤曙担任荆州市荆州区税务局税收管理员,负责管理荆州市华某新型材料股份有限公司(以下简称“华某公司”)的税源管理工作。汤曙在负责华某公司税源管理工作期间,不正确履行税收管理员工作职责,对华某公司税源管理工作疏于管理和监督,利用职务便利非法收受和索取华某公司总经理张某(另案处理)所送人民币32万元,为该公司违反税务管理法规、偷税漏税提供了方便,造成国家经济损失43677879.81元。具体犯罪事实如下:


受贿罪


1.2010年底,华某公司总经理张某为寻求被告人汤曙对该公司税务管理工作方面的照顾,在华某公司办公室送其现金5万元人民币。


2.2011年6月,张某为感谢被告人汤曙对华某公司的关照,在华某公司办公室送其现金3万元人民币。


3.2011年底,被告人汤曙在华某公司张某的办公室收受其所送现金1万元人民币。


4.2012年7月,被告人汤曙以投资球场改造项目为由,找张某“借”人民币5万元。几天后,张某安排华某公司出纳陈某向汤曙的农行账户存现5万元。


5.2012年底,被告人汤曙在华某公司张某的办公室收受其所送现金3万元人民币。


6.2013年3月,被告人汤曙以投资酒店为由,找张某“借”人民币10万元。几天后,张某安排自己的女儿张蓉向汤曙的农行账户转款10万元。


7.2015年3月4日,被告人汤曙以手头差钱为由,找张某“借”人民币3万元。张某安排华某公司财务经理李某用张某的工商银行账户向汤曙的农行账户转账3万元。汤曙应李某的要求,出具了一张3万元的借支单。2018年6月,该借款在华某公司账目中已调整冲抵。


8.2016年底,被告人汤曙在华某公司张某的办公室收受其所送现金1万元人民币。


9.2017年底,被告人汤曙在华某公司张某的办公室收受其所送现金1万元人民币。


被告人汤曙收受和索取张某人民币共计32万元,将受贿资金全部用于个人经营和日常开支。被告人汤曙到案后如实供述了上述事实,并退缴了全部受贿赃款。


二、玩忽职守罪


按照《税收管理员制度(试行)》和《纳税评估管理办法》等相关规定,税收管理员应当履行以下工作职责:第一、为纳税人提供办税辅导,督促纳税人按照国家有关规定及时足额申报纳税。第二、开展日常管理和检查,调查核实纳税人纳税申报事项和其他核定、认定事项的真实性,了解掌握纳税人生产经营、财务核算的基本情况。第三、开展纳税评估,通过日常管理所掌握的纳税人生产经营实际情况(主要包括:生产经营规模、产销量、成某、费用、物耗、能耗等各类与税收相关的数据信息),对纳税人生产经营结构,主要产品能耗、物耗等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较,推测纳税人实际纳税能力,对重点税源户,要保证每年至少评估分析一次;同时,对发现的问题应以书面形式向分管领导报告,并提出管理建议。


被告人汤曙作为税收管理员,在负责华某公司税源管理工作期间,不认真履行上述职责,对华某公司的日常管理和检查上走过场,不开展调查核实、未了解掌握该公司生产经营、财务核算的基本情况和真实性,致使华某公司在2010年3月至2013年12月、2016年3月至2018年9月期间,采取虚列开支和隐瞒收入的方式少缴纳增值税23594905.35元;2010年至2013年、2016年至2017年少缴纳企业所得税20082974.46元,共计少缴纳税款43677879.81元,造成国家重大经济损失。


2019年12月26日,石首市监察委员会提交了一份汤曙任华某公司税收管理员期间涉嫌玩忽职守造成损失情况表,重新调整了少缴纳税款为:40546982.96元。


针对上述指控,公诉机关提供了如下证据材料:交办案件决定书、指定审判管辖问题的复函、立案决定书、身份户籍信息、干部任免审批表、相关财务凭证、银行账户凭证、银行流水、税收管理员制度、荆州市税务局第二稽查局税务处理决定书、石首市监察委出具的相关情况说明、扣押财物清单、暂扣款票据等书证;汤曙任华某公司税收管理员期间涉嫌玩忽职守造成损失情况;鄂税复决字【2019】11号行政复议决定书;荆州税二稽处【2019】2号税务行政处罚决定书;荆州税二稽处【2019】58号税务处理决定书;国家税务总局荆州市税务局第二稽查局提供的少缴增值税计算表;荆州税二稽处【2019】9号行政处罚决定书;荆州市华某新型材料股份有限公司案调查报告;到案经过;证人张某、陈某、李某、赵某等人的证言;搜查笔录;视频资料;被告人汤曙的供述与辩解。


公诉机关认为,被告人汤曙身为国家机关工作人员,利用职务便利为他人谋取利益,非法收受和索取他人财物,数额巨大,玩忽职守,致使国家遭受重大经济损失,其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第385条、第397条,犯罪事实清楚、证据确实、充分,应当以受贿罪、玩忽职守罪追究其刑事责任。建议判处被告人四年至七年有期徒刑,并处罚金。


被告人汤曙对公诉机关指控的犯罪事实及罪名予以认可,并当庭自愿认罪认罚。


辩护人的辩护意见为:1.被告人汤曙犯受贿罪符合自首情节,首先,被告人汤曙符合自动投案的情节,其次如实交代了自己的犯罪事实,故构成自首,应给予减轻处罚;2.被告人汤曙积极退赃,应减轻处罚;3.起诉书指控被告人汤曙犯有玩忽职守罪不能成立;首先,起诉书依据的部门规章已被各级税务局之后发布的新规定所改变,被告人不具有起诉书所指控的职责,没有不履行法定职责的犯罪行为;根据新的规定,税收管理员没有纳税评估和风险数据分析的职责,对税收管理员进户的规定更严格,不能进行日常检查;其次,华某公司逃税与汤曙的行为没有法律上的因果关系;再则,起诉书认定汤曙造成国家重大经济损失不符合法律规定,其一、华某公司少缴企业所得税20082974.46元,这在当时国税与地税合并前,属于地税局征缴的职权范围,汤曙没有这个职责,指控没有法律依据;其二、华某公司少缴增值税23594905.35元,税务机关已经作出处罚,且华某公司有资产,不符合法律意义上的损失;其三、即使这些损失存在,但因华某公司逃税犯罪与汤曙的行为没有因果关系,故不应认定为汤曙的犯罪所造成的损失。


辩护人提出如下证据:


一、汤曙主动到案和交代未被纪委掌握的犯罪事实的证据:


1.荆州区税务局《关于汤曙接受调查过程的情况说明》


2.荆州区税务局谢建国局长出具的《情况说明》


3.荆州区税务局人事科蔡荣科长出具的《情况说明》


4.荆州区税务局纪检组长周昕出具的《情况说明》


5.火车票订票记录


6.石首监察委《关于被调查人汤曙到案经过相关情况》


7.关于反映荆州区税务局荆南税务分局汤曙问题线索的核查情况汇报。


证明内容为:汤曙是在接到荆州区税务局的通知后,主动从异地返回接受调查;监察委调查前仅掌握汤曙受贿18万元的犯罪线索,汤曙在被监察委第一次询问时主动交待了未被掌握的受贿14万元的犯罪事实。


二、不构成玩忽职守罪的证据


1.湖北省国税局《关于进一步做好纳税评估工作有关问题的通知》


2.国家税务总局《关于进一步规范税务机关进户执法工作的通知》


3.湖北省国税局《关于进一步规范国税人员进户执行公务的通知》


证明内容为:对于税收管理员的职责,因湖北省国税局《关于进一步做好纳税评估工作有关问题的通知》第一条作出了重新划分,即纳税评估和数据分析、比对由专业部门完成;税收管理员没有进行纳税评估和数据分析、比对工作的职责;税收管理员只负责对税源管理部门审核分析并确定要求调查的申报异常的纳税人开展纳税约谈、调查核实、做好工作记录、并将情况及时反馈税源管理部门。其次,湖北省国税局《关于进一步规范国税人员进户执行公务的通知》进一步明确了纳税评估由省局或市州局税源管理部门发布后进行,税源部门要切实提高案头评估分析能力。对税务日常检查的范围、批准程序、入户次数进行了规定。


公诉机关质证意见为:对证据的真实性无异议。但不能认定为自首,因为被告人汤曙是接到通知后才立即返回荆州,没有在第一时间交待自己的问题,只能说明被告人汤曙是主动返回荆州,所以不构成自首,故本院只认定为坦白。对玩忽职守方面的证据,只能说明与被告人汤曙有关联性,同时也证明了被告人汤曙作为税收管理员应有的职责。


经审理查明的事实与公诉机关指控的事实一致。


另查明,被告人汤曙到案后,如实供述了自己受贿的犯罪事实和玩忽职守的问题,并退缴了全部受贿赃款。


又查明,被告人汤曙在负责华某公司税源管理工作期间,华某公司少缴税款为40546982.96元,造成国家重大经济损失。


再查明,被告人汤曙2010年3月至2018年任税源管理股负责人,分管税源管理工作,履行税收管理员职责,负责荆州华某新型材料股份有限公司(原华某商混)税源管理。


经控辨争议双方举证、质证,本院确认的证据如下:


1.交办案件决定书;


2.指定审判管辖问题的复函、立案决定书、身份户籍信息、干部任免审批表、任职情况说明;


3.相关财务凭证、银行账户凭证、银行流水、税收管理员制度,湖北省、荆州市国家税务局文件;


4.荆州市税务局第二稽查局税务处理决定书、石首市监察委出具的相关情况说明、扣押财物清单、暂扣款票据等书证;


5.汤曙任华某公司税收管理员期间涉嫌玩忽职守造成损失情况;


6.鄂税复决字【2019】11号行政复议决定书;荆州税二稽处【2019】2号税务行政处罚决定书;荆州税二稽处【2019】58号税务处理决定书;


7.国家税务总局荆州市税务局第二稽查局提供的少缴增值税计算表;


8.荆州税二稽处【2019】9号行政处罚决定书;


9.荆州市华某新型材料股份有限公司案调查报告;


10.到案经过;


11.证人张某、陈某、李某、赵某等人的证言;


12.搜查笔录;视频资料;


13.被告人汤曙的供述与辩解。


本院认为,被告人汤曙身为国家机关工作人员,利用职务便利为他人谋取利益,非法收受和索取他人财物,数额巨大,玩忽职守,致使国家遭受重大经济损失,情节特别严重,其行为分别构成受贿罪、玩忽职守罪。故公诉机关指控其犯受贿罪和玩忽职守罪的犯罪事实和罪名成立。被告人汤曙到案后,如实供述了自己受贿和玩忽职守的犯罪事实,系坦白,且认罪认罚,依法对其从轻处罚;被告人归案后,认罪态度好,真诚悔罪,退缴了全部赃款,酌情对其从轻处罚。被告人汤曙玩忽职守罪中所造成的国家经济损失系多因一果造成,酌情对其从轻处罚。被告人多次索贿,依法对其从重处罚。对辩护人提出的“被告人汤曙积极退赃,应减轻处罚”的辩护意见,本院予以采纳。对辩护人提出“被告人犯受贿罪符合自首情节,应减轻处罚”的辩护意见,经查,被告人汤曙接单位通知返回后,即被办案机关采取了调查措施,在此期间如实供述受贿的犯罪事实,且大部分犯罪事实已被办案机关掌握,故不能构成自首,对该辩护意见不予采纳。对辩护人辩称“被告人犯玩忽职守罪不能成立。首先,起诉书依据的部门规章已被各级税务局之后发布的新规定所改变,被告人不具有起诉书所指控的职责,没有不履行法定职责的犯罪行为;根据新的规定,税收管理员没有纳税评估和风险数据分析的职责,对税收管理员进户的规定更严格,不能进行日常检查;其次,华某公司逃税与汤曙的行为没有法律上的因果关系;再则,起诉书认定汤曙造成国家重大经济损失不符合法律规定,其一、华某公司少缴企业所得税20082974.46元,这在当时国税与地税合并前,属于地税局征缴的职权范围,汤曙没有这个职责,指控没有法律依据;其二、华某公司少缴增值税23594905.35元,税务机关已经作出处罚,且华某公司有资产,不符合法律意义上的损失;其三、即使这些损失存在,但因华某公司逃税犯罪与汤曙的行为没有因果关系,故不应认定为汤曙的犯罪所造成的损失”的辩护意见,经查,被告人汤曙作为税收管理员,依照《税收管理员制度(试行)》等规定履行工作职责为“第一、为纳税人提供办税辅导,督促纳税人按照国家有关规定及时足额申报纳税。第二、开展日常管理和检查,调查核实纳税人纳税申报事项和其他核定、认定事项的真实性,了解掌握纳税人生产经营、财务核算的基本情况。第三、开展纳税评估,通过日常管理所掌握的纳税人生产经营实际情况(主要包括:生产经营规模、产销量、成某、费用、物耗、能耗等各类与税收相关的数据信息),对纳税人生产经营结构,主要产品能耗、物耗等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较,推测纳税人实际纳税能力,对重点税源户,要保证每年至少评估分析一次;同时,对发现的问题应以书面形式向分管领导报告,并提出管理建议”。实际工作中根据被告人多次供述和其单位负责人证言均证实被告人汤曙履行的工作职责与上述职责相一致。辩护人所依据2006年湖北省国税局《关于进一步做好纳税评估工作有关问题的通知》、2014年国家税务局《关于进一步规范税务机关进户执法工作的通知》、2013年湖北省国税局《关于进一步规范国税人员进户执行公务的通知》、2013年荆州市国家税务局《规范国税人员进户执行公务实施办法》的通知,明确了国税机关内八个部门及税收管理员在纳税评估工作中的职责,明确规定了税务日常检查的范围、批准程序、进户次数等。依据以上文件,被告人汤曙作为税源管理股负责人和税收管理员,在纳税评估工作中仍然担负有工作职责,被告人汤曙的日常管理和检查等职责没有被取消,只是对日常管理和检查要求更严格,更规范,对案源评估分析能力要求更高。被告人汤曙在工作中发现了华某公司有偷漏税情况不报告、不跟踪处理,在日常管理和检查中流于形式不敢履职,在管理税源中不掌握华某公司经营实际情况,这些严重不负责任的行为,与华某公司少缴税款造成国家重大经济损失存在法律上的因果关系。被告人汤曙玩忽职守造成的损失由国税总局荆州市税务局稽查部门核定,被告人表示无异议,现有证据不能证明华某公司少缴纳税款已被挽回。综上,对辩护人以上辩护意见不予采纳。故公诉机关量刑建议适当,本院予以支持。根据被告人的犯罪事实、犯罪性质、情节、作用及对社会的危害程度,依照《中华人民共和国刑法》第三百八十五条、第三百八十六条、第三百八十三条第一款第(二)项、第三百九十七条、第六十七条第三款、第五十二条、第六十四条、第六十一条,最高人民法院、最高人民检察院《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释的规定》第二条第一款、第十五条、第十八条、第十九条,《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条的规定,经本院审判委员会讨论决定,判决如下:


一、被告人汤曙犯受贿罪,判处有期徒刑三年,并处罚金人民币20万元;犯玩忽职守罪,判处有期徒刑三年三个月;数罪并罚,决定执行有期徒刑四年六个月,并处罚金20万元(已缴纳);


(有期徒期的刑期,从判决执行之日起计算,判决执行以前先行羁押的,羁押一日折抵刑期一日。即自2019年4月24日起至2023年10月23日止)


二、被告人汤曙所退缴的赃款由办案机关依法上缴国库;扣押的物品由办案机关依法处理。


如不服本判决,可在接到判决书的第二日起十日内,通过本院或者直接向湖北省荆州市中级人民法院提出上诉。书面上诉的,应当提交上诉状正本一份,副本七份。


审 判 长  黄盛东


审 判 员  付长青


人民陪审员  陈礼宏


二〇二〇年八月十日


书 记 员  付在平


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。