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根据《土地管理法》的规定,未经国家征用的集体土地不得转让。甲企业出售别墅的业务应当分为两部分分别进行处理:
第一部分是转租土地,甲企业实质上是将租赁来的土地再转租出去,转租收入应当缴纳增值税,但是不需要缴纳土地增值税。
第二部分是出售房产,这部分应当缴纳土地增值税。其中,支付给政府的土地租金不得作为取得土地的成本扣除,也不得作为计算加计扣除的基数。
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