租赁集体土地财税处理注意事项!
发文时间:2023-05-15
作者:石羽茜
来源:中道财税
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企业在经营过程中,存在从村集体租赁土地的业务,这种情况下,涉及哪些税?村委会是否需要提供发票?承租人是否还有缴纳其他税费?

一、村集体是否需要提供发票?
实务中,租赁集体土地,大多是村委会收取租金并出具收据。该收据一般情况下非往来结算票据。对于承租人来说,第一个考虑的问题就是村委会出具的收据是否可以税前扣除?如果不能应如何取得合规发票呢?我们逐步进行分析。

第一步 企业所得税收据入账的情形
我们从企业所得税的文件来分析,何种情形下企业取得收据可入账。根据国家税务总局2018年28号公告,明确以下三种情形收据可入账:
(1)不属于增值税征税范围的业务;
(2)小额零星经营业务;
(3)对方为依法无需办理税务登记的单位
租赁土地的业务,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税,属于增值税征税范围,租赁土地金额一般较大,显然不符合小额零星支出,是否可以满足第三种情形呢?

第二步 哪些单位无需办理税务登记

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根据《税务登记管理办法》,单位里只有国家机关可以不办理税务登记。

第三步 村委是否属于国家机关
村委会不属于国家行政机关,是一个村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

结论:村委会租赁集体土地,属于增值税征税范围,村委会不属于国家机关,但由于村委会属于不经常发生经营业务的单位,可以去税务机关申请代开增值税发票,发票税目为*不动产经营租赁*租金的发票,征收率5%。

二、租赁集体土地,城镇土地使用税谁来缴纳?
很多客户反馈,村委会在税务机关代开发票的时候,会要求缴纳城镇土地使用税?根据城镇土地税的一般规定,实际使用土地的单位和个人为纳税人。国有土地上,承租人一般不作为实际使用人。但对于集体土地,有专门的税收政策明确谁来缴纳城镇土地使用税。


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文件政策非常清晰,由承租方缴纳城镇土地使用税。承租人根据租赁的面积,计算应该由其缴纳的城镇土地使用税。

三、承租人在租赁集体土地建房自用,是否需要缴纳房产税?房产计税基础如何确定?

最为争议的就是房产税,在实务中,企业租赁集体土地并在土地上自建房使用,期满建筑物归村集体所有。企业使用期间,虽然没有房屋所有权无法办理产证,但满足可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的条件,按照房产税的政策,是需要缴纳房产税的。自用房产需要按照房产的房产原值减除一定比例后的房产余值从价缴纳房产税,但是目前实务中就该情况下,土地情况是否需要计入房产计税基础也存在很大争议,目前主要有以下三种观点:
第一种:地的价值+建房成本
第二种:租金的价值+建房成本
第三种:建房成本

1)国家层面文件:
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》
财税〔2010〕121号

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2)税务答疑
【河南省税务局12366答复】

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【内蒙古税务局12366答复】

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以上两个省份的答复,虽然因为截图原因无法将过程一一明示,但是明确了租地建房,土地的价值是不并入房产税的计税原值,很可惜的陕西省目前没有明确的文件也没有明确文件答复。个人观点,租地建房,根据现行的全国性税收政策文件,从价计征房产税的时候,计税依据不包含地价。

但是需要注意的是,实务中还有一种情况,建造的不动产非简易的仓库,而是以村委会名义进行报批报建,企业负担建设成本,使用一定年限后归还村委会的建筑物。这种情况下,也有可能被认定为村委会将房产出租给企业,但是租赁费用为建设成本+土地租金,需要村集体按照二者合计除以使用年限计算出每年的租金,从租计算房产税。

业务看似相同,但是具体细节不同,房产税纳税人、计税方法可能会不同,不同税务主管人员理解不同界定也会不同。而企业与村委会合作过程中,往往处于被动地位,即使被认定为是村委会从租计征,大概率也是由企业负担实际税款,还会面临无法税前扣除的棘手问题。


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  预缴申报

  纳税人对专用设备有数字化、智能化改造投入的,应注意预缴申报的细节。

  举例来说,甲水泥有限公司(以下称甲公司)是实行按月预缴企业所得税的纳税人。2021年5月,甲公司购置了一批除尘、除噪音等大气污染防治和一体化水污染防治的环境保护专用设备(符合享受专用设备抵免所得税政策条件),该批设备的账面价值为1200万元(不含税价,下同),其中设备原价为1180万元,运输费用8万元,设备安装调试费用12万元。2021年度,甲公司按照专用设备投资额的10%,抵免了当年企业所得税应纳税额。2025年10月,甲公司根据设备的运行情况,投入120万元对上述设备进行数字化升级和智能化改造,其中,运输费用2万元,设备安装调试费用3万元。上述专用设备改造后,仍符合《环境保护专用设备企业所得税优惠目录(2017年版)》规定条件,并将专用设备数字化、智能化改造过程中发生的所有费用计入了该批专用设备固定资产价值。

  甲公司若选择在预缴时享受专用设备数字化、智能化改造企业所得税抵免优惠,应在11月征期预缴申报10月企业所得税时,按照17号公告附列的《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(A200000)填报说明第四条预缴税款计算第34项规定填报。假设甲公司2025年10月末未享受专用设备数字化、智能化改造抵免政策前应纳所得税额为550万元,1月—10月已累计预缴企业所得税500万元。那么,甲公司在10月可享受专用设备数字化、智能化改造投资抵免所得税税额为(120-2-3)×10%=11.5(万元)。

  甲公司财务人员在填报《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(A200000)时,应在第27行“应纳所得税额”填写“5500000”;在第29.1行“其中:本年允许抵免专用设备投资额(填写专用设备投资类型)”填写“环境保护专用设备”,在“本年累计金额”列填写“115000”;第30行“减:本年累计已预缴所得税额”填写“5000000”;第32行“本期应补(退)所得税额”填写“385000”(5500000-115000-5000000),即当月应预缴企业所得税385000元。

  合规要求

  纳税人享受专用设备抵免政策,需要厘清两个重要概念。

  专用设备数字化、智能化改造,是指企业利用信息技术和数字技术对专用设备进行技术改进和优化,从而提升该设备的数字化和智能化水平,具体包括数据采集、数据传输和存储、数据分析、智能控制、数字安全与防护以及国务院财政、税务主管部门会同科技、工业和信息化部门规定的其他数字化、智能化改造情形。享受抵免税收优惠的改造投入,是指企业对专用设备数字化、智能化改造过程中发生的并形成该专用设备固定资产价值的支出,但不包括按有关规定退还的增值税税款以及专用设备运输、安装和调试等费用。

  笔者提醒,享受抵免税收优惠政策企业,应当实际使用改造后的专用设备。企业在专用设备改造完成后5个纳税年度内转让、出租的,应在该专用设备停止使用当月停止享受优惠,并补缴已经抵免的企业所得税。

  与此同时,企业应对专用设备数字化、智能化改造投入进行单独核算,准确、合理归集各项支出;企业在一个纳税年度内对多个专用设备进行数字化、智能化改造的,应按照不同的专用设备分别归集相关支出。对相关支出划分不清的,不得享受9号公告规定的税收优惠政策。企业需严格按照专用设备目录规定的设备类别、名称、性能参数、应用领域和执行标准等条件判断,改造前后是否符合专用设备目录规定要求,对照《企业所得税优惠政策事项办理办法》(国家税务总局公告2018年第23号)留存备查资料,避免违规享受优惠。