租赁集体土地财税处理注意事项!
发文时间:2023-05-15
作者:石羽茜
来源:中道财税
收藏
420

企业在经营过程中,存在从村集体租赁土地的业务,这种情况下,涉及哪些税?村委会是否需要提供发票?承租人是否还有缴纳其他税费?

一、村集体是否需要提供发票?
实务中,租赁集体土地,大多是村委会收取租金并出具收据。该收据一般情况下非往来结算票据。对于承租人来说,第一个考虑的问题就是村委会出具的收据是否可以税前扣除?如果不能应如何取得合规发票呢?我们逐步进行分析。

第一步 企业所得税收据入账的情形
我们从企业所得税的文件来分析,何种情形下企业取得收据可入账。根据国家税务总局2018年28号公告,明确以下三种情形收据可入账:
(1)不属于增值税征税范围的业务;
(2)小额零星经营业务;
(3)对方为依法无需办理税务登记的单位
租赁土地的业务,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税,属于增值税征税范围,租赁土地金额一般较大,显然不符合小额零星支出,是否可以满足第三种情形呢?

第二步 哪些单位无需办理税务登记

图片


根据《税务登记管理办法》,单位里只有国家机关可以不办理税务登记。

第三步 村委是否属于国家机关
村委会不属于国家行政机关,是一个村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

结论:村委会租赁集体土地,属于增值税征税范围,村委会不属于国家机关,但由于村委会属于不经常发生经营业务的单位,可以去税务机关申请代开增值税发票,发票税目为*不动产经营租赁*租金的发票,征收率5%。

二、租赁集体土地,城镇土地使用税谁来缴纳?
很多客户反馈,村委会在税务机关代开发票的时候,会要求缴纳城镇土地使用税?根据城镇土地税的一般规定,实际使用土地的单位和个人为纳税人。国有土地上,承租人一般不作为实际使用人。但对于集体土地,有专门的税收政策明确谁来缴纳城镇土地使用税。


图片


文件政策非常清晰,由承租方缴纳城镇土地使用税。承租人根据租赁的面积,计算应该由其缴纳的城镇土地使用税。

三、承租人在租赁集体土地建房自用,是否需要缴纳房产税?房产计税基础如何确定?

最为争议的就是房产税,在实务中,企业租赁集体土地并在土地上自建房使用,期满建筑物归村集体所有。企业使用期间,虽然没有房屋所有权无法办理产证,但满足可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的条件,按照房产税的政策,是需要缴纳房产税的。自用房产需要按照房产的房产原值减除一定比例后的房产余值从价缴纳房产税,但是目前实务中就该情况下,土地情况是否需要计入房产计税基础也存在很大争议,目前主要有以下三种观点:
第一种:地的价值+建房成本
第二种:租金的价值+建房成本
第三种:建房成本

1)国家层面文件:
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》
财税〔2010〕121号

图片


2)税务答疑
【河南省税务局12366答复】

图片


【内蒙古税务局12366答复】

图片


以上两个省份的答复,虽然因为截图原因无法将过程一一明示,但是明确了租地建房,土地的价值是不并入房产税的计税原值,很可惜的陕西省目前没有明确的文件也没有明确文件答复。个人观点,租地建房,根据现行的全国性税收政策文件,从价计征房产税的时候,计税依据不包含地价。

但是需要注意的是,实务中还有一种情况,建造的不动产非简易的仓库,而是以村委会名义进行报批报建,企业负担建设成本,使用一定年限后归还村委会的建筑物。这种情况下,也有可能被认定为村委会将房产出租给企业,但是租赁费用为建设成本+土地租金,需要村集体按照二者合计除以使用年限计算出每年的租金,从租计算房产税。

业务看似相同,但是具体细节不同,房产税纳税人、计税方法可能会不同,不同税务主管人员理解不同界定也会不同。而企业与村委会合作过程中,往往处于被动地位,即使被认定为是村委会从租计征,大概率也是由企业负担实际税款,还会面临无法税前扣除的棘手问题。


我要补充
0

推荐阅读

分包人开具1%,总包差额简易计税可以全额开3%专票吗?

     案例:某建筑企业一般纳税人,为工程总承包人,承包房地产开发项目,工程承包采取“甲供工程”方式,选择简易征收,1000万的工程又劳务分包出去400万元,劳务公司按照1%开具普票,请问,总承包人能否开具全额即1000万3%专票?


     目前,关于差额征税,有两大类开票方式,一是全额开票,即企业可以全额开具增值税专用发票;二是差额开票,即扣除部分不允许开具增值税专用发票,其余部分可以开具增值税专用发票。 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定,试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。另总局2016年第23号公告规定,按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税,且不得全额开具增值税发票的,纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时,通过新系统中差额征税开票功能,录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额,系统自动计算税额和不含税金额,备注栏自动打印“差额征税”字样,发票开具不应与其他应税行为混开。


      综上所述,按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税,且不得全额开具增值税发票的,才应当开具差额增值税专用发票。不得全额开具专票必须是政策有明确的规定。提供建筑服务,采用分包模式选择差额征税,政策并未规定扣除的部分不得开具增值税专用发票。因此,建筑分包差额征税允许全额开具3%专用发票。至于分包人是1%也好,甚至于是免税也罢,总包人是凭分包开具的发票差额纳税,不影响其全额开具3%专票,并且所开具的专票下家可以全额抵扣。


兼职人员费用是入“工资”还是“劳务费”?


兼职人员工资,是计入工资表内,按工资薪金所得代扣个税,还是按劳务费入账,申报时按个人劳务报酬预扣个人所得税?


同样是兼职,其实身份是不同的。为了完成单个任务而雇佣的兼职,无论兼职是否在企业工作,都属于劳务报酬,按劳务费入账,申报个税时按个人劳务所得预扣。这种兼职,企业与兼职直接只存在劳务关系,不存在实质的劳动关系。如果兼职费用按月结算或工作具有延续性,兼职劳动期间需要听从企业安排,这时,企业与兼职存在实质上的劳动关系,无论是否签有劳动合同,都应当按职工工资所得入账,个税申报时按工资所得预扣个税。


001.jpg



例1:小张在九州文昌公司担任兼职会计,每月兼职费用3000元。小张的工资是属于劳务费还是兼职工资?


分析解答:小张的兼职工作属于有延续性工作,且工资是按月支付。应当确认为兼职工资入“应付职工薪酬”,个税应当按工资申报个税。


例2:小王是A公司设计师,B公司想要设计一套宣传版,雇佣小王在休息日来B公司进行设计,小王经过一个月的工作设计完成,B公司支付小王5000元。此时小王的所得属于劳务所得税还是兼职工资?


分析解答:对于B公司来说,小王5000元支出属于劳务费,因B公司为了完成临时单一任务而聘用小王。费用结算也是根据任务完成情况结算,双方不具备实质上劳动关系,支付的费用应当计入“劳务费”,个税申报时应当按“劳务报酬所得”预扣个税。


例3:B企业为了开发一套办公系统,由于工期,所以招聘2名兼职程序员,B企业安排其入技术部,工作由技术部经理安排,2名程序按照月度结算工资。


分析解答:因为招聘的兼职程序员,需要服从甲公司安排,属于甲企业经营活动中的一部分,存在实质的劳动关系,所以属于“职工工资”范畴,个税申报按工资薪金所得申报。


在实务工作中,会出现劳务费与职工工资很难界定的情况。也就是说,该项支出既可以认定“劳务费”,也可以认定为“职工工资”。如不提供劳动场所兼职代工,这种代工工人按完成件数结算报酬,工作上比较松散,基本上工作期间不可能接受工厂的领导。但其工作又有延续性,在一定程度上又需要接受工厂安排。像这种情况的兼职,既可以认定是劳务报酬也可以认定是工资。具体选哪一种,会计一般会选择申报方式更省税的方式。


哪一种方式申报更省税


1、个人代开劳务发票税率:


个人去税局代开劳务费发票个人的劳务费,增值税税率是3%,同时根据增值税额,计提城建税7%,5%,1%,教育费附加3%,地方教育附加2%。


同时缴纳个人所得税如下:


①、800元以下免个税。

②、每次劳务报酬收入不超过4000元的,直接抵扣800元的费用。

③、每次劳务费收入超过4000元的以后,收入额的20%,再乘以20%的个人劳务费税率。

④、每次劳务报酬收入不超过2万元的,个人劳务费税率是为20%。

⑤、每次劳务报酬收入在2万元以上,但是不超过5万元的部分,个人劳务费税率是为30%,速算扣除数为两千元。

⑥、每次劳务报酬收入在5万元以上的部分,个人劳务费税率是为40%,速算扣除数为7000元。


2、计入工资的税率


工资个税税率表


002.png


本期应预扣预缴税额=(累计预扣预缴应纳税所得额×预扣率 — 速算扣除数) —累计减免税额 — 累计已预扣预缴税额


累计预扣预缴应纳税所得额=累计收入— 累计免税收入 — 累计减除费用 — 累计专项扣除 — 累计专项附加扣除 — 累计依法确定的其他扣除


其中:累计减除费用,按照5000元/月乘以纳税人当年截至本月在本单位的任职受雇月份数计算。


3、做入工资明显更加省税,是财务的第一选择


以5000元月收入为例,计入工资是不纳任何税,但个人代开要缴纳 200多的增值税与附加,以及个税 640元。自然人代开劳务费的税率,无论是哪一个税收阶梯上都要高于工资的税负。所以可以很明确的断定,超过800元的兼职费用,做入工资更省税。会计操作的关键点在于,什么情况下才能把兼职费用做入工资表内。


小程序 扫码进入小程序版