租赁集体土地财税处理注意事项!
发文时间:2023-05-15
作者:石羽茜
来源:中道财税
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企业在经营过程中,存在从村集体租赁土地的业务,这种情况下,涉及哪些税?村委会是否需要提供发票?承租人是否还有缴纳其他税费?

一、村集体是否需要提供发票?
实务中,租赁集体土地,大多是村委会收取租金并出具收据。该收据一般情况下非往来结算票据。对于承租人来说,第一个考虑的问题就是村委会出具的收据是否可以税前扣除?如果不能应如何取得合规发票呢?我们逐步进行分析。

第一步 企业所得税收据入账的情形
我们从企业所得税的文件来分析,何种情形下企业取得收据可入账。根据国家税务总局2018年28号公告,明确以下三种情形收据可入账:
(1)不属于增值税征税范围的业务;
(2)小额零星经营业务;
(3)对方为依法无需办理税务登记的单位
租赁土地的业务,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税,属于增值税征税范围,租赁土地金额一般较大,显然不符合小额零星支出,是否可以满足第三种情形呢?

第二步 哪些单位无需办理税务登记

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根据《税务登记管理办法》,单位里只有国家机关可以不办理税务登记。

第三步 村委是否属于国家机关
村委会不属于国家行政机关,是一个村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

结论:村委会租赁集体土地,属于增值税征税范围,村委会不属于国家机关,但由于村委会属于不经常发生经营业务的单位,可以去税务机关申请代开增值税发票,发票税目为*不动产经营租赁*租金的发票,征收率5%。

二、租赁集体土地,城镇土地使用税谁来缴纳?
很多客户反馈,村委会在税务机关代开发票的时候,会要求缴纳城镇土地使用税?根据城镇土地税的一般规定,实际使用土地的单位和个人为纳税人。国有土地上,承租人一般不作为实际使用人。但对于集体土地,有专门的税收政策明确谁来缴纳城镇土地使用税。


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文件政策非常清晰,由承租方缴纳城镇土地使用税。承租人根据租赁的面积,计算应该由其缴纳的城镇土地使用税。

三、承租人在租赁集体土地建房自用,是否需要缴纳房产税?房产计税基础如何确定?

最为争议的就是房产税,在实务中,企业租赁集体土地并在土地上自建房使用,期满建筑物归村集体所有。企业使用期间,虽然没有房屋所有权无法办理产证,但满足可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的条件,按照房产税的政策,是需要缴纳房产税的。自用房产需要按照房产的房产原值减除一定比例后的房产余值从价缴纳房产税,但是目前实务中就该情况下,土地情况是否需要计入房产计税基础也存在很大争议,目前主要有以下三种观点:
第一种:地的价值+建房成本
第二种:租金的价值+建房成本
第三种:建房成本

1)国家层面文件:
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》
财税〔2010〕121号

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2)税务答疑
【河南省税务局12366答复】

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【内蒙古税务局12366答复】

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以上两个省份的答复,虽然因为截图原因无法将过程一一明示,但是明确了租地建房,土地的价值是不并入房产税的计税原值,很可惜的陕西省目前没有明确的文件也没有明确文件答复。个人观点,租地建房,根据现行的全国性税收政策文件,从价计征房产税的时候,计税依据不包含地价。

但是需要注意的是,实务中还有一种情况,建造的不动产非简易的仓库,而是以村委会名义进行报批报建,企业负担建设成本,使用一定年限后归还村委会的建筑物。这种情况下,也有可能被认定为村委会将房产出租给企业,但是租赁费用为建设成本+土地租金,需要村集体按照二者合计除以使用年限计算出每年的租金,从租计算房产税。

业务看似相同,但是具体细节不同,房产税纳税人、计税方法可能会不同,不同税务主管人员理解不同界定也会不同。而企业与村委会合作过程中,往往处于被动地位,即使被认定为是村委会从租计征,大概率也是由企业负担实际税款,还会面临无法税前扣除的棘手问题。


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出口退税收汇注意事项

出口退税收汇是企业办理出口退税的重要环节,涉及税务合规、外汇管理及政策执行等多方面。下面来看看有哪些关键注意事项吧!

  一、出口退税收汇的基本规定

  (一)纳税人申报退(免)税的出口货物,应当在出口退(免)税申报期限截止之日前收汇。

  未在规定期限内收汇,但符合《视同收汇原因及举证材料清单》所列原因的:

  纳税人留存《出口货物收汇情况表》及举证材料,即可视同收汇。

  因出口合同约定全部收汇最终日期在退免)税申报期截止之日后的,应当在合同约定收汇日期前完成收汇。

  (二)出口退(免)税管理类别为四类的纳税人,在申报出口退(免)税时,应当向税务机关报送收汇材料。

  纳税人在退(免)税申报期截止之日后申报出口货物退(免)税的,应当在申报退(免)税时报送收汇材料。

  纳税人被税务机关发现收汇材料为虚假或冒用的,应自税务机关出具书面通知之日起24个月内,在申报出口退(免)税时报送收汇材料。

  温馨提示

  除上述情形外,纳税人申报出口退(免)税时,无需报送收汇材料,留存举证材料备查即可。税务机关按规定需要查验收汇情况的,纳税人应当按照税务机关要求报送收汇材料。

  (三)纳税人申报退(免)税的出口货物,具有下列情形之一:

  因出口合同约定全部收汇最终日期在退(免)税申报期截止之日后的,未在合同约定收汇日期前完成收汇;

  未在规定期限内收汇,且不符合视同收汇规定;

  未按本条规定留存收汇材料。

  税务机关未办理出口退(免)税的,不得办理出口退(免)税。

  已办理出口退(免)税的,应在发生相关情形的次月用负数申报冲减原退(免)税申报数据,当期退(免)税额不足冲减的,应补缴差额部分的税款

  纳税人在《国家税务总局关于进一步便利出口退税办理 促进外贸平稳发展有关事项的公告》(国家税务总局公告2022年第9号)施行前已发生上述情形但尚未处理的出口货物,应当按照本项规定进行处理;纳税人已按规定处理的出口货物,待收齐收汇材料、退(免)税凭证及相关电子信息后,即可申报办理出口退(免)税。

  二、视同收汇原因及举证材料清单

  因国外商品市场行情变动的,提供有关商会出具的证明或有关交易所行情报价资料;由于客观原因无法提供的,提供进口商相关证明材料。

  因出口商品质量原因的,提供进口商的有关函件和进口国商检机构的证明;由于客观原因无法提供进口国商检机构证明的,提供进口商的 检验报告等证明材料,或者货物、原材料生产商等第三方证明材料。

  因动物及鲜活产品变质、腐烂、非正常死亡或损耗的,提供进口商的有关函件和进口国商检机构的证明;由于客观原因确实无法提供商检证明的,提供进口商相关证明材料、货物运输等第三方证明材料。

  因自然灾害、战争等不可抗力因素的,提供报刊等新闻媒体的报道材料或中国驻进口国使领馆商务处出具的证明。

  因进口商破产、关闭、解散的,提供以下任一资料:报刊等新闻媒体的报道材料、中国驻进口国使领馆商务处出具的证明、进口商所在地破产清算机构出具的证明、债权申报证明。

  因进口国货币汇率变动的,提供报刊等新闻媒体刊登或人民银行公布的汇率资料。

  因溢短装的,提供提单或其他正式货运单证等商业单证。

  因出口合同约定全部收汇最终日期在申报退(免)税截止期限以后的,提供出口合同。

  因无法收汇而取得出口信用保险赔款的,提供相关出口信用保险合同、保险理赔单据、赔款入账流水等资料。

  因其他原因的,提供合理的佐证材料。

  三、相关税务处理

  (一)未按期收汇的处理

  纳税人确实无法收汇且不符合视同收汇规定的出口货物,适用增值税免税政策。

  (二)虚假收汇的处理

  税务机关发现纳税人申报退(免)税的出口货物收汇材料为虚假或者冒用的,应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理,相应的出口货物适用增值税征税政策

  政策依据

  《国家税务总局关于进一步便利出口退税办理促进外贸平稳发展有关事项的公告》(国家税务总局公告2022年第9号)


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  举个例子:

  A公司是旅游服务一般纳税人,2024年10月取得旅游收入53万元,其中支付住宿费12.36万、餐饮费5.15万、交通费3.09万、门票费11.2万。

  则A公司不含税销售额为:(53 - 12.36 - 5.15 - 3.09 - 11.2) ÷ (1+6%) = 20万元。

  划重点:扣除的款项必须取得合法有效凭证哦!无凭证费用不得扣除。

  二、发票开具:这些“红线”别踩,差额开票看这里!

  选择差额计税的纳税人注意了!向游客收取并支付的住宿费、餐饮费、交通费等费用,不得开具增值税专用发票,但可以开具普通发票。

  那差额发票怎么开?以A公司为例(收入53万元,支付费用合计31.8万元):

  1、登录电子税务局,在发票开具模块依次点击“蓝字发票开具”→“立即开票”→“选择票种(普票)”→“差额征税—差额开票”;

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2、选择购买方信息和项目名称;

  3、录入含税销售额“530000”,选择扣除凭证类型,录入扣除金额“318000”,备注栏填“旅游服务差额征税:住宿费/餐饮费/交通费/门票费等”;

  4、点击保存并继续,票面自动生成~

  三、纳税申报:申报表填报“步步为营”!

  申报时别慌,以A公司为例,填写《增值税及附加税费纳税申报表(一般纳税人适用)》时注意这些栏次:

  旅游服务适用6%税率,数据填列在申报表附列资料(一)第5栏“一般计税方法计税”—“全部征税项目”—“6%税率”栏次;

  开具增值税专用发票的不含税销售额“200000”填入第5栏第1列“开具增值税专用发票”—“销售额”,对应税额“12000”填入第2列“销项(应纳)税额”;

  开具增值税普通发票的不含税销售额“300000”填入第5栏第3列“开具其他发票”—“销售额”,对应税额“18000”填入第4列“销项(应纳)税额”;

  第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填入“318000”,第13列“扣除后—含税(免税)销售额”填入“212000”,第14列“扣除后—销项(应纳)税额”填入“12000”。


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注意:已抵扣进项税额的支出不得重复扣除!

  另外,小规模纳税人可以在增值税纳税申报表附列资料一《服务、不动产和无形资产》——“服务扣除项目”栏填写扣除额,按差额销售额适用小微企业优惠。

  政策依据

  1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)

  2.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)