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成本扣除环节的发票核查更为复杂,主要涉及土地成本、建安成本、拆迁补偿费等多类成本的发票审核。核查人员需通过"四比对"(合同、发票、审定、付款)机制,确保成本的真实性和合理性。
土地成本核查方面,需重点审核土地出让金、契税等凭证的合规性。土地出让金必须取得省级以上财政部门监制的财政收入专用票据或财政部监制的《中央非税收入统一票据》。同时,还需核查土地闲置费是否计入扣除项目,根据国税函[2010]220号第四条,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。此外,还需关注土地分摊的合理性。
建安成本核查是重点难点。核查人员需关注"假发票"和"假业务"两种风险。对于"假发票",需通过发票查询系统验证真伪,并关注大额发票的银行支付记录。对于"假业务",需结合合同、审定报告、付款凭证进行"四比对"。如存在"发票金额大于决算金额"的情况,企业需作出合理的情况说明,对无法说明或不合理的一般不充许扣除。
拆迁补偿费核查需特别关注"四流一致"。拆迁补偿费需提供补偿协议、付款凭证、签收花名册等资料。对于回迁安置的,安置用房视同销售,需同步确认收入与成本,且需符合"四流一致"要求。
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