国税函[2010]220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
发文时间:2010-05-19
文号:国税函[2010]220号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市地方税务局,宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局:

  为了进一步做好土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定,现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下:

  一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

  土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

  二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题

  房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

  三、房地产开发费用的扣除问题

  (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

  (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

  全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

  (三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

  (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

  四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

  房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

  五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

  房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

  六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

  (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

  (二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  (三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

  七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

  《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

  八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

  纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

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企业破产重整中以股票清偿债务增值税处理按法院裁定价还是市场价?

破产重整是指对于已经具备破产原因但又有维持价值和再生希望的企业,通过债权人让步和出资人权益调整等措施,使得企业避免破产清算、获得新生的司法挽救制度。部分企业在破产重整过程中用其持有的上市公司股票抵偿债务,以及上市公司在破产重整中以资本公积转增的股票清偿债务,不可避免地会涉及金融商品转让缴纳增值税以及股票卖出价的金额确定问题。

  常见做法:用股票清偿债务

  2023年,某中级人民法院裁定通过甲集团有限公司的破产重整计划,确定引进投资人补充流动资金,同时以该集团持有的乙上市公司的股票作为主要偿债资源,向债权人进行分配以完成债务重组的总体方案。甲公司本次重整计划,既涉及有财产担保的债权清偿,也涉及无财产担保债权的清偿。在重整计划中,甲公司将以担保财产即所持乙公司股票实施以股抵债,抵债价格以重整计划草案提交某法院和债权人会议之日前20个交易日的交易均价确定,具体为3元/股。该价格与乙公司股票的市场公允价格相同。

  对于甲公司无财产担保的普通债权,甲公司将以现金方式,对每家债权人在标杆金额以内的债权部分予以全额清偿;超过标杆金额的债权部分,甲公司采用留债方式将来继续清偿。甲公司在扣除现金清偿和留债清偿的金额以后,最终剩余普通债权金额7200万元。由于甲公司恰好持有乙公司股票800万股,故以此清偿剩余债权部分,此时股票的抵债价格为剩余的普通债权金额÷股票的总数量=7200÷800=9(元/股)。据此,人民法院裁定的重组计划中,明确甲公司按照9元/股的价格抵债,且该部分债权7200万元获得全部清偿。

  交易分析:属于“金融商品转让”

  根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)规定,金融商品转让主要是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让,包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。

  案例中,甲公司用其持有的乙公司股票清偿债务,需要将乙公司股票的权属过户登记到债权人名下,属于办法所称的转让有价证券所有权的业务活动,需要按照“金融商品转让”计算缴纳增值税。在具体计算上述股票转让涉及的增值税时,需要进一步确认甲公司抵债股票的卖出价,到底是以股票的市场价值确定,还是以重组计划确定的抵债价格确定——这对于最终计算的增值税税款会产生重大影响。

  关键问题:如何确定股票卖出价

  本案例中,对于甲公司抵债股票的卖出价应如何确定,有不同看法。由于重整计划是由人民法院裁定,且裁定书已经明确采用股票实物清偿的7200万元债权获得100%清偿,有人据此认为,应当按照抵债价格9元/股作为卖出价。对此,笔者认为,应以市场公允价格作为甲公司抵债股票的卖出价。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》(法释[2023]13号)第四十二条规定,转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价70%的,一般可以认定为“明显不合理的低价”;受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价30%的,一般可以认定为“明显不合理的高价”。

  案例中,乙公司股票的市场公允价格为3元/股,且根据乙公司历年股票交易价格水平,乙公司股票在历史上的成交价格从未高于3.5元/股。若以重整计划中明确的9元/股作为股票清偿卖出价,则背离了市场交易价格,同时远高于同一重整计划中有财产担保债权的抵债价格3元/股。根据法释[2023]13号文件,重整计划中的抵债价格9元/股已远超市场合理的价格水平,故以此价格作为股票清偿卖出价并不合理。

  同时,增值税的课税对象是商品或者服务流转的增值额。而在甲公司的重组方案中,其抵债价格是按照公司剩余的股票资产价值和数量,为了方便执行债权分配而倒算出的数额。案例中,甲公司剩余债权金额为7200万元,剩余股票数量为800万股,因此确定每股股票抵债价格为9元。但如果假设剩余股票数量为1600万股,则每股抵债价格为4.5元;如果剩余股票数量为2400万股,则每股抵债价格为3元。可见,甲公司的每股抵债价格不是市场交易结果的体现,而是人为确定的推算金额,无法正确衡量该股票抵债交易的实际增值情况,违背了增值税以增值额为课税对象的基本逻辑。

  此外,借鉴债务重组企业所得税原理,以实物资产清偿债务可以看作:债务人先以公允价格将实物资产出售给债权人,债务人以取得的资金偿还债务,债权人豁免债务人的剩余债务。结合本案例,甲公司同时存在金融商品转让增值和债务重组收益。甲公司持有的乙公司股票800万股,如果按照每股3元进行抵债,仅可抵偿2400万元的剩余债权,实物抵债对应的债权总金额7200万元与2400万元之间的差额,其实是债权人的重整损失,或者是债务人的重组收益。如果按照每股9元确定股票卖出价,将导致甲公司的债务重组收益被认定为增值税的课税增值额。


税务机关拍卖纳税人财产抵缴欠税的行为是否应交税的讨论

田野在其公众号《新田野财税》中有一个四川学员质疑其观点:政府罚款3亿,企业没钱支付,便以房产抵罚款,田野认为不应交税,该学员认为应交。田野进一步举例:纳税人欠税,税务机关查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产,以拍卖或者变卖所得抵缴税款,纳税人以物抵税的行为也不交税。

  本文认为田野老师大错特错了。

  先看三个案例,以是否应交增值税论证行为是否是应税行为:

  1、A公司私自印制发票,税务机关根据《发票管理办法》没收印制发票的设备,拍卖或申请法院拍卖,A公司是否应交增值税?

  2、B公司欠税100万,税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备,以拍卖款抵缴欠税。 B公司是否应交增值税?

  3、C公司欠D公司100万,D公司申请法院拍卖C公司设备,以拍卖款偿债,C公司是否应交增值税?

  答案是:A公司不应交增值税,B、C公司应交增值税,分析如下:

  《增值税暂行条例》第一条规定:

  在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。结合《增值税暂行条例》其他规定,增值税纳税义务发生应具备四个条件:(1)在境内,(2)发生应税行为,(3)有偿,(4)不是自我服务。

  案例1中税务机关根据《发票管理办法》没收A公司案涉设备的行为是行政处罚行为,自罚没行为生效时,该设备所有权即归国家所有,罚没行为生效时罚没物品所有权已变更这一点是与案例2、3的重要区别。罚没行为对A公司是行政处罚,当然不是应税行为,其后因设备所有权已不属于A,拍卖行为也与A无关。所以A公司就该行为而言不是增值税纳税义务人。

  税务机关是否应交增值税?根据《罚没财物管理办法》(财税[2020]54号)的规定:

  执罚部门应拍卖或变卖罚没物品并上缴国库,纳入一般公共预算管理,罚没收入属于政府非税收入;或者将罚没物品交由同级财政部门统一管理。

《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》(财税字[1995]69号)特别规定:

  行政机关就罚没物品取得的罚没收入不交增值税。所以一般情况下执罚部门拍卖或变卖罚没物品是不交增值税的。但是若执罚部门罚没物品后拍卖或变卖收入未上缴国库,或未交由同级财政部门统一管理而留下自用,则不符合财税字[1995]69号文的规定,执罚部门即应交增值税。

  《国家税务总局关于罚没的竹木变价收入是否征收增值税问题的批复》(国税函[1998]460号)中明确:

  未上缴国库,不属于财税字[1995]69号文件规定的不予征收增值税的范围。

  若执罚部门根据财税[2020]54号文的规定将罚没物品如红旗轿车交由同级财政部门统一管理,之后财政部门根据需要又将该红旗轿车拨付该执罚部门。该执罚部门将来处置该红旗轿车时是否应交增值税?行政机关发生应税行为譬如销售货物是否应交增值税?当然应交。此时是行政机关正常销售货物的行为,与财税字[1995]69号文件规定的就罚没物品取得的罚没收入不交增值税的情形截然不同。

  案例2中税务机关拍卖或申请法院拍卖B公司设备时,该设备所有权仍属B公司所有,所有权归属是分析是否为应税行为的关键。包括税务机关在内的执罚部门无权没收与违法行为无关的财产,其拍卖行为对于B公司而言不是行政处罚,而是强制其履行纳税义务的行政措施,采取扣押、查封措施后依法拍卖,以拍卖所得抵缴3亿罚款是同样的道理。B公司在境内发生了转让财产所有权的销售行为并取得了对价,是增值税的纳税义务人,并不需要考虑B公司是自愿拍卖履行纳税义务还是被强制履行纳税义务。如果立法精神是B公司自愿拍卖,就其所得履行纳税义务,其拍卖行为是应税行为,而行政机关依法拍卖从而强制其履行纳税义务就不是应税行为,且不说不符合增值税的相关规定,更会助长纳税人的另一种恶行,并增加行政成本:在欠税又无纳税必要资金的情况下,绝不主动变卖财产以其所得抵交欠税,而是坐等行政机关强制执行从而就财产的转让行为不交增值税,岂不荒唐!《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)也明确:法院的强制执行活动即拍卖、变卖行为属司法活动,不具有经营性质,不属于应税行为,税务机关不应向法院的强制执行活动征税。但无论是纳税人的自主行为,还是法院强制执行,纳税人均应就拍卖、变卖财产的全部收入依法缴税,法院应当协助。

  案例3应交增值税,朋友们不会错,不再赘述。

  作者单位:河南正平税务师事务所(普通合伙)


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