原告：杜某某。

被告：北京某某置业有限公司。

原告杜某某与被告北京某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2025年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某某、被告北京某某置业有限公司委托诉讼代理人熊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杜某某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》于2024年4月18日解除；2.判令被告返还原告因履行合同支付的购房款、土地出让金、产权变更费等费用共计5009724.16元；3.判令被告以3872248元为基数，自2012年7月25日起至2024年4月18日，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；以1127456.16元为基数，自2014年4月24日起至2024年4月18日，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；4.本案诉讼费、保全费、律师费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2012年7月19日签订《通州区某某公司拆迁定性安置内部认购责任书》，约定原告以每平方米7850元的价格认购通州范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目XX；XX号房屋。总价款3872248元，原告于2012年7月25日一次付清购房款给被告。约定被告须在合同签定之日起两年内将房屋交付原告，否则，被告应退款并按国家规定赔偿原告。2014年被告本应交房给原告时又通知原告，须交部分土地出让金及部分产权变更费，原告所购房屋可以办为商品房性质，原告又于2014年4月24日向被告支付1127456.16元。其间又十年过去，被告一直期满未交房事实原因，各种理由拖延......综上所述，为维持原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，判如所请。

北京某某置业有限公司辩称，不同意杜某某的诉讼请求。被告北京某某置业有限公司的前身为北京市通州区某某公司（以下简称某某公司）；2023年4月15日，被告现股东福州某某科技有限公司通过北京市石景山区人民法院组织的公开司法拍卖获得原某某公司100％的股权，于2023年8月1日将公司更名为北京某某置业有限公司。被告的股东在合法获得原北京市通州区某某公司100％的股权后，随即安排相关工作人员接管公司的三证、公章、财务章、合同章、财务账簿及其他各类法律文件等等，但公司原实际控制人贾某1（曾用名：贾某2）以及总经理候某某掌握了公司全部证照、公章和文件，拒不配合交接。2023年9月1日，因与贾某1、候某某多次谈话被拒，且对方失联的情况下，被告公司相关工作人员前往北京市公安局通州分局报盗窃案，案件已经公安机关受理【受案登记表文号京公通（永）受案字（2023)52500号】,但公司丢失的全部证照、公章和文件等截止本案答辩前仍未找回。基于以上事实，被告认为：一、原告与某某公司不存在房屋买卖合同关系，其主张没有事实依据。首先，买房是人生重大决策，原告除了提供一份《拆迁定向安置内部认购书》和收据之外，没有任何向被告支付购房款的转账记录或其他证明文件，这不符合一般房产交易行为的常理。其次，《拆迁定向安置内部认购书》仅盖有原某某公司的公章，因公章的原件已遗失，无法核实真伪；退一步说，即使公章是真实的，没有法定代表人的签字，根据《中华人民共和国公司法》《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞合同编通则若干问题的解释》《九民纪要》等有关规定，不能单凭公章就认定是公司的真实意思，本案中存在公司内部员工与其他人恶意串通，越权代理损害公司利益等行为的重大疑点。最后，本案中原告提交的收据模糊不清，仅加盖财务章，而非公章，金额与诉请金额不能一一对应。基于以上，原告提供的合同和收据对公司不发生法律效力，原告主张的与被告存在房屋买卖合同纠纷，要求被告退还购房款及承担利息损失的请求毫无事实依据，法院应予以驳回。

二、本案已超过法定诉讼时效，且存在虚假诉讼的嫌疑。

根据原告提交的《拆迁定向安置内部认购书》，原告与原某某公司签订合同的时间均在2012年，约定交付房屋的时间为"二年内"，且自2014年后，房屋始终处于烂尾状态。前述状况距今已过去将近10年，原告在多次与原某某公司交涉无果情况下，理应向法院提起诉讼，但10年过去了，原告都没有起诉过，亦没有其他证据证明原告向某某公司要过钱，由此可见原告的行为是有违常理的。另，根据被告公司了解，由于原某某公司存在违法售卖公租房的情况，在北京市通州区政府的组织协调下，原某某公司曾经向80余户购买了公租房的家庭返还了相关款项。因此，即使原告所主张的是真实的，则很有可能通过其他途径获得了补偿，所以在长达10年的间都没有向原某某公司主张过权利，本案存在虚假诉讼之嫌。另，本案已过法定的诉讼时效，应当予以驳回。

三、总结。第一，本案中原告提供的所有证据真实性存疑，且对公司不发生法律效力，无法支持其提出的退回房款和支付利息的主张；第二，原告在诉状中所陈述的事实有违常理，有虚假诉讼之嫌，且本案已过法定诉讼时效，应当予以驳回。恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。如贵院在本案中发现原告存在企图通过虚假诉讼，获得不义之财的违法行为，应当追究其法律责任，保护被告的正当诉讼权利，维护司法正义。

本院经审理认定事实如下：2012年7月19日，原告杜某某（乙方）与某某公司（甲方）签订了《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》约定，乙方认购通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目XX、XX号房屋；认购价格处确认总价款为3872248元；如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效；甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，在入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的产权证；甲方须在二年内保证将房交付乙方。如甲方未在规定时间内交付房产，则须按照国家标准执行，同时甲方为乙方办理相关退房手续。杜某某与某某公司分别在落款处签字盖章确认。

2012年7月25日，某某公司向杜某某出具收据1张，记载今收到杜某某交来范庄公租房XX层整层房款3872248元。2014年4月24日，某某公司向杜某某出具收据2张，记载今收到杜某某交来范庄公租房XX房款254968元；今收到杜某某交来范庄公租房XX、XX土地出让金252364.8元，产权变更费630123.36元，共882488.16元。

关于案涉房屋的性质及交付情况，杜某某、北京某某置业有限公司均认可案涉房屋系公租房。杜某某称《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》均约定两年内交房，但案涉房屋至今尚未交付。北京某某置业有限公司表示因案涉房屋性质为公租房，不允许对外出售，故案涉房屋尚未交付。本院依法调取了（2017）京0112民初23593号民事判决书，该文书载明，2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定被告某某公司存在如下违法事实：北京市通州区某某公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区某某公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求被告限期30天改正并作出罚款3万元的处罚。

另查，2023年4月27日，福州某某科技有限公司通过司法拍卖受让贾某3持有的北京市通州区某某有限公司100%的股权。2023年8月1日，北京市通州区某某有限公司变更名称为北京某某置业有限公司。

又，关于案涉协议的效力，杜某某表示以法院认定为准。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，杜某某与某某公司就范庄公租房项目XX、XX房屋订立《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》，明确约定了房屋坐落、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。根据查明的事实，案涉房屋系公共租赁房屋，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，双方之间的交易改变了公共租赁住房的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

关于杜某某要求北京某某置业有限公司返还购房款的诉讼请求，某某公司出具三张收据确认其收到杜某某XX、XX房屋房款、土地出让金、产权变更费共计5009704.16元。北京某某置业有限公司前身即某某公司，虽然北京某某置业有限公司辩称某某公司公章失窃，无法核实收据盖章的真实性，且杜某某有可能已受偿，但北京某某置业有限公司未能提供证据证明其陈述意见，故对于北京某某置业有限公司的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，杜某某要求北京某某置业有限公司返还购房款的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。杜某某主张的数额有误，本院以核算金额为准。

关于杜某某要求北京某某置业有限公司支付利息的诉讼请求，实为资金占用费。合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力，有权请求返还价款或者报酬的当事人一方请求对方支付资金占用费的，人民法院应当在当事人请求的范围内按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。故北京某某置业有限公司应向杜某某支付资金占用费（以3872248元为基数，自2012年7月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以1127456.16元为基数，自2014年4月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。杜某某主张的第二段资金占用费的计算基数低于收据记载的金额，本院不持异议。

关于杜某某主张的保全费、律师费，因未实际产生上述费用，故本院不予支持。

关于北京某某置业有限公司提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见，本案中，杜某某返还款项的诉讼请求以认定双方之间民事法律行为无效为基础，杜某某请求返还购房款的权利的诉讼时效应从双方之间民事法律行为被确认无效时开始起算，故本案诉讼时效尚未经过，对于北京某某置业有限公司的该抗辩意见本院不予采纳。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：

一、确认原告杜某某与被告北京某某置业有限公司于2012年7月19日针对通州范庄公租房项目中拆迁定向安置房XX号房屋、XX号房屋签订的《通州区某某拆迁定向安置内部认购书》无效；

二、被告北京某某置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杜某某5009704.16元并支付资金占用费（以3872248元为基数，自2012年7月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以1127456.16元为基数，自2014年4月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

三、驳回原告杜某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46868.07元，由原告杜某某负担0.14元，被告北京某某置业有限公司负担46867.93元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　李慧

二〇二五年六月二十五日

书记员　　纪妍