(2025)京0112民初12823号杜某某与北京某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
发文时间:2025-06-30
来源:北京市通州区人民法院
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原告:杜某某。

被告:北京某某置业有限公司。

原告杜某某与被告北京某某置业有限公司(以下简称某某公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2025年2月26日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告杜某某、被告北京某某置业有限公司委托诉讼代理人熊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杜某某向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告签订《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》于2024年4月18日解除;2.判令被告返还原告因履行合同支付的购房款、土地出让金、产权变更费等费用共计5009724.16元;3.判令被告以3872248元为基数,自2012年7月25日起至2024年4月18日,按照中国人民银行同期贷款利率给付利息;以1127456.16元为基数,自2014年4月24日起至2024年4月18日,按照中国人民银行同期贷款利率给付利息;4.本案诉讼费、保全费、律师费由被告负担。事实与理由:原告与被告于2012年7月19日签订《通州区某某公司拆迁定性安置内部认购责任书》,约定原告以每平方米7850元的价格认购通州范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目XX;XX号房屋。总价款3872248元,原告于2012年7月25日一次付清购房款给被告。约定被告须在合同签定之日起两年内将房屋交付原告,否则,被告应退款并按国家规定赔偿原告。2014年被告本应交房给原告时又通知原告,须交部分土地出让金及部分产权变更费,原告所购房屋可以办为商品房性质,原告又于2014年4月24日向被告支付1127456.16元。其间又十年过去,被告一直期满未交房事实原因,各种理由拖延......综上所述,为维持原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请贵院查明事实,判如所请。

北京某某置业有限公司辩称,不同意杜某某的诉讼请求。被告北京某某置业有限公司的前身为北京市通州区某某公司(以下简称某某公司);2023年4月15日,被告现股东福州某某科技有限公司通过北京市石景山区人民法院组织的公开司法拍卖获得原某某公司100%的股权,于2023年8月1日将公司更名为北京某某置业有限公司。被告的股东在合法获得原北京市通州区某某公司100%的股权后,随即安排相关工作人员接管公司的三证、公章、财务章、合同章、财务账簿及其他各类法律文件等等,但公司原实际控制人贾某1(曾用名:贾某2)以及总经理候某某掌握了公司全部证照、公章和文件,拒不配合交接。2023年9月1日,因与贾某1、候某某多次谈话被拒,且对方失联的情况下,被告公司相关工作人员前往北京市公安局通州分局报盗窃案,案件已经公安机关受理【受案登记表文号京公通(永)受案字(2023)52500号】,但公司丢失的全部证照、公章和文件等截止本案答辩前仍未找回。基于以上事实,被告认为:一、原告与某某公司不存在房屋买卖合同关系,其主张没有事实依据。首先,买房是人生重大决策,原告除了提供一份《拆迁定向安置内部认购书》和收据之外,没有任何向被告支付购房款的转账记录或其他证明文件,这不符合一般房产交易行为的常理。其次,《拆迁定向安置内部认购书》仅盖有原某某公司的公章,因公章的原件已遗失,无法核实真伪;退一步说,即使公章是真实的,没有法定代表人的签字,根据《中华人民共和国公司法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》《九民纪要》等有关规定,不能单凭公章就认定是公司的真实意思,本案中存在公司内部员工与其他人恶意串通,越权代理损害公司利益等行为的重大疑点。最后,本案中原告提交的收据模糊不清,仅加盖财务章,而非公章,金额与诉请金额不能一一对应。基于以上,原告提供的合同和收据对公司不发生法律效力,原告主张的与被告存在房屋买卖合同纠纷,要求被告退还购房款及承担利息损失的请求毫无事实依据,法院应予以驳回。

二、本案已超过法定诉讼时效,且存在虚假诉讼的嫌疑。

根据原告提交的《拆迁定向安置内部认购书》,原告与原某某公司签订合同的时间均在2012年,约定交付房屋的时间为"二年内",且自2014年后,房屋始终处于烂尾状态。前述状况距今已过去将近10年,原告在多次与原某某公司交涉无果情况下,理应向法院提起诉讼,但10年过去了,原告都没有起诉过,亦没有其他证据证明原告向某某公司要过钱,由此可见原告的行为是有违常理的。另,根据被告公司了解,由于原某某公司存在违法售卖公租房的情况,在北京市通州区政府的组织协调下,原某某公司曾经向80余户购买了公租房的家庭返还了相关款项。因此,即使原告所主张的是真实的,则很有可能通过其他途径获得了补偿,所以在长达10年的间都没有向原某某公司主张过权利,本案存在虚假诉讼之嫌。另,本案已过法定的诉讼时效,应当予以驳回。

三、总结。第一,本案中原告提供的所有证据真实性存疑,且对公司不发生法律效力,无法支持其提出的退回房款和支付利息的主张;第二,原告在诉状中所陈述的事实有违常理,有虚假诉讼之嫌,且本案已过法定诉讼时效,应当予以驳回。恳请贵院以事实为依据,以法律为准绳,查明事实,驳回原告的全部诉讼请求。如贵院在本案中发现原告存在企图通过虚假诉讼,获得不义之财的违法行为,应当追究其法律责任,保护被告的正当诉讼权利,维护司法正义。

本院经审理认定事实如下:2012年7月19日,原告杜某某(乙方)与某某公司(甲方)签订了《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》约定,乙方认购通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目XX、XX号房屋;认购价格处确认总价款为3872248元;如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书,甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款,本认购书自动失效;甲方承诺,乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下,在入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的产权证;甲方须在二年内保证将房交付乙方。如甲方未在规定时间内交付房产,则须按照国家标准执行,同时甲方为乙方办理相关退房手续。杜某某与某某公司分别在落款处签字盖章确认。

2012年7月25日,某某公司向杜某某出具收据1张,记载今收到杜某某交来范庄公租房XX层整层房款3872248元。2014年4月24日,某某公司向杜某某出具收据2张,记载今收到杜某某交来范庄公租房XX房款254968元;今收到杜某某交来范庄公租房XX、XX土地出让金252364.8元,产权变更费630123.36元,共882488.16元。

关于案涉房屋的性质及交付情况,杜某某、北京某某置业有限公司均认可案涉房屋系公租房。杜某某称《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》均约定两年内交房,但案涉房屋至今尚未交付。北京某某置业有限公司表示因案涉房屋性质为公租房,不允许对外出售,故案涉房屋尚未交付。本院依法调取了(2017)京0112民初23593号民事判决书,该文书载明,2015年10月16日,北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书,该决定书中认定被告某某公司存在如下违法事实:北京市通州区某某公司于2012年开始,擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋,共计400余套。北京市通州区某某公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求被告限期30天改正并作出罚款3万元的处罚。

另查,2023年4月27日,福州某某科技有限公司通过司法拍卖受让贾某3持有的北京市通州区某某有限公司100%的股权。2023年8月1日,北京市通州区某某有限公司变更名称为北京某某置业有限公司。

又,关于案涉协议的效力,杜某某表示以法院认定为准。

本院认为,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。本案中,杜某某与某某公司就范庄公租房项目XX、XX房屋订立《通州区某某公司拆迁定向安置内部认购书》,明确约定了房屋坐落、交付条件等房屋买卖合同的主要内容,因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。根据查明的事实,案涉房屋系公共租赁房屋,公共租赁住房是限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房,涉及社会公共利益,双方之间的交易改变了公共租赁住房的用途,违反了法律、行政法规的强制性规定,应属无效。

关于杜某某要求北京某某置业有限公司返还购房款的诉讼请求,某某公司出具三张收据确认其收到杜某某XX、XX房屋房款、土地出让金、产权变更费共计5009704.16元。北京某某置业有限公司前身即某某公司,虽然北京某某置业有限公司辩称某某公司公章失窃,无法核实收据盖章的真实性,且杜某某有可能已受偿,但北京某某置业有限公司未能提供证据证明其陈述意见,故对于北京某某置业有限公司的该抗辩意见,本院不予采纳。综上,杜某某要求北京某某置业有限公司返还购房款的诉讼请求,具有事实和法律依据,本院予以支持。杜某某主张的数额有误,本院以核算金额为准。

关于杜某某要求北京某某置业有限公司支付利息的诉讼请求,实为资金占用费。合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力,有权请求返还价款或者报酬的当事人一方请求对方支付资金占用费的,人民法院应当在当事人请求的范围内按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。故北京某某置业有限公司应向杜某某支付资金占用费(以3872248元为基数,自2012年7月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算,自2019年8月20日至实际付清之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算;以1127456.16元为基数,自2014年4月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算,自2019年8月20日至实际付清之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)。杜某某主张的第二段资金占用费的计算基数低于收据记载的金额,本院不持异议。

关于杜某某主张的保全费、律师费,因未实际产生上述费用,故本院不予支持。

关于北京某某置业有限公司提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见,本案中,杜某某返还款项的诉讼请求以认定双方之间民事法律行为无效为基础,杜某某请求返还购房款的权利的诉讼时效应从双方之间民事法律行为被确认无效时开始起算,故本案诉讼时效尚未经过,对于北京某某置业有限公司的该抗辩意见本院不予采纳。

综上所述,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定,判决如下:

一、确认原告杜某某与被告北京某某置业有限公司于2012年7月19日针对通州范庄公租房项目中拆迁定向安置房XX号房屋、XX号房屋签订的《通州区某某拆迁定向安置内部认购书》无效;

二、被告北京某某置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杜某某5009704.16元并支付资金占用费(以3872248元为基数,自2012年7月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算,自2019年8月20日至实际付清之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算;以1127456.16元为基数,自2014年4月24日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算,自2019年8月20日至实际付清之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算);

三、驳回原告杜某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46868.07元,由原告杜某某负担0.14元,被告北京某某置业有限公司负担46867.93元,于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员  李慧

二〇二五年六月二十五日

书记员  纪妍


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  对于自然人以专利技术等无形资产投资入股,原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号附件3)

  一、下列项目免征增值税

  (二十六)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

  1.技术转让、技术开发,是指《销售服务、无形资产、不动产注释》中“转让技术”、“研发服务”范围内的业务活动。技术咨询,是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等业务活动。

  ------

  2.备案程序。试点纳税人申请免征增值税时,须持技术转让、开发的书面合同,到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定,并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管税务机关备查。

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  但是目前营改增的文件已经失效。并且新的《增值税法》第二十四条以列举方式明确了法定免税的范围,而且在本条最后明确的是“前款规定的免税项目具体标准由国务院规定。”而没有授权国务院可以根据经济社会发展的具体情况研究制定新的免税项目。这个问题包括营改增附件4中大量跨境服务的免税项目在新的《增值税法》列举的法定免税项目中也没有出现。而销售跨境服务的单位为境内单位和个人,光此一点,原跨境服务享受免税的项目,其销售服务根据新的《增值税法》规定符合“境内”销售服务的认定。这跟技术转让等问题一样,面临新《增值税法》免税设定方式的大考。

  这个问题我们姑且不论,接着探讨非货币性资产投资入股的税款扣缴问题。

  支付单位对于股权支付的方式,是否就无法采取代扣代缴的方式?通常,被投资企业也可以对自然人投入企业的非货币形资产,依据自然人取得股权的公允价值或者双方协议中确认的自然人股权的价值作为增值税的计税销售额,来确定自然人应缴纳增值税税款,然后在代扣代缴基础上,将纳税人在被投资企业的实收资本按双方确认的投资额,减去自然人应缴纳的增值税税款来进行计算。在被投资企业的会计处理上,做如下分录:

  借:无形资产(或固定资产-不动产)

  贷:实收资本

  应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  这里被投资企业入账的实收资本金额,已经是非货币性资产投资入股双方确认的金额减去代扣代缴增值税款后的差额。被投资企业实际向税务机关缴纳代扣代缴增值税时,做如下分录:

  借:应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  贷:银行存款

  大家还要注意,《增值税法实施条例》第三十五条还留了这么句话

  “《增值税法实施条例》第三十五条

  ------代扣代缴的具体操作办法,由国务院财政、税务主管部门制定。”

  我们也期望具体操作办法中能够考虑到类似非货币形式的价款支付的增值税税款扣缴有一席解决之地。

  当然,如果扣缴义务人没有或不能按照《增值税法》的相关规定履行扣缴义务,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定,“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款。”因此如果对于技术转让等不属于增值税免税范围,自然人应积极想办法解决其自行申报纳税问题。而不能因为这个扣缴义务是支付价款的单位履行的,自己没有自行申报纳税的义务。毕竟税法上认定的非货币性资产投资的增值税纳税人,是取得支付价款的自然人。不过对于自然人纳税义务履行,《增值税法实施条例》第四十四条规定,“按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。”税法给予了一个相对宽松的履行纳税的期限。

  新《增值税法》实施后,自然人以非货币性资产投资的增值税纳税义务问题确实是增加了新的内容。只是以前没有明确支付价款单位向自然人进行价款支付有扣缴义务。而《增值税法实施条例》第三十五条直接就把这个问题挑明在大家眼前。所有在C2B背景下的增值税扣缴单位的扣缴义务的合规风险就非常强烈了。

  我们也期望对于象非货币性资产投资等,尤其以技术出资的增值税问题,能够给予延续既往的政策规定,包括大量既往跨境服务免税的项目,也需要有一个周圆的解决办法。

  此外,新《增值税法》下境外单位和个人向境内单位和个人销售服务、无形资产的扣缴业务中,如跨境电商平台向境内电商在境外电商平台上销售收取的佣金服务,境内单位如何扣缴?境外单位和个人间、境外单位和单位间以及境外个人和个人间在境外转让中国境内单位发行的金融商品,如何进行增值税税款扣缴?增值税税款扣缴依然有很多敏感的难点需要去破解。

境外收入补税追溯至2017年?——“追溯期”还是“追征期”

  今天在飞机上,突然看到一则新闻,“中国内地税务居民境外收入的补税追溯期较此前拉长,最早可至2020年甚至2017年”。朋友圈里开始瞬间一堆的转发,标题都是严征管。然而,一句话新闻的可怕之处就是,非专业人士并不能准确解读背后的含义,也无法确定,这是个案信息还是普遍趋势,是实践操作还是法律规定。就如此前的追征30年一样。因此,仅以此篇短文再次普及一下税法有关追征期的规定,尽管追征期和追溯期并不相同。

  关于“追征期”

  “追征期”是征管法上的概念,指法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间。为什么税法要有追征期?其实法律作为一个秩序管理的规定,具有很强的时间性要求,因为,人们的行为随着时间的推移,意义会改变,而要求法律追究很久以前的法律责任既不现实也不经济。因此,各种法律都会规定一个“追诉时效”(这与新闻中的“追溯期”不是一个概念,因为上面的新闻表达的不是这个意思),即便是刑法,也对犯罪行为规定了追诉时效,这并不是放纵犯罪,而是现实的秩序需要,因为如果一个盗窃行为刑期可能只有三年,刑法规定20年后还要继续追溯和惩罚,那么大量的案件就会成为拖垮公共资源的基础。因此,刑法规定的一般追溯时效是和犯罪的最高法定刑相关联的。同样的,在民事法律上,也有诉讼时效,因为“不能让原告躺在权利上睡觉”。

  需要说明的是,在税收程序法理论层面,“法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间”其实是由“核定期间”和“征收期间”两个期间组成的——前者指法律要求税务机关必须在特定期限内完成对纳税人的纳税申报或已发生的纳税义务具体金额进行确认,它的意义更接近于前述其他法律上的追诉时效的概念(同样的,核定期间和上面新闻想表达的“追溯期”不是一个意思);后者指在确认具体纳税义务的行政法律行为作出后,法律要求税务机关必须在特定期间内履行征收职责。我国现行《税收征收管理法》第五十二条规定的“追征期”,实为这两个期间的混合体,在正在进行的征管法修订过程中会否进行调整和建立独立的核定期间、征收期间制度,目前尚不明朗,本文后续对“追征期”的讨论,暂以现行法为限。

  现行法层面,我国的税法和其他国家的税法一样,都明确规定了追征期,我们在这里就不作具体条文的引述了,一般理解,税法的追征期是这样规定的:1)因为税务机关的责任造成少缴的追征期为3年;2)如果认定偷税,则追征期为无限期追征;3)反避税的追征期一般为10年;4)其他情形一般的追征期认为是5年。原则上,税务机关不能超出追征期的限制提出追溯补税的要求,也就是说,理论上,追溯期不能超过追征期。

  这个一般理解在实践中的确有不少的争议,例如,偷税可以无限期追征,而虽然认定偷税的条件比较复杂,不申报也不必然等于就属于偷税,但是不少税务机关认为,纳税人有纳税义务而不做申报,无论是个人还是企业都属于偷税。这一观点是建立在有关刑事司法解释中所谓“进行了纳税登记就等同于通知申报”的逻辑上的,对此,即便2025年发布的总局版《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中也反映了这一观点以进一步扩大逃税的认定范围,但尚且还对自然人纳税人保留了别除条款(“未依法办理设立登记的纳税人发生应税行为,或者依法不需要办理设立登记的纳税人,发生应税行为且应纳税额较大,经税务机关通知申报而不申报的”才构成逃税)。另有税务机关从文字解读上认为,其实除了计算错误以外,所有少缴的税款都可以无限期追征,虽然这个观点显然不合理并且和总局文件[1]【注1:《国家税务总局关于未申报税款追缴期限问题的批复》中给出过指导意见:“税收征管法第五十二条规定:对偷税、抗税、骗税的,税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税,其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神,一般为三年,特殊情况可以延长至五年。”】冲突,但是仍然也有法院支持这一观点。

  再例如,对于追征期的计算,起点和终点分别如何确定实践中也常常存在争议,有税务机关认为,只要发过提醒通知追征期的计算就开始了。更别提,不说法律的争议,在理论上,偷税的无限期追征比刑法的追溯时效都更长,其实并不合适,真的无限期追征事实上无法实现,而且也难以收集有效证据。这种种的争议在实践中制造出了各种不同理解和征管案件的差异。事实上,除了实际已经产生的欠税追缴没有期限以外,所有的少缴税款都应该有一个合理的期限。

  关于“追溯期”

  然后我们回来看这则新闻,新闻本身用了“追溯期”,这其实不是一个法律概念。如果在这里要准确的理解新闻的含义,应该指的是税务机关提示纳税人或者要求纳税人补税的期间。“追溯期”并不是上文讲的“追征期”,也因此并不能理解为税务总局有任何的规定或者明确的意见改变了法律规定确定的一般追征期规则。换言之,如果税务机关向纳税人提示其可能存在2017年度尚未申报的境外所得,纳税人未行使追征期抗辩,而是据此自查并补缴了2017年度的税款,税务机关的这一提示(并非追征税款的行政法律行为)和纳税人补税这一结果均不会违反任何法律规定。

  事实上,此前通知的2022到2024年的概念就是基于因为此前境外所得并没有进行广泛的宣传和管理,税务机关自我限缩了追征,采用了三年的短期限。这本身是更为合理的一个判断。然而实践中,每个个案不同,不同的税务机关的确可能有往前追溯的冲动,或者也许在个案中也有理由。因此,个案而言的追溯期可能和上述规定完全不同。

  个人理解,2017年的时间大致应该对应的是CRS的初始交换年限,是信息交换的源起之年,也是税务机关掌握信息的开始,这也许是部分税务机关能向纳税人最早“追溯”到2017年的原因。

  然而,如果不做专业的分析,这样的新闻和此前追征三十年的宣传造成的后果都是人们开始对法律溯及既往的能力产生担忧,纳税人对税法的理解可能出现误差,觉得中国税务机关正在不管不顾往前追征税款。从税法的角度,不是说2017年的境外所得不能征收,因为即使适用老的个人所得税法,征税在法律上在当时也有法律依据。然而,那个时候境外所得甚至没有年度汇缴主动申报一说,从现实的角度,做这样的追征在法律适用上有着很多的冲突需要解决,就比如如果追征,必然产生滞纳金,滞纳金应否缴纳?而在现行税法下,2017年的税款滞纳金必然超过本金,超过的部分应否征收?

  所以,作为税法从业的律师,还是有必要做个澄清,上述的追溯期应该只是个案下的个别处理,不能理解为普遍的态度和想法,也不会改变法律对追征期的规定。

  最后,税收合规是每个纳税人的责任,追征期不能成为逃避税收义务的天然庇护,同样的,在税收法治的概念之下,对追征期的普遍突破也不应该成为执法的正常现象。

       作者简介

  叶永青  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

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  王一骁  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

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