公共配套设施费在土地增值税清算中的正确使用!
发文时间:2023-07-19
作者:陈红
来源:中道财税
收藏
2800


房地产企业在楼盘建造过程中,根据项目整体规划的要求,一般规划有公共配套设施费,那么公共配套设施费在土地增值税清算中应该如何分摊才是正确的呢?


一、公共配套设施费的含义

公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的、且产权属于全体业主的,或者无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

那么从上述定义可以看出,公共配套设施费是不会产生经营收入或者收入归全体业主的一些设施的支出。

二、公共配套设施费在土地增值税清算中的正确使用

我们知道,房地产企业在土地增值税清算中,公共配套设施费一般作为不可售对象,其成本应该在可售对象中进行分摊,也就是说在建造商品房楼盘过程中,发生的公共配套设施费所支出的成本由于其自身不能出售或者是归全体业主所有或者因无偿赠送等原因,其建造发生的成本在土增清算时,需要由可售的商品房进行分摊。

三、案例分析

例:某楼盘建造的业态有住宅、商业,并且在规划中建造有健身房、小学,规划中明确健身房属于公共配套设施,小学不属于公共配套,也就是说健身房属于全体业主所有,而小学属于地产企业的一块资产,项目完工交房后进行土地增值税清算。

(一)税务机关核查情况:

税务机关土增清算过程中发现,该地产企业将健身房、小学发生的成本全部做为公共配套设施费在整个项目可售的住宅和商业中进行分摊,也就是说没有将小学成本做为自持的资产成本在账面中留存,而是全部做为土地增值税清算的可扣除成本由可售资产进行了分摊。

(二)在与税务机关的沟通过程中,税务机关认为:

1、规划中健身房明确属于公共配套,其建造成本可以做为公共配套设施费在可售的业态中进行分摊;

2、小学不属于公共配套,其成本不能参与分摊,必须在此次土地增值税清算中予以剔除,并且将该成本做为企业自持资产予以留存,待后续企业打算处置或者变卖时做为成本对象进行扣除。

(三)针对税务机关的认定,地产企业准备进行如下的操作:

(1)该项目是由于政府大力支持引进的,并且由于当时建造的周边环境因素,要求建造有小学,如果在此次项目土地增值税清算中小学不能做为公共配套予以扣除,那么我们可以根据前期与当地政府的约定进行沟通,将该小学的规划变更为公共配套,其成本是不是就可以扣除了?

(2)由于小学建造过程中也发生了大量施工成本,那我们在进行竣工决算过程中,尽可能的把建造小学的成本缩减,把成本尽可能的转移到可售的住宅、商业或者配套的健身房成本中去,其成本是不是就可以正常扣除了?

(四)案例分析

针对上述案例及税企双方的认定和操作,我们对地产企业的操作进行如下分析:

(1)根据企业准备着手的第一项操作,我们在这里暂且不论企业是否有如此大的能量,可以通过沟通将该项目规划进行更改,也就是将小学也规划为项目的公共配套,那在这里我们就假定企业已经通过了规划变更,小学也变更为了公共配套,那么我们知道,在规划未变更前,企业由于开办小学带来的收益毫无疑问属于地产企业所有,但是如果把小学划规为公共配套,那么就意味着开办小学产生的经营收入归全体业主所有,那么企业就必须定期公布开办小学的收支明细情况,并且将产生的收益全部给业主进行分配,如果地产企业做不到正确分配,在业主通过法律诉讼途径将该地产企业的做法对薄公堂时,那地产企业是完全站不住脚的,孰轻孰重,一目了然。

(2)针对企业准备着手的第二项操作,我们知道每个项目的施工造价虽然会有差别,但根据工程造价指标规定,其主体工程及部分施工项目也是有一定标准的,上下浮动的空间也是可控的,并不是随意调节的,同时,税务机关在核查该项目时,需要根据合同、发票、付款记录、进度验收单、决算并可能会根据项目情况去项目实际查验,并不是完全凭某一单项资料就可以决定的,在本例中,小学的某些特定归属其自身的成本并不能胡乱的加到商品房成本中蒙混过关。

四、小结

1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,比如居委会、自行车棚、固定公共厕所等设施发生的支出,可以做为公共配套设施费在可售项目中分摊,作为配套支出在土增清算时进行扣除。

2、在开发小区内发生的其经营收入归全体业主的可经营性公共配套设施支出,比如做为公配的幼儿园、图书馆等设施发生的支出,其成本可以做为公共配套设施费在土增清算中扣除,同时取得的经营收入应该归全体业主所有。

3、不属于公共配套设施项目的支出,其成本应该作为独立成本进行核算,不能与公共配套设施成本混淆,妄图在土增清算时予以扣除。

我要补充
0

推荐阅读

货币缺乏可兑换性时即期汇率估计应用案例——采用其他目的下的可观察汇率

《企业会计准则解释第20号》配套应用案例

货币缺乏可兑换性时即期汇率估计应用案例——采用其他目的下的可观察汇率

  【例】甲公司的记账本位币和列报货币均为L货币。乙公司为甲公司在境外设立的全资子公司,乙公司的记账本位币为M货币,即其经营所在地的法定货币。甲公司编制合并财务报表时,需将乙公司外币财务报表折算为L货币。2X25年12月31日,乙公司所在地货币主管部门规定,禁止以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,但允许基于任何其他目的的货币兑换。在基于其他目的将M货币兑换为L货币时实行自由浮动汇率机制,并采用单一汇率,该汇率每日更新。因乙公司所在地货币主管部门禁止以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,甲公司认定M货币不可兑换为L货币。

  假定不考虑其他因素,在上述情况下,甲公司在对乙公司2X25年12月31日的财务状况和2X25年度的经营成果进行折算时,应当如何估计即期汇率?

  分析:根据《企业会计准则解释第20号》,当一种货币不可兑换为另一种货币时,企业应当对计量日的即期汇率进行估计,使其能够如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率。在满足上述有关货币缺乏可兑换性时即期汇率估计要求的情况下,企业可采用未经调整的可观察汇率或其他估计方法,对相关即期汇率进行估计。

  本例中,甲公司不能以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,但能够基于其他目的兑换货币。在基于其他目的将M货币兑换为L货币时实行自由浮动汇率机制,并采用单一汇率,该汇率每日更新。根据《企业会计准则解释第20号》,一种货币在某一目的下不可兑换为另一种货币,但在其他目的下可兑换为另一种货币的,企业应当考虑包括但不限于以下所列的因素,以判断其他目的下的可观察汇率是否满足货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求:一是是否存在多个可观察汇率。如存在多个可观察汇率,可能表明这些汇率包含对出于特定目的取得另一种货币的“激励”或“惩罚”,因而可能未反映当前主要经济状况;二是可兑换货币的用途。如企业能够取得的另一种货币仅限于有限用途(如进口紧急物资),则该汇率可能未反映当前主要经济状况;三是汇率的性质。相较于受监管部门管制及其他经常性干预的汇率,可观察的自由浮动汇率更能反映当前主要经济状况;四是汇率更新的频率。相较于长期不变的可观察汇率,每日或以更高频率更新的可观察汇率更能反映当前主要经济状况。

  本例中,基于其他目的将M货币兑换为L货币时采用单一的自由浮动汇率且该汇率每日更新,同时基于其他目的兑换的货币也并非为有限用途,因此,甲公司认定基于其他目的下的可观察汇率能够满足“如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率”的要求,甲公司在折算乙公司2X25年12月31日的财务状况和2X25年度的经营成果时可采用该可观察汇率作为估计的即期汇率。

货币缺乏可兑换性评估应用案例

《企业会计准则解释第20号》配套应用案例

货币缺乏可兑换性评估应用案例

  【例】甲公司的记账本位币和列报货币均为L货币。乙公司和丙公司为甲公司在境外设立的全资子公司,乙公司和丙公司的记账本位币分别为M货币和P货币,均为各自经营所在地的法定货币。甲公司编制合并财务报表时,需将乙公司和丙公司的外币财务报表折算为L货币。

  情形一:乙公司所在地的货币主管部门规定,将M货币兑换为L货币须在提交兑换申请时申报资金用途并完成相关行政审批流程。通常情况下,货币主管部门按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日。2X26年6月1日,因无法满足市场对L货币的兑换需求,乙公司所在地的货币主管部门暂停了官方兑换渠道。在官方兑换渠道暂停期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,前述交易不能够产生可强制执行权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。

  情形二:丙公司所在地货币主管部门规定,除进口食品和药品以外,不接受用于其他目的的L货币兑换申请。

  假定不考虑其他影响因素,在上述情形中,甲公司应当如何分别评估M货币、P货币是否可兑换为L货币?

  分析:

  情形一中,2X26年6月1日前,乙公司所在地的货币主管部门提供L货币的官方兑换渠道,按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日,前述10个工作日为通过官方兑换机制将M货币兑换为L货币的正常行政延迟。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估企业能够在“一定时间范围内”通过可在兑换交易中产生可强制执行权利和义务的某一市场或兑换机制将该货币兑换为另一种货币,前述一定时间范围允许因法律或监管规定、公共假期等实际因素导致的兑换业务办理的正常延迟。因此,在满足《企业会计准则解释第20号》其他相关评估要求的情况下,甲公司在提交申请后10个工作日内能够取得L货币的,可认定M货币可兑换为L货币。

  2X26年6月1日后,在乙公司所在地的货币主管部门暂停官方兑换渠道期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,且该兑换交易不能够产生可强制执行的权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,应当仅考虑能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。本情形中由于在官方兑换渠道暂停期间,不存在能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制,因此,甲公司应当认定M货币不可兑换为L货币。

  情形二中,甲公司仅可基于进口食品和药品的目的申请将P货币兑换为L货币,而不能为变现或结算对丙公司的净投资申请兑换L货币。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,对于境外经营财务状况和经营成果的折算,企业应当假定其取得另一种货币的目的是变现或结算其境外经营净投资。本情形中,由于甲公司不能基于变现或结算对丙公司净投资的目的申请兑换L货币,因此,甲公司应当认定P货币不可兑换为L货币。