现阶段房地产企业土增清算困扰及建议
发文时间:2023-08-18
作者:徐子辉
来源:税屋
收藏
682

  

近两年以来,随着房地产市场的深入调整,高杠杆的运营模式给企业埋下了重大的资金风险,一批民营房企纷纷暴雷陷入了流动性困境。税金是企业的刚性支出,而土增税是房地产企业的重要税种之一,在现阶段清算,不仅加大了企业的压力和困难,也对税务机关的征管和执法带来挑战,企业和税务机关应如何面对,笔者对此做粗略的探讨。

  一、房地产企业的困扰

  1、税务机关清算节奏加快,企业来不及票、款全清,影响清算成本扣除。现阶段部分房地产企业,由于资金受限,工程结算和款项支付迟迟不能解决,有的在走诉讼程序,供应商一般是不付款就不给票,若此时清算,相关无票成本大概率是不被认可,势必会使得清算结果失实,而大部分地方无二次清算机制,会实质性造成企业多补税或者少退税。

  2、部分房企账面无足够的现金用来支付清算补缴税金。房地产企业经营需要资金高度集中,一般由集团在各个项目公司之间进行统一调拨使用,一旦产生流动性困境,就是整个集团的资金困境,项目公司清算需要的资金很难在短期内调配到位,企业不得不面临清算后即欠税的局面。

  3、现有部分清算政策合理性有争议,影响纳税人的权益。土增税是人为的将开发项目按照不同分期、不同产品类型重新计算收入、扣除额及税金,不同的分期、分摊对税金的影响极大,经常会出现由于各期切分不均等而导致分摊成本差异较大的情况,也会出现同一清算单位内因不同产品类型成本分摊不匹配低毛利反而高增值的情况,造成这些问题的主要原因是政策制定和执行中未给予纳税人充分的权益争取空间,一刀切、单一化处理占多。

  二、税务机关的困扰

  1、上级任务要求,在规定时间内要完成,否则要面临考核和问责。近年来房地产开发项目激增,各地税务机关积累了一定的应清未清项目,部分地方要求集中快速清算。清算申报和审核时间受系统管控,而土增税又是较为复杂的税种,税企政策理解争议也会比较多,过程中还要花费大量的精力做沟通,基层人员时间紧任务重,是切切实实的苦差事。

  2、部分企业清算后即欠税,税款无法及时入库,面临财政收入的压力。部分陷入流动性困境的房企,可动用流动资金几乎枯竭,而项目公司到清算阶段往往已经无资产可供处置,税务机关短期内较难将清算欠税追缴入库,影响地方的财政收入,也会直接影响到地方主官对税务局的考评。

  3、土增税政策复杂,在执法风险和纳税人权益之间较难平衡,是造成税企争议的重要方面。政策执行简单化、一刀切,多注重外在形式的审核,少考虑内在本质,比如对售价低于同期价的一律调整、对清算单位划分一律以某个单一证照为准、对成本分摊一律以面积均分等,虽然此举实现了一定的公平、公正,能降低税务机关的执法风险,但是可能有企业是为了快速回笼资金而降价促销,有企业是为了快速审批、快速开发而人为将同一期的项目分为多个证照,有企业不同业态实际成本差异巨大等,若简单化、一刀切的执行政策势必会侵害纳税人的权益,引发征纳矛盾。

  三、相关工作建议

  1、税务机关在制定清算任务时充分调查,对纳税人成本结算、发票、付款等做重点评估,确实不影响清算结论的再发清算通知。对部分已经启动清算,但因资金困难而无法在审核期间内做到票、款全清的企业,可以凭双方协议、法院判决等作为成本认定的辅助依据,纳入纳税人承诺事项管理。

  2、对于部分陷入流动性困境的清算后即欠税的企业,如符合总局2016年81号公告的,可以允许企业先申请所得税退税,用所得税应退金额抵减土增税欠税金额,以此降低纳税人滞纳金成本。陷入流动性困境的企业要主动、及时、诚实的与税务机关沟通,报备企业情况,让税务机关掌握企业动态,增进互信,共同配合完成好税收征纳工作。

  3、税务机关可以将争议解决机制前置,维护纳税人权益,以减少征纳矛盾。一方面可以经常性组织房地产企业进行座谈或调研,了解纳税人对于当地土增清算反映强烈的政策诉求,及时制定执行口径或者向上级机关反映建议;另一方面可以对清算审核中出现的较大的税企争议点进行专项研判,可以邀请纳税人代表、中介服务机构、行业协会等与税务局内部专家一道开展,充分论证、化解争议。


我要补充
0

推荐阅读

向银行贷款5.2亿元后再借给4家企业且不收利息 这家企业如此“大方”为哪般?

中国人民银行发布数据显示,2025年上半年社会融资规模增量累计为22.83万亿元,比上年同期多4.74万亿元。企业间借款是企业融资方式之一,也是税收监管的重点事项。笔者近期接触的某案例中,A公司向银行贷款5.2亿元后再借给4家企业且不收利息,而是独自承担了支付给银行的贷款利息。A公司如此“大方”的同时,与利息支出相关的税务处理明显失当,存在较高的税务风险。

  每年财务费用高达1700多万元

  A公司为大型民营企业L集团公司的全资子公司,主营业务为房地产开发和物业商业管理,A公司为增值税一般纳税人。A公司在市中心核心路段自建自持一栋商业中心,该商业中心除A公司自用外还向外出租,该部分租金收入每年高达4000多万元。按照上述业务模式,A公司每年的利润应相当可观,但税务机关发现,A公司近年来的企业所得税税负一直为0。

  税务机关对A公司进行风险筛查,发现企业财务报表中同时存在大额的长期借款、短期借款和其他应收款,每年财务费用高达1700多万元。企业的增值税申报表收入与企业所得税申报表收入虽然保持一致,但根据收入明细表与发票数据交叉比对发现,A公司除了申报租金收入外,并未申报其他收入。

  税务机关调查发现,A公司以自持物业为抵押,向Z银行贷款5.2亿元后,分别向L集团公司、B公司、C公司、D公司无偿借出资金,截至检查所属期末,其余额分别为2.1亿元、2亿元、1.4亿元、0.2亿元,但向Z银行支付的巨额利息却全部由A公司承担,因此导致会计利润出现亏损。据此推测,A公司存在向外借出款项,未申报利息收入的涉税风险。

  企业集团间的无偿借款可免缴增值税

  税务机关进一步实地调查发现,L集团公司成立于2016年,B公司与A公司同为L集团公司的全资子公司,L集团公司已将企业集团名称以及集团成员信息,通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。换句话说,A公司与L集团公司、B公司属于企业集团内关联方关系。

  C公司为L集团公司实际控制人陈某2021年设立的一人有限公司,并未登记在企业集团中,因此C公司与A公司属于同一控制下的关联关系。D公司为陈某妹夫黄某2022年设立的一人有限公司,黄某与陈某虽存在姻亲关系,但A公司与D公司的董监高名单并未有现实中的重合,也并不存在投资与被投资的关系或同一控制下的关联关系,从D公司为B公司供应商以及业务链条来看,无法直接判定D公司与B公司为关联企业。因此,A公司与C公司属于其他关联关系,与D公司不构成关联关系。

  根据《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》(财税[2019]20号)、《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)、《财政部 税务总局关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第68号)等规定,自2019年2月1日至2027年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税。案例中,由于A公司、B公司、L集团公司属于同一集团,故A公司无偿向L集团公司、B公司借出款项,按照政策规定可免缴增值税。

  根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)第十四条第一项规定,单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外,应视同销售服务。A公司与C公司、D公司不属于同一集团,因此,其无偿向C公司、D公司借出款项,A公司需按照借款天数与当期利率标准确定应税收入,并计算缴纳增值税。

  企业关联交易需判断是否符合独立交易原则

  根据企业所得税法实施条例第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

  企业间无偿资金借贷行为,实质形成的是债权债务关系,而非提供有偿服务。因此,该行为不属于企业所得税法实施条例第二十五条所规定的视同销售情形,无须视同销售缴纳企业所得税。但A公司与L集团公司、B公司、C公司存在明显的关联关系,结合A公司其他应收款期末余额、加权平均数额,向银行贷款金额及借出时点等要素研判,A公司与L集团公司、B公司、C公司存在关联关系,其向关联方无偿借出款项的规模,已超过其向银行贷款的5.2亿元贷款总额,且资金流转呈现快进快出特征。这表明A公司除了将从银行的贷款金额全额借给关联方外,还将部分自有的结余资金借给关联方。

  案例中,A公司承担了该笔银行贷款的利息,但其资金实际由关联方使用,与A公司自身取得收入无关。根据企业所得税法第十条规定,在计算应纳税所得额时,与取得收入无关的其他支出,不得扣除。故A公司承担5.2亿元银行贷款的利息费用,应当作纳税调增处理。

  对于A公司将自有结余资金借给关联方,企业所得税应如何处理呢?根据企业所得税法第四十一条规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》(国家税务总局公告2017年第6号,以下简称6号公告)第三十八条明确,实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不作特别纳税调整。

  A公司将自有结余资金借给L集团公司、B公司、C公司等关联方,应判断交易是否符合独立交易原则。若A公司与其关联方之间在检查期内实际税负相同,即A公司与其关联方均未享受企业所得税免税、减半征收及小微企业税收优惠,且该交易未直接或间接导致国家总体税收收入减少,则该笔借出款项原则上可不进行特别纳税调整;但若存在实际税负差异(如一方为小微企业或高新技术企业),或交易为无息借款、利率低于市场水平,即使法定税率一致,税务机关仍有权按独立交易原则核定利息收入,进行特别纳税调整。企业应留存借款合同、利率定价依据、同期同类贷款利率对比资料等,证明交易的合理性和定价的公允性。

  案例中,A公司与其关联方之间的实际税负存在差异,税务机关可依照6号公告对A公司向关联方借出款项进行特别纳税调整,A公司需补缴相应税款并缴纳利息。根据企业所得税法实施条例第一百二十一条规定,A公司经特别纳税调整所补缴的税款及缴纳的利息,不得在计算应纳税所得额时扣除。在特别纳税调整后,A公司可向关联方补开发票,取得发票的关联方可作为税前扣除凭证,在企业所得税税前扣除该利息支出。

@学生家长,子女开学后——记得更新个税专项附加扣除信息

又到一年开学季。近期,国家税务总局12366北京纳税服务中心(以下简称12366北京中心)数据显示,不少纳税人咨询开学季子女教育专项附加扣除政策细节。作为学生家长和个人所得税纳税人,不要忘记一个重要事项——在个人所得税App中更新子女教育专项附加扣除申报信息。

  子女教育专项附加扣除政策实现了从年满3岁到博士研究生阶段的覆盖,包括学前教育和学历教育,其中学历教育可以分为义务教育(小学、初中教育)、高中阶段教育(普通高中、中等职业、技工教育)和高等教育(大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育)。作为家长,更新个人所得税专项附加扣除信息时,需要注意的事项也有所不同。

  “幼升小”阶段

  今年9月,张先生的女儿进入小学一年级学习。前段时间,张先生在微信公众号上看到开学季个人所得税专项附加扣除的推文,致电12366北京中心,咨询填报子女教育专项附加扣除的具体事项。

  根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发[2018]41号)、《国务院关于提高个人所得税有关专项附加扣除标准的通知》(国发[2023]13号)等规定,纳税人的子女接受全日制学历教育的相关支出,按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。其中,学历教育包括义务教育(小学、初中教育)、高中阶段教育(普通高中、中等职业、技工教育)、高等教育(大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育)。年满3岁至小学入学前处于学前教育阶段的子女,按上述规定执行,即按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。

  也就是说,子女年满3岁至小学入学前,属于学前教育阶段。子女升入小学,属于义务教育阶段。虽然个人所得税专项附加扣除的金额不变,但是因子女教育阶段发生变化,纳税人需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息。

  张先生可以通过三步,新增子女教育专项附加扣除信息。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“子女教育”后,选择扣除年度“2025”,点击“准备完毕,进入填报”。第二步,在“子女信息”栏中,点击“选择子女”,选中已添加的子女后,新增一条子女教育信息。具体来说,“当前受教育阶段”选择“义务教育”,并填写具体信息。“当前受教育阶段开始时间”填写小学入学年月。“当前受教育阶段结束时间”填写预计的子女小学毕业时间;或暂不填,待毕业时再填报。第三步,根据家庭实际情况,选择“扣除比例”和“申报方式”,确认无误后提交。

  笔者提醒,父母可以选择由其中一方按扣除标准的100%扣除,也可以选择由双方分别按扣除标准的50%扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。

  “小升初”与“初升高”阶段

  近期,12366北京中心还接到不少电话,咨询孩子“小升初”与“初升高”时,在个人所得税App内具体如何填报专项附加扣除信息。

  笔者提醒,孩子从小学升入初中,教育阶段未发生变化,仍然属于义务教育阶段;这种情况下,家长只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中修改相关信息即可。孩子从初中升入高中,学历教育阶段从义务教育阶段变为高中阶段教育;这种情况下,家长需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,选择“高中阶段教育”并填写入学信息,不可直接修改原记录。

  举例来说,假设王女士的儿子今年从某市实验小学毕业,进入该市某初中学习。王女士的儿子从小学升入初中,教育阶段未发生变化,仍然属于“义务教育”。王女士只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中修改相关信息即可。

  王女士具体可分三步进行操作。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“子女教育”,扣除年度选择“2025”,找到需要修改的子女教育专项附加扣除记录,点击“修改”—“修改教育信息”。第二步,根据其儿子初中毕业时间重新选择“当前受教育阶段结束时间”。第三步,因王女士的儿子从小学升入初中,学校有改变,还需要修改“就读学校”信息,修改完成后点击“确认修改”。

  再如,假设赵女士的女儿今年9月升入普通高中学习,在个人所得税App中要如何操作呢?因初中属于义务教育阶段,普通高中则属于高中阶段教育,这种子女教育阶段发生变化的情况下,赵女士需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,相关操作步骤与“幼升小”阶段类似。

  笔者提醒,子女教育阶段有变化的,纳税人应及时修改相关教育信息。其中,纳税人需要在原有信息基础上修改的,主要是子女由小学升初中或转学换校等情况;此时,纳税人无须新增信息,只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中进行修改即可。纳税人需要新增一条信息的,主要是子女由幼儿园升入小学、初中升入高中、高中升入大学专科/本科、后续升入硕士研究生等情况;此时,纳税人不可以直接修改原有的子女教育专项附加扣除信息,需要新增一条教育阶段信息。

  研究生教育阶段

  实务中,家长大多比较了解义务教育、高中阶段教育的子女教育专项附加扣除政策,但是有的家长易忽略本科、研究生阶段的个人所得税专项附加扣除政策。笔者提醒,研究生教育全日制与非全日制涉及的个人所得税专项附加扣除政策不同。

  根据国发[2018]41号文件、国发[2023]13号文件等规定,大学本科、硕士研究生、博士研究生教育属于高等教育。纳税人的子女接受全日制学历教育的相关支出,按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。

  纳税人如果接受非全日制教育,属于其在中国境内接受学历(学位)继续教育的支出,根据国发[2018]41号文件规定,在学历(学位)教育期间按照每月400元定额扣除。

  例如,李某今年大学本科毕业,考取了某高校的全日制硕士研究生,他的父亲之前一直享受子女教育专项附加扣除,现在还可以继续享受子女教育专项附加扣除。在填报个人所得税专项附加扣除时,需要在个人所得税App原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,相关操作步骤与“幼升小”阶段类似。如果子女考取了非全日制研究生,属于继续教育,应由子女本人填报继续教育专项附加扣除。

  再如,钱女士工作3年,考虑到职业发展,想进一步提升自我、拓宽视野,考取了非全日制硕士研究生。由于钱女士接受的为非全日制硕士研究生教育,属于继续教育,应由钱女士本人填报继续教育专项附加扣除。

  钱女士可以通过三步进行操作。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“继续教育”,选择扣除年度“2025”,点击“准备完毕,进入填报”。第二步,在“继续教育类型”栏次中选择“学历(学位)继续教育”后,根据界面提示填写相关信息,填写完成后点击“下一步”。第三步,选择“申报方式”,点击“提交”即可。

  笔者提醒,纳税人子女接受的硕士研究生或博士研究生教育如果属于全日制学历教育,可以由纳税人填报子女教育专项附加扣除;如果纳税人子女接受的硕士研究生或博士研究生教育是非全日制的学历(学位)继续教育,应由子女本人填报继续教育专项附加扣除。