如何理解转让“旧房”评估费的扣除政策?
发文时间:2024-04-03
作者:郭晨阳
来源:中道财税
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2026


一、旧房的概念


根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号):新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。


因此,按照48号文中的规定,如果房屋建成后已使用或者说达到磨损,那么税务机关可以将其定义为旧房,房屋再次转让时将按照转让旧房计算缴纳土地增值税。


二、评估费扣除的范围


按照《土地增值税暂行条例》规定,对旧房征收土地增值税涉及两个评估价格:


①根据财税字[1995]48号文件的规定,转让旧房能提供评估价格的,可扣除的项目金额其中包括:旧房及建筑物的评估价格。“评估价格”在《细则》第七条第(四)项解释为:旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,即扣除成本的评估价格。


②根据《土地增值税暂行条例》第九条明确:纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:第一:隐瞒、虚报房地产成交价格的。第二:提供扣除项目金额不实的。第三:转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。很明显,可以看出第一及第三指的是销售价,也就是说,如果纳税人满足上述三个条件之一,那么评估机构需要参考同类房地产的市场交易价格进行评估,税务机关根据评估价格来确认转让房地产的收入。

因此我们可以得出结论:48号文件中规定的,纳税人转让旧房允许扣除的评估费用既包括扣除成本价的评估费,也包括销售价的评估费。


三、选对评估机构


土地增值税暂行条例》第六条所列的计算增值额的扣除项目中的“旧房及建筑物的评估价格”是指在转让旧房时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的价格,也就是说,允许扣除的评估费用仅限于由政府批准设立的评估机构收取的评估费用,而纳税人自己聘请的其他评估机构发生的评估费是不允许扣除的。


四、评估机构需要经过税务机关认可,评估费用才可扣除


《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》第二条第三款规定,房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定,对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认,对不符合实际情况的评估结果不予采用。也就是说,只有税务机关认可的评估价,其评估费用才允许扣除。


进而,我们可以将不允许扣除的评估费用理解为两部分,第一:税务机关发现纳税人提供评估价格不实而要求进行评估时,对新发生的评估费用不可扣除。第二:税务机关发现纳税人提供的评估价格不实时,对其原来已支付发评估费用不可扣除。即:只要税务机关认为提供的评估价不实,对已发生的和将要产生的评估费皆不能扣除。


总之,48号文规定允许扣除的评估费用是指旧房的扣除成本和销售价的评估费。评估费用允许在计算土地增值税时扣除的前提是评估机构是指政府批准设立的房地产评估机构,且初始评估价格经当地税务机关确认。


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  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

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  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

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  02 向哪里申报

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  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

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  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。