财税字[1995]48号 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
发文时间:1995-05-25
文号:财税字[1995]48号
时效性:条款失效
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失效提示:依据财税[2015]5号 财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知,本法规第一条、第三条2015年1月1日至2017年12月31日失效。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,扬州培训中心、长春税务学院:

  按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)的规定,现对土地增值税一些具体问题规定如下:

  一、[条款失效]关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

  对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

  二、关于合作建房的征免税问题

  对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

  三、[条款失效]关于企业兼并转让房地产的征免税问题

  在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

  四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题

  细则所称的“赠与”是指如下情况:

  (一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

  (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

  上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

  五、关于个人互换住房的征免税问题

  对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

  六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

  对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。

  对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

  七、关于新建房与旧房的界定问题

  新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

  八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

  (一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;

  (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

  九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

  细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

  十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

  转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

  十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

  对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

  十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

  纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。

  十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

  对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

  十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题

  根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

  十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题

  对于取得的收入为外国货币的,依照细则规定,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

  十六、关于纳税期限的问题

  根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定,税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

  十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)适用范围的问题。

  该通知规定的适用范围,限于房地产开发企业转让新建房地产的行为,非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的,不适用此规定。

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财政部会计司发布固定资产准则等实施问答和应用案例

2025年4月17日,财政部会计司发布企业会计准则实施问答4个和应用案例1个,实施问答内容涉及固定资产准则,无形资产准则,会计政策、会计估计变更和差错更正准则,财务报表列报准则;应用案例内容涉及收入准则。

  固定资产准则实施问答

  相关链接为:[http://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/sswd/gdzczzsswd/]

  问:甲公司持有某大厦写字楼(含玻璃幕墙),甲公司按照《企业会计准则第4号——固定资产》等规定将大厦和玻璃幕墙总体确认为一项固定资产,原值10亿元,采用年限平均法折旧,折旧年限35年,截至2×24年末已计提折旧30年。大厦建造时间早,原有的玻璃幕墙使用年限较长,存在脱落风险。考虑安全性等因素,甲公司对大厦进行玻璃幕墙改造,改造支出预计1亿元,预计2×25年完工。甲公司认为改造后的大厦消除了玻璃脱落等不安全因素,延长了大厦的使用寿命,拟将大厦的折旧年限变更为40年,玻璃幕墙改造支出予以资本化,计入大厦资产原值。甲公司是否应当变更大厦的折旧年限?

  答:按照《企业会计准则第4号——固定资产》(财会[2006]3号,以下简称固定资产准则)并参考应用指南,企业至少应当于每年年度终了,对固定资产使用寿命和预计净残值进行复核。如有确凿证据表明固定资产使用寿命预计数与原先估计数有差异,应当调整固定资产使用寿命;固定资产预计净残值预计数与原先估计数有差异,应当调整预计净残值。固定资产使用过程中所处经济环境、技术环境以及其他环境的变化也可能致使与固定资产有关的经济利益的预期消耗方式发生重大改变,企业也应相应改变固定资产折旧方法。本问题中的甲公司应当按照固定资产准则等相关规定,判断玻璃幕墙更新改造支出是否满足固定资产后续支出资本化条件,若满足资本化条件的应将其计入固定资产成本,并应当终止确认被替换玻璃幕墙的账面价值。同时,甲公司应对大厦主体的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如有确凿证据表明大厦主体确因玻璃幕墙更新改造延长了使用寿命且符合我国相关法律法规规定,甲公司应根据大厦新的预期使用寿命调整剩余折旧年限,而不能仅依据发生玻璃幕墙改造直接认定折旧年限发生变更。

  无形资产准则实施问答

  相关链接为:[http://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/sswd/wxzczzsswd/]

  问:甲公司按照《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则解释第15号》等规定,已将不满足资本化条件的研发支出(包括研发样机的相关支出)全部作费用化处理,计入了当期研发费用。此后期间,甲公司与有意愿购买研发样机的客户签订销售合同并实现了销售。在签订销售合同或者销售研发样机时,甲公司是否可将以前期间已费用化的研发样机支出金额从本期研发费用中冲回,再转入存货(如果尚未销售)或营业成本(如果已经销售)?

  答:按照《企业会计准则第6号——无形资产》(财会[2006]3号,以下简称无形资产准则)并参考应用指南,内部开发无形资产的成本仅包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额,对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。企业应当按照无形资产准则中开发阶段有关支出资本化的条件进行判断,将有关支出在满足资本化条件时确认为无形资产。按照《企业会计准则解释第15号》(财会[2021]35号),企业研发过程中产出的有关产品或副产品在对外销售前,符合《企业会计准则第1号——存货》(财会[2006]3号)规定的应当确认为存货,符合其他相关企业会计准则中有关资产确认条件的应当确认为相关资产。本问题中的甲公司已经按照无形资产准则、《企业会计准则解释第15号》等规定,判断当期研发支出不满足无形资产、存货等资产的确认条件,将研发支出(包括研发样机的相关支出)全部作费用化处理,并计入了当期研发费用,不应在以后期间签订销售合同或者销售研发样机时,将以前期间已费用化的研发样机支出金额从本期研发费用中冲回后再转入存货或营业成本等。

  会计政策、会计估计变更和差错更正准则实施问答

  相关链接为:[http://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/sswd/kjzckjgjbgzzsswd/]

  问:甲公司2×24年度按照法律法规要求应补缴2×23年度企业所得税税款500万元。甲公司根据相关事实和情况,按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》规定,进行分析后认定该事项构成前期差错。该差错对于甲公司2×23年年度财务报表不具有重要性,但对于2×24年年度财务报表具有重要性。甲公司编制2×24年年度财务报表时,应将该差错作为重要的前期差错追溯调整前期比较数据,还是作为不重要的前期差错从而将补缴税款计入2×24年度的所得税费用?

  答:按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》(财会[2006]3号)并参考应用指南,重要的前期差错是指足以影响财务报表使用者对企业财务状况、经营成果和现金流量作出正确判断的前期差错;不重要的前期差错是指不足以影响财务报表使用者对企业财务状况、经营成果和现金流量作出正确判断的前期差错。对于重要的前期差错,企业应当在其发现当期的财务报表中,调整前期比较数据;对于不重要的前期差错,企业不需调整财务报表相关项目的期初数,但应调整发现当期与前期相同的相关项目。前期差错的重要性取决于在相关环境下对遗漏或错误表述的规模和性质的判断。前期差错所影响的财务报表项目的金额或性质,是判断该前期差错是否具有重要性的决定性因素。一般来说,前期差错所影响的财务报表项目的金额越大、性质越严重,其重要性水平越高。本问题中的甲公司判断前期差错是否重要时,应综合考虑该项差错对差错发现当期及其比较期间财务报表的影响,该差错虽然对于甲公司2×23年年度财务报表不具有重要性,但是对于甲公司2×24年年度财务报表具有重要性,因此甲公司编制2×24年年度财务报表时,应将该差错作为重要的前期差错追溯调整作为前期比较数据的2×23年年度财务报表数据。

  财务报表列报准则实施问答

  相关链接为:[http://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/sswd/cwbblbzzsswd/]

  问:企业对于期限在一年或一个营业周期以上的保证类质量保证形成的预计负债,如何区分流动负债和非流动负债进行列示?

  答:按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》(财会[2014]7号)并参考应用指南,企业的负债应当分别流动负债和非流动负债列示。对于期限在一年或一个营业周期以上的保证类质量保证形成的预计负债,企业应将预计在未来一年或一个营业周期以内清偿的保证类质量保证的预计负债金额计入流动负债,在资产负债表“一年内到期的非流动负债”项目列示,其余计入非流动负债,在资产负债表“预计负债”项目列示;如果企业不能合理预计未来一年或一个营业周期以内清偿的金额,则全部计入流动负债,在资产负债表“其他流动负债”项目列示。

  收入准则应用案例

  相关链接为:[http://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/srzzzq/srzzyy/]

  收入准则应用案例——充(供)电业务的收入确认

  【例】当前企业提供充(供)电业务比较普遍,不同业务模式存在不同的特点:

  情形一:甲供电公司为港区企业及港口运营提供电力供应服务并收取电费。甲公司从国家电网购入110千伏高压电,通过自建变电站、无功补偿装置、抗谐波、抗冲击负荷装置等,转化为适配港区用电单位及港口运营用电需求的电压(如110千伏高压电或35千伏、10千伏、0.4千伏等低压电),并确保电力供应质量稳定。甲公司供电过程中不发电、不储电,有权运用自有设备设施、智能电网技术,对供电范围内不同用电单位进行电力动态调整分配(尤其在电力短缺情况下)。甲公司与国家电网电费结算单价区分受电点电压水平、时段(峰平谷)等因素,按政府主管部门指导价执行;同时按照当地市场化交易电价标准向用电单位计收电费。

  情形二:乙公司自建快充式充电桩,为电动汽车等提供充电服务。快充式充电桩的充电原理是将交流电转换为直流电,再对车内电池充电,电流较大、充电速度快。快充式充电桩需要通过电网、充电桩、汽车三者的实时数据交互进行动态调整,以实现在电池安全边界内充电功率的最大化。相对于慢充桩,快充桩的技术要求相对较高,设备投入相对较大,设备折旧费用在充电业务总成本中占比为30%左右。充2电所需电力能源全部由电力公司提供,电力公司与乙公司双方在合同中明确约定了电力设施的产权分界点及责任划分。根据有关政策要求,乙公司向电动汽车用户收取电费及充电服务费两项费用。电费执行国家规定的电价政策,服务费可由乙公司自主调节。在将电网的交流电转换为直流电供电池充电的过程中,存在5%至10%的转换损耗,该部分电力损耗由乙公司承担。

  问题:上述两种情形下,企业应当按照从客户取得的充(供)电价款总额确认收入,还是按照取得的价款扣除企业自身购电成本后的净额确认收入?

  分析:按照《企业会计准则第14号——收入》规定并参考应用指南,企业应当首先识别合同中包含的履约义务,再根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权,来判断履行履约义务时其身份是主要责任人还是代理人,能够控制该商品的,其身份为主要责任人,按照总额法确认收入;不控制该商品的,其身份为代理人,按照净额法确认收入。取得相关商品控制权,是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。本例中,主要分析企业对于向客户供应的电是否具有控制权。

  对于情形一,甲公司提供的变压服务、电力调配及电力传输或港区内的电力供应服务等,从最终用户的角度来看,其获得的仍然是商品“电”,而甲公司不发电、不储电,由3于商品“电”瞬时转移的特殊性,商品转移给客户之前,甲公司再分配过程只是一种“分流”,并未实质取得商品“电”的控制权;也没有充分证据表明该“电”是一种通过重大服务将电力与其他服务整合的组合产出;与国家电网和用电单位的电费价格虽分别确定,但基于政府指导价或市场化交易电价,甲公司对商品“电”自主定价空间有限;甲公司承担的供电质量责任、电力损耗风险与其履行电力供应服务相关。综上,甲公司在向客户提供电力供应服务过程中并未取得电力控制权,因此应按照净额法确认收入。

  对于情形二,无论是直流快充电桩还是交流慢充电桩,只是不同的充电技术,虽然会提供一定的整合服务,但是整合程度并不显著。乙公司自建快充式充电桩业务中,如情形一所述,由于商品“电”瞬时转移的特殊性等特点,乙公司在将电力商品转让给客户之前并未取得控制权,另外根据有关政策要求,乙公司向电动汽车用户收取电费及充电服务费两项费用,电费执行国家规定的电价政策,服务费可由乙公司自主定价,乙公司本质上只是利用供电公司提供的电力能源为客户提供充电服务。综上,乙公司在向客户提供电动汽车充电服务的过程中并未取得电力控制权,因此应按照净额法确认收入。

  分析依据:《企业会计准则第14号——收入》第九条、第三十四条等相关规定;《企业会计准则应用指南汇编2024》4第372-379页、第425-432页等相关内容。

财政部会计司

2025年4月17日


近期A股百余家公司宣布回购增持计划,作为转让方,单位需要缴纳哪些税费?

近期,多家上市公司发布回购与增持计划公告,为资本市场注入了一针“强心剂”。据新华财经不完全统计,4月7日—4月10日,包括中国石化在内的185家A股上市公司宣布回购增持计划,拟回购增持总金额上限合计逾700亿元。这体现出上市公司积极应对市场变化、维护股东利益的责任担当。那么,在回购、增持股票业务中,如果转让方为单位,将主要涉及哪些税种的处理呢?

  典型案例

  A公司于2020年8月20日在上海证券交易所上市,首次公开募股的发行价为20元/股;2025年4月8日,审议通过了《关于公司回购股份方案的议案》,同意公司使用自有资金及金融机构股票回购专项贷款资金以集中竞价和大宗交易方式,回购部分公司已在境内发行的人民币普通股(A股)股票,全部用于后续实施公司及子公司核心团队股权激励或员工持股计划。

  2025年4月10日,一般纳税人B公司(企业所得税税率为25%且没有以前年度亏损,所在地为市区),将其持有的A公司100万股新股限售股(实际成本价为10元/股),以40元/股的价格参与了A公司的股票回购计划(暂不考虑其他交易事项和与交易相关的佣金、过户费等费用,下同)。

  增值税及附加税费

  需要明确的是,作为转让方的“单位”,不仅仅指企业,还包括行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。在回购业务中,增值税是需要重点处理的税种之一。

  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,在境内从事金融商品转让的单位和个人,在金融商品所有权转移的当天,按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额计征增值税,并不得开具增值税专用发票。转让金融商品出现的正负差,按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差,可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵,但年末时仍出现负差的,不得转入下一个会计年度。

  单位将其持有的股改限售股、新股限售股、因上市公司实施重大资产重组形成的限售股、因同时实施股权分置改革和重大资产重组而首次公开发行股票并上市形成的限售股,以及上述股份在限售期内孳生的送、转股在解禁流通后对外转让的,按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)等政策规定,分别以上市公司完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价、该上市公司股票首次公开发行(IPO)的发行价、上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价和上市公司股票上市首日开盘价为买入价。

  此外,在重大资产重组前已经暂停上市的,以上市公司完成资产重组后股票恢复上市首日的开盘价为买入价。如果单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让,按照上述规定确定的买入价,低于该单位取得限售股的实际成本价的,以实际成本价为买入价计算缴纳增值税。

  无偿转让股票时,转出方以该股票的买入价为卖出价,在转入方将上述股票再转让时,以原转出方的卖出价为买入价计算缴纳增值税。此外,城市维护建设税、教育费附加与地方教育附加,以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据,分别与增值税、消费税同时缴纳。

  案例中,B公司为增值税一般纳税人,按照卖出价4000万元扣除买入价2000万元后的余额为销售额,缴纳该项转让业务的增值税(4000-2000)÷(1+6%)×6%=113.21(万元);缴纳该项转让业务的城市维护建设税、教育费附加与地方教育附加113.21×(7%+3%+2%)=13.59(万元)。

  笔者提醒,根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)等政策规定,资管产品运营过程中发生的增值税应税行为,以资管产品管理人为增值税纳税人。证券投资基金(封闭式证券投资基金,开放式证券投资基金)管理人运用基金买卖股票、债券,免征增值税。

  所得税

  除个人独资企业和合伙企业外,根据企业所得税法及其实施条例规定,单位转让上市公司股票缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额,其计算以权责发生制为原则。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额(包括转让财产收入)。企业在转让或者处置投资资产这一财产形式时,投资资产的成本准予扣除,通过支付现金方式取得的投资资产,以购买价款为成本;通过支付现金以外的方式取得的投资资产,以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。案例中,B公司作为企业所得税的纳税义务人,应缴纳企业所得税(4000-113.21-2-13.59-100×10)×25%=717.8(万元)。

  需要注意的是,如果是合伙企业转让上市公司股票,根据《财政部 国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》(财税[2000]91号)和《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税[2008]159号)等政策规定,合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的原则,以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的,缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的,缴纳企业所得税。如果是个人独资企业转让上市公司股票,则以投资者为纳税义务人,按照“经营所得”缴纳个人所得税。

  印花税

  根据印花税法规定,在中华人民共和国境内(以下简称境内)进行证券交易的单位和个人,在证券交易完成的当日,以成交金额的1‰对出让方征收证券交易印花税,不对受让方征收。证券交易无转让价格的,按照办理过户登记手续时该证券前一个交易日收盘价计算确定计税依据;无收盘价的,按照证券面值计算确定计税依据。《财政部 税务总局关于减半征收证券交易印花税的公告》(财政部 税务总局公告2023年第39号)进一步明确,自2023年8月28日起,实施减半征收证券交易印花税的优惠政策。

  案例中,B公司参与A公司的股票回购计划,应当以成交金额4000万元为计税依据,缴纳证券交易印花税4000×1‰×50%=2(万元),以证券登记结算机构为扣缴义务人,并向其机构所在地的主管税务机关按周申报解缴税款以及银行结算的利息。


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