困境房地产企业的重整投资价值
发文时间:2024-06-12
作者:张健鑫-赵弋-张碧桐
来源:植德律师事务所
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受宏观经济下行、融资政策收紧等综合因素影响,房地产行业深陷困局,流动性危机频发。2024年3月9日,住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上强调,“对严重资不抵债、失去经营能力的房企,要按照法治化、市场化的原则,该破产的破产,该重组的重组”。可以预见,在未来一段时间内,房地产行业仍将继续处于不破不立、加速出清的阶段。

  近年来,为维护房地产市场平稳健康发展,国家持续出台各项融资支持政策。2022年11月11日,中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,强调积极探索市场化支持方式,鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置;2024年5月17日,国新办举行国务院政策例行吹风会,介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况,强调进一步发挥城市房地产融资协调机制作用,满足房地产项目合理融资需求。

  当前,破产重整仍是困境房地产企业涅槃重生的救命稻草,是实现困境房地产企业破局而立的关键出路。对于房地产企业而言,其重整成功的关键即在于重整投资人及相应投资款项的引入。然而,重整投资过程中可能存在的风险往往使投资人望而却步。本文旨在从困境房地产企业重整的投资优势及风险防范等角度切入,将投资人的目光聚焦于困境房地产企业重整项目,为其在危机中发掘新的商机提供参考。

  一、困境房地产企业重整的投资优势

  1.降低投资成本

  在企业投资过程中,资产的评估价值是处置企业资产、围绕投资金额展开磋商的重要依据。结合符合重整条件的企业资不抵债或明显缺乏清偿能力的现实情况,评估机构通常采用成本法及清算价值法对企业资产进行评估,资产评估价值将进一步得到夯实。因此,相较于一般的投资并购方式,通过重整程序投资将大幅降低投资成本。

  2.锁定债务规模,优化债务结构

  根据《中华人民共和国企业破产法》(以下简称“《企业破产法》”)第四十六条之规定,未到期的债权,在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。也就是说,困境房地产企业进入重整程序后,其债务规模即告锁定。同时,管理人将在综合考量该企业资产负债状况的基础上制定重整计划。通过重整计划对企业债务结构做出优化调整,包括但不限于采用对部分债务豁免清偿、债转股、留债、调减约定过高利率等方式化解企业债务危机。通过前述方式,将有效控制重整投资人的成本及风险。

  3.降低隐性负债风险

  困境房地产企业进入重整程序后,将由人民法院依法指定的管理人对企业进行全面接管,并通过公告等方式通知全体债权人申报债权。债权申报直接影响到债权人在重整程序中的参会表决及债权受偿等权利,基于此,债权人往往会在程序中积极申报债权。此外,管理人通常会聘请第三方审计机构对债务人的财务状况进行全面审计,通过债权人申报债权及审计机构审计等方式将有效核实、确认企业债务情况,使得债务人的隐性债务尽可能浮出水面,降低隐性负债所带来的投资风险。

  4.司法程序保障投资安全

  重整程序是在人民法院监督之下,由其指定的管理人依法依规开展各项工作,其程序具有司法规范性;管理人主要由律师事务所、会计师事务所、清算公司或清算组等主体担任,具有较高的专业性;管理人在履职过程中,就企业财务审计及资产评估等工作将聘请专业的审计、评估机构进行,有效保障相关工作的准确度及公信力;就管理人或债务人企业制定的重整计划草案等,需由债权人会议审议及表决通过,并经过人民法院裁定批准后执行;重整计划执行阶段,由管理人负责监督重整计划能够切实得到落地执行。经过前述重整程序的严格把关,将大幅降低重整投资人的投资风险,保障投资安全。

  5.保障投资效率

  《企业破产法》第七十九条规定,债务人或者管理人应当自人民法院裁定债务人重整之日起六个月内,同时向人民法院和债权人会议提交重整计划草案。前款规定的期限届满,经债务人或者管理人请求,有正当理由的,人民法院可以裁定延期三个月。债务人或者管理人未按期提出重整计划草案的,人民法院应当裁定终止重整程序,并宣告债务人破产。前述规定明确了制定重整计划的时限要求,重整计划经人民法院裁定批准后亦将按照重整计划规定的时限进行执行。基于前述规定,重整投资人可对重整投资期限结合具体案件实际情况进行预估与判断,有效保障了重整投资人的投资效率。

  6.“府院联动”机制将为重整投资提供协调与支持

  困境房地产企业重整涉及多方主体利益,可能衍生多种社会问题。在大型困境房地产企业重整案件中,地方政府亦会参与其中,纳入行政资源,通过府院联动机制协调解决各项衍生问题。在地方政府的牵头协调下,重整程序中可能存在的职工维稳、税费减免、工商变动、治安协调等难题均可在一定程度上得到化解。对重整投资人而言,在投资谈判、股权调整、资产变现,甚至企业重整成功后的信用修复中,均可通过协调政府提供帮助与支持等方式,高效化解重整投资中衍生的各项实际问题。

  二、困境房地产企业重整投资的路径选择

  1.股权投资模式

  股权投资,是指投资人通过出资取得目标公司全部或部分股权,投资人可通过持有公司股权而间接享有开发项目的全部收益。股权投资人具有较高的决策权,可直接参与或主导房地产项目开发,同时减少了资产过户等冗繁程序,且无需承担因资产过户而产生的高额税费。

  2.债权投资模式

  债权投资,是指投资人通过收购债权参与重整投资的模式,主要包括:(1)折价收购主要及关键债权,以获得债权清偿利差;(2)在收购大额债权后通过以物抵债方式获取企业资产(需符合《企业破产法》及重整计划的具体规定);(3)在收购债权后通过债转股方式实现对项目资产的股权投资。

  3.资产投资模式

  资产投资,是指将困境房地产企业全部或部分资产整体转让,由投资人承接债务人部分或全部资产和项目,投资人所付款项在破产程序中用于偿付企业债务的投资模式。该模式仅涉及资产转让,可以有效隔离债务人企业的潜在负债或法律风险等。

  4.共益债投资模式

  共益债投资,是指投资人以向债务人提供借款的方式维持标的企业的经营及项目续建,待债务人财产变价后或依照重整计划执行时,其本息作为共益债务优先受偿。该模式具有较高的灵活性,通过设定担保措施以及优先清偿、随时清偿的制度安排均能为共益债投资人的资金安全提供保障。

  5.代建代管模式

  代建代管模式是指投资人不直接取得房地产企业或开发项目,而是接受委托对房产开发项目进行建设、经营、管理,取得管理收益。该模式降低了投资人的资金压力,相较于其他模式,可有效规避困境房地产企业可能存在的法律风险问题。

  三、困境房地产企业重整投资的风险防范

  1.隐性债务风险防范

  根据《企业破产法》第九十二条第二款之规定,债权人未依照本法规定申报债权的,在重整计划执行期间不得行使权利;在重整计划执行完毕后,可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。

  投资过程中,重整投资人对于前述潜在的负债情形应重点关注,除了通过债权申报程序判断债务人企业负债情况外,还可聘请专业机构对企业负债情况进行详尽调查,并要求重整计划中对未申报债权清偿款项进行预留,以降低未来偿债风险。

  2.明确投入资金的共益债性质

  共益债权优先性的前提在于其投入资金以共益债权认定,为了确保共益债投资人向债务人提供共益债借款后可以获得优先清偿,其可在共益债借款协议签署过程中明确资金的共益债性质、清偿顺位、款项的用途和管理方式等,以降低共益债投资的潜在风险。

  3.为共益债清偿资金提供保障

  根据《企业破产法》第七十五条第二款之规定,在重整期间,债务人或者管理人为继续营业而借款的,可以为该借款设定担保。为了进一步保障投入资金的安全性,共益债投资人可以通过在投资时取得债务人企业或相关关联方担保等方式保障资金安全,并加强对投入资金的监管,确保债务人企业对资金利用的合理性。

  4.关注资产转让的各项手续

  在资产投资模式下,往往涉及房产、在建项目等资产转让,其中在建工程转让手续冗繁,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定 :“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”结合前述规定,投资人通过资产投资模式取得房地产时,应当关注资产转让是否满足法定条件,相关转让手续是否齐备,管理人关于资产转让相关公告披露的风险是否全面等。

  5. 采用综合投资模式保障资金安全

  重整投资不存在放之四海而皆准的模式,重整投资人可以综合运用多种投资模式,尽可能克服采取单一模式的风险,同时结合具体案件实际情况,也可以吸纳其他主体作为联合体共同参与重整投资。如通过共益债投资+股权投资模式,可以有效克服共益债投资中重整投资人缺乏企业开发经营决策权的弊端,同时也可通过共益债优先清偿加速投资回款;或通过共益债投资+代建代管模式克服共益债投资中重整投资人不能对项目进行直接或间接管理的风险和项目托管中缺乏资金的风险。重整投资人可结合实际情况,综合选择多种重整投资模式。

  6.加强府院联动,化解衍生问题

  困境房地产企业重整投资中在建项目转让、工程建设过程中各项许可证的办理以及工程后续的竣工验收工作等均可能涉及到同政府相关职能部门协调沟通;对于房地资产或股权存在查封、冻结等权利限制的情况下,涉及到相关司法机关在重整受理后积极配合中止执行、解除财产保全措施;此外,困境房地产企业重整中涉及的税务问题,亦可以通过争取政府支持,进一步降低企业税务负担。前述问题直接关系到重整投资人的各项权利行使与实现,重整投资人应在重整过程中加强与管理人、政府及法院的联系,推进各项衍生问题的有效化解。

  7.提前布局重整失败风险的防范

  在困境房地产企业重整过程中,重整失败是重整投资人可能面临的重要风险。为充分保障重整投资安全,重整投资人应提前布局,做好重整失败风险化解的相应安排。为此,重整投资人不仅需要在投资尽调过程中摸清标的企业资产负债情况,还应通过重整投资协议对退出机制及条件等内容进行设计与安排,并纳入重整计划。此外,通过设置综合投资模式亦是重整投资人规避重整失败风险可采取的一项重要举措。

  四、结语

  重整投资人通过重整投资助力困境房地产企业恢复生机,实现价值重塑。一旦困境房地产企业成功化解危机,实现涅槃重生,不仅能够给予重整投资人以可观的回报,还能加速盘活房地产市场,实现多方共赢。困境房地产企业重整投资对于投资人而言既是一个难得的机遇,也是一个充满风险的挑战,重整投资人应根据具体项目和自身实际情况选择合适的投资模式,抓住机遇,提前布局,做好风险防范与管控,转危机为商机,实现重整投资收益的最大化。


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房地产企业合作开发本质上是资源的重新整合,一方出钱,另一方出地,是合作开发的最常见模式。实务中合作开发有三大关键决策要点:

一、谁做开发主体?

假设A公司出地,B公司出钱,双方合作开发,开发主体有几种可能呢?

第一种,A公司可以直接做开发主体,B公司将资金投入A公司;

第二种,B公司做开发主体,A公司将土地过户到A公司;

第三种,双方新设C公司作为开发主体,,A公司将土地投入,B公司将资金投入。

三种开发主体类型,实务中第一种较为常见,关键原因主要是受制于土地过户的25%限制和过户的各种税费压力,但A公司做主体一定就好吗?决策中还需要考虑双方的风险和控制权问题。

二、利益如何分配?

利益分配是合作的关键,通常有三种分配模式:

第一种,双方按比例分配项目税后利润。

也就是说双方按照投入的资产(资金)折算持股比例,最终风险共担,收益共享,分配税后利润;

这种模式下,资金投入方如果为股东,则取得的收益自然就是股息红利的免税收入;如果资金投入方不做股东,只作为项目投资人在项目部层面合作怎么办?国税发2009年31号文中将这种情况理解为不设立项目公司的合作开发,依然认定资金方最终按照比例分得的回报为股息红利,那么自然也就属于所得税的不征税收入。

第二种,一方要求固定回报,另一方取得剩余收益。

假设出地方要求取得固定回报,投入土地要求取得3亿元,不承担经营风险,这会被理解为土地使用权的转让,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]第5号)文件第二十四条规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。那么在税法上,也会按照法律对交易性质的认定要求出地方缴纳土地转让的各项税费。

假设出钱方要求取得固定回报,不承担经营风险,自然也会理解为资金利息收入。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]第5号)文件第二十六条规定,合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。那么出钱方自然人应当按照利息收入缴纳增值税和企业所得税。

第三种,要求分的房屋的。

如果是出地方要求分房,应被理解为以地换房,出地方和换出公司如果不是一家的应各自视同销售缴纳各种税费;

如果是出钱方要求分房,应被理解为拿钱买房,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]第5号)文件第二十五条规定:合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

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此方式,在实务中是否可以操作呢?

此操作存在的涉税问题有哪些?

此操作有节税的筹划空间吗?

城市管理办法关于25%的规定,对上述操作影响大吗?


实务中可以操作,依据相关税收政策,此操作模式主要涉及到增值税,土地增值税,企业所得税,契税四个方面。

一、增值税方面:

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释,转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税,受让方应按规定缴纳印花税、契税。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税[2016]36号第一条第(三)项第10点规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号) 第三条规定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

根据以上规定,增值税是必须要交的,那么按城市管理办法关于25%的规定,如果达到25%的标准,需要按不动产转让来处理;如果达不到25%标准,就需要按转让土地使用权来处理。本案例中,该公司为房地产开发企业,实际目的并非投资而是出售土地,从出售土地层面讲,达不到城市管理办法25%的标准,应该按照转让土地使用权来处理,且该公司为老项目,应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额并适用简易计税办法缴纳增值税。

二、土地增值税方面:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条 规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。     

根据《财政部  国家税务总局关于关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2018]57号 )第三项规定,按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。

第四项规定,单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

第五项规定,上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

第九项规定,本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

综上所述,按税法规定,单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。且改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。该公司为房地产开发企业,而且实际目的并非投资而是出售土地,并不适用该条款。企业分立方式也是一样,并且相关部门一般不会批准这类业务。目前该公司以土地投入全资子公司的方式进行操作是比较好的选择。需以土地转让收入2亿元减除相关扣除项目(原始地价、前期开发费用等)后的增值额缴纳土地增值税。 

三、契税方面

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2018]17号)第六项规定,资产划转同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。

根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2018]17号)第九项规定,公司在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。

根据规定,契税方面,贵公司可以享受免征政策。

四、企业所得税方面

根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第19号)第一项规定,企业取得财产(包括各类资产、股权、债权等)转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等,不论是以货币形式、还是非货币形式体现,除另有规定外,均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第三项规定,企业转让股权收入,应于转让协议生效、且完成股权变更手续时,确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后,为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时,不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

综上所述,根据企业所得税相关政策,对于企业取得的财产转让收入,除另有特殊规定以外(如符合条件的债务重组等),均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。因此,该公司一方面在土地投入全资子公司时,土地转让收入需计入企业所得税应纳税所得额,缴纳企业所得税。另一方面,待股权转让时,股权转让溢价收入需计入企业所得税应纳税所得额,缴纳企业所得税。


五、城市管理办法方面


答:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年修正) 第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

实务中,很多企业采取将土地投资全资子公司的方式进行变通处理,针对全资子公司,很多地方土地管理部门认定为同一控制人,在投资额未超过25%情况下也允许过户。需要重点注意的是,由于此类业务相关处理比较复杂,建议聘请专业的财税咨询公司协助相关工作的开展,来进行专业、精准的筹划,避免不必要风险和麻烦。



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