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分期支付土地出让金所支付的利息如何财税处理

发文时间：2024-10-17

作者：纪玮

来源：中汇税务师事务所

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按照2008年4月29日《国土资源部国家工商行政管理总局关于发布<国有建设用地使用权出让合同>示范文本的通知》(国土资发[2008]86号)的相关规定，经双方协商一致，国有建设用地使用权出让价款可采取分期付款方式进行支付，分期数也由双方协商决定。但需注意“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”并且第十一条规定：“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。”房地产采取分期付款方式支付土地出让金所支付的利息或因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当如何财税处理?

　　一、土地出让金利息是否缴纳契税?《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)项规定：“土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”根据该文件规定，纳税人取得土地所支付利息是否缴纳契税，关键还在于是否纳入土地使用权成交价格所涵盖范围。纳税人与土地管理部门签订土地出让合同，合同一般会约定付款方式，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，应在合同签订之日起日内付清;分次支付国有建设用地使用出让价款的，同意按照中国人民银行公布的贷款或其他约定利率，向出让人支付利息。纳税人若选择分期支付土地出让金，所应支付给土地出让人的利息已在合同中所明确，笔者认为此种情形下分期付款所支付利息属于取得土地使用权约定的支付价款的一部分，应计入成交价格，纳入契税计税依据，照章征收契税。

　　注意：对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)，视延迟支付等情况是否出现而产生，具有不确定性，与土地出让金的价格没有必然关系，笔者认为不应属于土地出让的成交价格，不应计入契税计税依据。

　　二、土地出让金利息是否抵减增值税销售额?国家税务总局公告2016 年第 18 号第五条支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条　在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。18号文件对土地款条件进行了限定：直接支付土地款、省级及及以上财政票据;分期支付的土地款利息一般在实务中是向土储部门支付并取得非税收入票据，所以税务局在日常回复中认为满足这两个条件即可，但也会有不同的声音。财税[2016]140号第七条《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。140号文件“等”带来了争议，有人主张“等”是列举后煞尾，列举了土地款的范围，也就是等以内，土地款利息不能抵减销项;有人主张“等”是表示列举未尽，也是“等”之外还有，并且支付土地出让金利息取得了省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据，因此主张土地款利息可以抵减销项。

　　注意：对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)不能抵减增值税销售额。

　　三、土地出让金利息是否作为土地成本进行土地增值税税前扣除?根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定，计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因为文件中并未明确，因此，有观点认为：房地产企业因延期缴纳土地出让金产生的利息不在上述土地增值税扣除项目范围内的，对于利息费用已单独扣除，因此土地出让金利息不能在计算土地增值税时扣除。

　　但笔者观点：既然在契税上，将土地出让金利息认定为取得土地付出的代价计算缴纳契税，相应在土地增值税上也应当视同土地价款。实务中，如《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》(国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号)明确：土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。

　　注意：对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当计入“营业外支出”，不属于土地增值税扣除范围。

　　四、土地出让金利息是否允许企业所得税税前扣除?根据《企业所得税法实施条例》第五十六条规定：企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。第六十六条规定，外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。因此，分期付款购买的土地，是以最终支付的价款(包括利息在内)取得土地成本计税基础。

　　注意：对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当予以费用化，计入“营业外支出”，允许企业所得税税前扣除。

　　总之，房地产企业分期支付土地出让金所支付的利息，既然契税应当计入契税计税依据缴纳契税，相应增值税、土地增值税以及企业所得税都应当作为“土地价款”，万万不可一味追求多征税而采取“双标”口径。

　　五、分期支付土地出让金是否分期缴纳印花税?《中华人民共和国个人所得税法》(主席令第九号)第五条第(二)项规定，应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。第十五条规定，印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证或者完成证券交易的当日。根据上述规定，土地出让协议签订时，按土地出让协议约定的土地总价款一次性计算缴纳印花税。在缴纳时间上，应税产权转移书据一般按次申报缴纳，自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。

　　六、土地出让金利息如何会计处理?根据《企业会计准则第 14 号——收入》第十五条规定，企业应当根据合同条款，并结合其以往的习惯做法确定交易价格。在确定交易价格时，企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。第十七条规定，合同中存在重大融资成分的，企业应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，企业预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，可以不考虑合同中存在的重大融资成分。

　　对于不具有融资性质分期付款购买土地，按照应支付的土地价款确认土地成本，尚未支付的土地款挂“应付账款”往来科目;具有融资性质分期付款购买土地，土地购买价款以现值确认开发成本，同时需要设置“未确认融资费用”来对长期应付款和无形资产的现值的差额进行核算。实际支付的价格与购买价格现值之间的差额，除应予以资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。会计处理如下：

　　借：无形资产或开发成本(现值)(未还的本金)

　　借：未确认融资费用(倒挤)(未还的利息)

　　贷：长期应付款(每年的支付额×年数)

　　借：长期应付款

　　贷：银行存款

　　借：开发成本

　　贷：未确认融资费用

　　注意：对纳税人因迟延支付土地出让金而向出让人缴纳的滞纳金(或违约金)应当予以费用化，计入“营业外支出”。

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