购房需求的激增让房地产市场的房价一直飙升，很多购房者开始考虑二手房交易，其中有一类特殊的房源“法拍房”开始走进人们的视野。由于“法拍房”的购房方式大众比较生疏，但远远低于市场价的优势让很多购房者止步观望。因此，本文将为大家详细介绍其中的涉税问题，希望对大家的购房选择提供帮助。
一、什么是“法拍房”？
“法拍房”是指司法拍卖，具体内容是人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式售予出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。
二、法院拍卖房产主要流程
1.拍卖的鉴定与估价
对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。
2.确定拍卖房产底价
指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
3.发布拍卖公告
拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
4.审查竞买人资格
参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。
5.审查竞买人资格并缴付保证金
在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
6.拍卖品的权属移交
房产一旦成交，拍定人交付拍卖款和佣金，签署拍卖成交确认书，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。
三、法院拍卖房产过户税费如何缴纳？
由于被执行方没有支付相关税费的能力，法院往往会在拍卖公告中声明，标的物所有权转移过程中本应由被执行方承担的相关税费，由买受方承担。因此，这种约定无形中增加了买受方的交易成本。拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的。
1．房屋原持有者（被执行方）为个人：
（1）增值税及附加税
结合《国家税务总局公告2016年第14号 国家税务总局关于发布&<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法&>的公告》以及财税[2016]36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定：
“第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”
这里需要注意一下购房年限的问题，针对北京市、上海市、广州市和深圳市地区来说，按照以下基准来判断：
① 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
② 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；
③ 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
对于“北上广深”以外的地区来说，基准如下：
① 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
② 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
附加税金综合比例约为12%。
（2）个人所得税
个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，享受暂免征收个人所得税。
另外，财税[2010]94号《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》指出：“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。”
实务当中，同时存在核定征收的情况，核定税率为1%。
（3）土地增值税
参照财税[2008]137号《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》的规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（4）印花税
参照财税[2008]137号《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》的规定：
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
（5）契税
参照财税[2010]94号《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定：
“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”
2．房屋原持有者（被执行方）为企业：
（1）增值税及附加税
自2019年4月1日起，一般纳税人适用一般计税方法，转让不动产适用的税率为9%；
一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人（含其他个人）转让不动产，征收率为5%。
附加税金综合比例约为12%。
（2）企业所得税
企业针对出售房屋收益部分需要并入企业利润总额按企业所得税法的规定计算交纳企业所得税，适用税率25%。
当被执行方企业出售房屋处置价低于房屋采购价，不存在溢价部分，这种情况下不涉及企业所得税。
（3）土地增值税
参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，针对增值额部分判定适用的超率累进税率计算缴纳。
（4）印花税
企业出售房屋根据“产权转移书据”项目按合同所载金额的万分之五计算缴纳。
（5）房产税
企业作为受买方，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：
“第三条 房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率的1.2％；
......
第七条 房产税按年征收、分期缴纳。”
房产税的纳税义务发生时间为自办理房屋权属转移，登记机关签发房屋权属证书之次月起。
（6）契税
本文主要讨论买受方为个人的情况，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
特别说明：
1.上述的情况单指出售房屋的一方只有一套房产和买家没有其他房产的情况；
2.其他的费用还包括房屋交易费、房屋评估费、转让登记费以及相关部门所收的房产没有缴纳的生活费用，费用标准参照当地具体标价。
收藏
709 
我要补充
0
