通过法院拍卖的不动产如何缴纳增值税
发文时间:2020-01-15
作者:杨泳
来源:清茶税语
收藏
1107

 1.企业销售在营改增前通过法院拍卖取得的不动产,计算缴纳增值税时可否根据判决书差额扣除?


  答:可以。


  一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。


  纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。


  上述凭证是指:(一)税务部门监制的发票;(二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书;(三)国家税务总局规定的其他凭证。


  2.房地产公司取得一批法院拍卖的二手房,二手房的原始取得时间在营改增之前,企业拿到的时间是营改增后。请问我们销售时,增值税是按照5%简易计税,还是按照适用税率9%?


  答:应按照企业取得不动产时间判断是否可以选择简易计税,企业销售在营改增后通过法院拍卖取得的不动产,应按照一般计税方法计算缴纳增值税,适用税率为9%。


  3.销售营改增后通过法院拍卖取得的不动产,预缴增值税时可以差额,实际缴税时还可以差额吗?是在房产地址预缴,在经营地实缴吗?


  答:销售营改增后通过法院拍卖取得的不动产应按照一般计税方法,差额预缴,全额申报。


  应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%


  应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%


  纳税人应向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。


  政策依据:


  《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)


我要补充
0

推荐阅读

不动产司法拍卖买方承担税费模式下的税收分析

近些年来,随着互联网的日益普及,法院通过网络平台拍卖不动产逐渐成为常态。司法拍卖环节涉及的税收争议颇多,税收征管实操和税法理论界也莫衷一是。本文引用《司法拍卖有大坑,风险意识要先行》(2019年7月25日发表于税屋网,以下简称“原文”)一文中提及的案例,对司法拍卖中涉税问题进行分析和阐述,供各位参考,亦欢迎探讨与批驳。


  一、案例引入


  7月15日,盘古大观5号楼在阿里司法拍卖上挂牌,将在2019年8月19日至20日拍卖。《竞买公告》第七条“过户及费用负担”规定,标的物过户登记所涉及的税费均由买受人承担。拍卖起拍价为51.82亿元,为方便讨论,假定以底价51.82亿元成交。


  注:更多细节参见原文。


  二、原文核心税收观点


  原文作者认为上述51.82亿元为增值税意义的含税价,并据此计算受让方共需替被执行人承担税款11.39亿元。


  增值税及土增税计算过程摘要如下:


  1.增值税及附加


  盘古大观具体竣工于营业税时代,盘古氏属于转让老项目。


  增值税及附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76亿元


  2.土地增值税


  假设实行核定征收,征收率5%。


  土地增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.47亿元。


  三、作者的观点


  1、51.82亿元成交价是增值税意义的含税价还是不含税价?


  实操案例中,主管税局既有将拍卖成交价作为含税价也有作为不含税价的案例,口径不一。作者认为上述成交价既非增值税意义的含税价也非不含税价,理由如下:


  (1)为什么不是含税价?


  以上述盘古大观为例,除了拍卖价51.82亿元,买受方还需替被执行人承担约10多亿元的拍卖环节的税款。上述税款法定的纳税义务人为被执行人,实际负税人为买受方(当然法律并不禁止其他主体代纳税义务人缴纳税款的行为)。上述10多亿元税款构成被执行人的增值税应税收入,如认为不属于价款的范畴,至少可以符合价外费用(本文采纳价外费用的观点)的概念。至于上述10多亿元税款未实际流入被执行人处,直接由买受方向税局缴纳,并不影响增值税应税收入的认定。


  (2)为什么不是不含税价?


  增值税含税价与不含税价的差额仅是增值税税额,如直接以拍卖价作为不含税价据此计算增值税与附加、土增税、企业所得税、印花税等,会导致一个悖论,以土增税为例,土增税计税基数为不含税收入,而土增税本身是增值税意义的“价外费用”,是含税收入的一部分,会影响不含税收入的基数,计算过程中有个相互引用。为便于理解,特举例如下:


  假设成交价51.82亿元,买受人仅需替被执行人承担增值税及附加、土增税,下方计算中将该成交价51.82亿元作为不含税价,则


  增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.46762亿元


  附加=2.46762*(7%+3%+2%)=0.29611亿元


  土地增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.46762亿元。


  买受方替被执行人承担税款合计=2.46762+0.29611+2.46762=5.23135亿元


  增值税含税总收入=5.23135+51.82=57.05135亿元


  增值税=57.05135/(1+5%)*5%=2.71673与以51.82亿元作为不含税价算出的增值税2.46762亿元不一致。


  综上成交价51.82亿元既非增值税意义的含税价也非不含税价。


  2、如何正确算出税款


  由于买受人替被执行人承担的税费是增值税意义的“价外费用”,是含税收入的一部分,本身计算过程中需用到不含税收入,但同时又构成不含税收入计算的基数,因此计算逻辑中有个相互引用,需通过方程来求解。


  以盘古大观为例,假定含税收为P,则税款计算如下:


  注:假定原文计算逻辑正确,仅基数有误;不考虑印花税(为了保持与原文逻辑一致,故暂不考虑)与其他税费及费用


  增值税及附加=P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)


  土地增值税=P/(1+5%)*5%


  企业所得税=[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%


  构建求解方程


  51.82+P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)+P/(1+5%)*5%+[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%=P


  解得P=66.52225


  检验:


  增值税=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773


  附加=3.16773*(7%+3%+2%)=0.38013


  土地增值税=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773


  企业所得税=[66.52225/(1+5%)-27.86-0.38013-3.16773]*25%=7.98667


  检验1:51.82+3.16773+0.38013+3.16773+7.98667=66.52226(0.00001为尾差)


  四、延伸


  上述司法拍卖成交价既不是增值税意义的含税价,也不是不含税价,而是“到手价”。“到手价”的约定,使出让方的净收益锁定,但导致税费的计算变得十分复杂(实务当中买受人可能除了税款外还需承担其他各种各样的支出)。要从源头解决这个问题,就要法院将拍卖公告中的税费承担由买方承担,改成各自承担,由于税款计算复杂性及其他费用的不确定性,法院为了自身利益的考量,很难接受这种承担方式的约定,这个时候就需要税务专业人士提供专业的税务咨询意见了。


自然人出租不动产哪变了 该掌握哪些要点

(总局公告2019年第4号第四条)《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。


  【解读】四、其他个人出租不动产的政策适用问题。税务总局在2016年制发了23号公告和53号公告,对《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金(包括预收款)形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小规模纳税人免税政策。为确保纳税人充分享受政策,在上调免税标准至10万元后,该政策继续执行。


  【例1】2019年小李出租自有住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。


  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。


  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*1.5%=6857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。


  【例2】2019年小李出租自有非住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。


  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。


  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*5%=22857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。


  总结


  总结1:明确相关概念,增值税上的“个人”指个体工商户和其他个人,“其他个人”指自然人,自然人只能为小规模纳税人。


  总结2:自然人只有出租不动产才能在对应的租赁期内平均分摊,如果出租的不是不动产,而是不动产则不可以平均分摊,例如自然人出租自有小汽车给他人。


  总结3:自然人发生增值税应税行为实行按次纳税,但对于特殊问题税法进行了特殊规定,比如:自然人出租不动产时采取一次性收取租金形式的,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。


  总结4:自然人以外的小规模纳税人出租不动产,适用按期纳税,按照国家税务总局公告2019年第4号第一条规定执行,小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税。


  总结5:自然人对外出租不动产与六项专项附加扣除中的住房租金扣除有关,最新消息,出租人姓名、出租人身份证号码系统中已变更为了选填项。


  总结6:(国家税务总局公告2016年第23号)第六条第四项、国家税务总局公告2016年第53号第二条自2019年废止。


小程序 扫码进入小程序版