通过法院拍卖的不动产如何缴纳增值税
发文时间:2020-01-15
作者:杨泳
来源:清茶税语
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 1.企业销售在营改增前通过法院拍卖取得的不动产,计算缴纳增值税时可否根据判决书差额扣除?


  答:可以。


  一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。


  纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。


  上述凭证是指:(一)税务部门监制的发票;(二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书;(三)国家税务总局规定的其他凭证。


  2.房地产公司取得一批法院拍卖的二手房,二手房的原始取得时间在营改增之前,企业拿到的时间是营改增后。请问我们销售时,增值税是按照5%简易计税,还是按照适用税率9%?


  答:应按照企业取得不动产时间判断是否可以选择简易计税,企业销售在营改增后通过法院拍卖取得的不动产,应按照一般计税方法计算缴纳增值税,适用税率为9%。


  3.销售营改增后通过法院拍卖取得的不动产,预缴增值税时可以差额,实际缴税时还可以差额吗?是在房产地址预缴,在经营地实缴吗?


  答:销售营改增后通过法院拍卖取得的不动产应按照一般计税方法,差额预缴,全额申报。


  应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%


  应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%


  纳税人应向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。


  政策依据:


  《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)


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  生活服务业


  其中:1.文化艺术业


  2.体育业


  3.教育


  4.卫生


  5.旅游业


  6.娱乐业


  7.餐饮业


  8.住宿业


  9.居民服务业


  10.社会工作


  11.公共设施管理业


  12.不动产出租


  13.商务服务业


  14.专业技术服务业


  15.代理业


  16.其他生活服务业


  我们理解,生活服务的适用范围必须按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)执行。在适用加计抵减10%政策时,适用范围是邮政服务、电信服务、现代服务和生活服务,出租不动产作为现代服务的一部分纳入加计抵减10%范围。同时在声明中单独统计为“不动产出租”小项,声明只是一种勾选模式,需要纳税人确认收入占比最高的项目,并不意味着改变了不动产出租适用的销售服务类别。


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自然人出租不动产哪变了 该掌握哪些要点

(总局公告2019年第4号第四条)《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。


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  【例1】2019年小李出租自有住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。


  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。


  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*1.5%=6857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。


  【例2】2019年小李出租自有非住房一套,每月租金4万,租期一年,一次性收取全年租金48万元。


  答:小李一次性收取租金48万元,在租赁期12个月内平均分摊,月租金收入4万元,未超过10万元,应免征增值税。


  2019年以前小李应缴纳增值税480000/1.05*5%=22857.14元,2019年后则一分钱增值税也不用缴了,享受免税政策。


  总结


  总结1:明确相关概念,增值税上的“个人”指个体工商户和其他个人,“其他个人”指自然人,自然人只能为小规模纳税人。


  总结2:自然人只有出租不动产才能在对应的租赁期内平均分摊,如果出租的不是不动产,而是不动产则不可以平均分摊,例如自然人出租自有小汽车给他人。


  总结3:自然人发生增值税应税行为实行按次纳税,但对于特殊问题税法进行了特殊规定,比如:自然人出租不动产时采取一次性收取租金形式的,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。


  总结4:自然人以外的小规模纳税人出租不动产,适用按期纳税,按照国家税务总局公告2019年第4号第一条规定执行,小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税。


  总结5:自然人对外出租不动产与六项专项附加扣除中的住房租金扣除有关,最新消息,出租人姓名、出租人身份证号码系统中已变更为了选填项。


  总结6:(国家税务总局公告2016年第23号)第六条第四项、国家税务总局公告2016年第53号第二条自2019年废止。


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