2026年1月1日起，随着《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(2026年第10号公告)的实施，一般纳税人转售自来水取消了差额征税政策。实务中，物业公司、商业综合体等转售水电时，常常遇到上游(自来水公司、电网)就部分代收基金开具“不征税发票”(如“不征税自来水”编码611、“不征税代收基金”等)。面对这些上游票种，转售方如何向下游合规开票?税负有何变化?怎样选择更合理?

　　一、政策核心解读：

　　1、不能差额征税

　　新政实施后，转售水费不再允许按“收取价款扣除支付给自来水公司的水费”后的余额作为销售额。无论水费还是电费，转售行为均属于销售货物，必须按全额计算增值税。

　　2、上游“不征税发票”的性质

　　上游开具的不征税发票，通常对应的是代收的政府性基金(如污水处理费、水资源费、农网还贷基金等)，这些项目属于不征收增值税的范畴。转售方不能“传递”这种不征税性质——即不能因为上游开了不征税发票，就认为自己向下游收取的对应款项也不征税。

　　3、转售方开票规则

　　必须按转售货物开具发票：品名应为“*电力*”或“*自来水*”，不得开具“生活服务”“代收款项”或“不征税”发票。

　　税率/征收率：

　　电费：一般纳税人适用13%税率(无简易计税选项)。

　　水费：一般纳税人可选择一般计税(9%)或简易计税(3%)。

　　二、案例详解：

　　某物业公司(一般纳税人)2026年2月发生以下两笔业务，均按平进平出(不加价)向租户收取费用。

　　(一)转售电费(含不征税代收基金)：

　　上游支付：向电网支付总额12,040元，取得两张发票：

　　应税电费部分：金额8,000元，税额1,040元(税率13%)，增值税专用发票。

　　不征税代收基金部分：金额3,000元，“不征税”普通发票(注明“代收基金”)。

　　下游收取：向租户收取同样12,040元。

　　1、案例分析：

　　转售电费只能一般计税，税率13%，向下游开具增值税专用发票：

　　金额= 12,040÷(1+13%) = 10,654.87元

　　税额= 10,654.87×13% = 1,385.13元

　　可抵扣进项税额= 1,040元(仅限应税电费部分，不征税基金无进项)

　　实际应纳税额= 1,385.13 - 1,040 = 345.13元

　　2、结论：

　　由于上游不征税基金部分无法抵扣进项，导致物业公司额外承担了345.13元的增值税。这部分税负实质上是将不征税基金“带入”了增值税链条。

　　(二)转售水费(含不征税代收基金)

　　上游支付：向自来水公司支付总额10,300元，取得两张发票：

　　应税水费部分：金额8,000元，税额240元(征收率3%)，增值税专用发票。

　　不征税代收基金部分：金额2,060元，“不征税自来水”发票。

　　下游收取：向租户收取同样10,300元。

　　1、案例分析：

　　方案A：一般计税(税率9%)

　　向下游开具增值税专用发票：

　　金额= 10,300÷(1+9%) = 9,449.54元

　　税额= 9,449.54×9% = 850.46元

　　可抵扣进项税额= 240元(仅限应税水费部分)

　　实际应纳税额= 850.46 - 240 = 610.46元

　　方案B：简易计税(征收率3%)

　　向下游开具增值税专用发票(或普通发票)：

　　金额= 10,300÷(1+3%) = 10,000

　　税额= 10,000×3% = 300元

　　进项税额不可抵扣(简易计税对应进项需转出)

　　实际应纳税额= 300元

　　2、结论：

　　在平进平出且上游存在不征税发票的情况下，简易计税(方案B)税负更低(300元vs 610.46元)，且操作简单，无需区分征税与不征税部分。

　　三、选择建议

　　1、水费转售：首选简易计税

　　只要符合一般纳税人销售自来水可选择简易计税的规定，建议直接选用3%征收率。这样可以彻底规避不征税基金无法抵扣的问题，同时降低核算难度。

　　2、电费转售：无法简易，需关注定价

　　电费必须适用13%税率。若上游存在不征税代收基金，转售方应准确测算额外税负(即不征税部分÷1.13×13%)，并在与下游签订合同时，考虑是否通过适当加价来覆盖这部分成本，或向租户解释清楚。

　　四、其他处理思路

　　有些观点认为，可以重构商业模式，即：将水电费并入租金

　　根据增值税法“一项应税交易”原则，若租赁合同采取“水电全包、一口价租金”模式(水电费不单独计价结算)，则整个交易可能被认定为不动产租赁服务，按租金税率(一般计税9%或简易计税5%)开票。

　　优势：统一税率，避免转售水电带来的多档税率和不征税发票困扰；若出租方是老项目简易计税(5%)，税负可能更低。

　　劣势：会增加房产税的计税依据(从租计征部分)，需综合测算房产税与增值税的平衡。

　　建议：针对长期、稳定的大租户，可测算后决定是否采用此模式。

　　五、风险提示

　　1、严禁错开“不征税”发票：转售水电属于应税行为，即使上游部分是不征税，下游发票也必须开具货物销售发票，税率栏不得填写“不征税”。

　　2、品名必须规范：应选“*电力*”“*自来水*”等商品编码，避免开成“水电费”“服务费”等模糊品名，否则下游可能无法抵扣。

　　3、进项抵扣合规：采用简易计税的水费，其对应的进项税额(包括应税水费专票)不得抵扣，需作转出处理。

　　新政下，水电费转售已无差额征税空间，上游的不征税发票并不能让转售方“豁免”纳税。通过上述案例可见，电费因无简易选择，不征税部分将直接增加税负；水费则可果断选择3%简易计税，实现税负最优。同时，将水电费并入租金的商业模式也值得关注与商榷。建议各企业根据自身情况，精准测算，合规开票，确保税务处理既符合新政要求，又实现税负合理。