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《增值税法》新政下水电费转售开票与案例解析

发文时间：2026-3-13

作者：陈红

来源：中道财税

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　　2026年1月1日起，随着《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(2026年第10号公告)的实施，一般纳税人转售自来水取消了差额征税政策。实务中，物业公司、商业综合体等转售水电时，常常遇到上游(自来水公司、电网)就部分代收基金开具“不征税发票”(如“不征税自来水”编码611、“不征税代收基金”等)。面对这些上游票种，转售方如何向下游合规开票?税负有何变化?怎样选择更合理?

　　一、政策核心解读：

　　1、不能差额征税

　　新政实施后，转售水费不再允许按“收取价款扣除支付给自来水公司的水费”后的余额作为销售额。无论水费还是电费，转售行为均属于销售货物，必须按全额计算增值税。

　　2、上游“不征税发票”的性质

　　上游开具的不征税发票，通常对应的是代收的政府性基金(如污水处理费、水资源费、农网还贷基金等)，这些项目属于不征收增值税的范畴。转售方不能“传递”这种不征税性质——即不能因为上游开了不征税发票，就认为自己向下游收取的对应款项也不征税。

　　3、转售方开票规则

　　必须按转售货物开具发票：品名应为“*电力*”或“*自来水*”，不得开具“生活服务”“代收款项”或“不征税”发票。

　　税率/征收率：

　　电费：一般纳税人适用13%税率(无简易计税选项)。

　　水费：一般纳税人可选择一般计税(9%)或简易计税(3%)。

　　二、案例详解：

　　某物业公司(一般纳税人)2026年2月发生以下两笔业务，均按平进平出(不加价)向租户收取费用。

　　(一)转售电费(含不征税代收基金)：

　　上游支付：向电网支付总额12,040元，取得两张发票：

　　应税电费部分：金额8,000元，税额1,040元(税率13%)，增值税专用发票。

　　不征税代收基金部分：金额3,000元，“不征税”普通发票(注明“代收基金”)。

　　下游收取：向租户收取同样12,040元。

　　1、案例分析：

　　转售电费只能一般计税，税率13%，向下游开具增值税专用发票：

　　金额= 12,040÷(1+13%) = 10,654.87元

　　税额= 10,654.87×13% = 1,385.13元

　　可抵扣进项税额= 1,040元(仅限应税电费部分，不征税基金无进项)

　　实际应纳税额= 1,385.13 - 1,040 = 345.13元

　　2、结论：

　　由于上游不征税基金部分无法抵扣进项，导致物业公司额外承担了345.13元的增值税。这部分税负实质上是将不征税基金“带入”了增值税链条。

　　(二)转售水费(含不征税代收基金)

　　上游支付：向自来水公司支付总额10,300元，取得两张发票：

　　应税水费部分：金额8,000元，税额240元(征收率3%)，增值税专用发票。

　　不征税代收基金部分：金额2,060元，“不征税自来水”发票。

　　下游收取：向租户收取同样10,300元。

　　1、案例分析：

　　方案A：一般计税(税率9%)

　　向下游开具增值税专用发票：

　　金额= 10,300÷(1+9%) = 9,449.54元

　　税额= 9,449.54×9% = 850.46元

　　可抵扣进项税额= 240元(仅限应税水费部分)

　　实际应纳税额= 850.46 - 240 = 610.46元

　　方案B：简易计税(征收率3%)

　　向下游开具增值税专用发票(或普通发票)：

　　金额= 10,300÷(1+3%) = 10,000

　　税额= 10,000×3% = 300元

　　进项税额不可抵扣(简易计税对应进项需转出)

　　实际应纳税额= 300元

　　2、结论：

　　在平进平出且上游存在不征税发票的情况下，简易计税(方案B)税负更低(300元vs 610.46元)，且操作简单，无需区分征税与不征税部分。

　　三、选择建议

　　1、水费转售：首选简易计税

　　只要符合一般纳税人销售自来水可选择简易计税的规定，建议直接选用3%征收率。这样可以彻底规避不征税基金无法抵扣的问题，同时降低核算难度。

　　2、电费转售：无法简易，需关注定价

　　电费必须适用13%税率。若上游存在不征税代收基金，转售方应准确测算额外税负(即不征税部分÷1.13×13%)，并在与下游签订合同时，考虑是否通过适当加价来覆盖这部分成本，或向租户解释清楚。

　　四、其他处理思路

　　有些观点认为，可以重构商业模式，即：将水电费并入租金

　　根据增值税法“一项应税交易”原则，若租赁合同采取“水电全包、一口价租金”模式(水电费不单独计价结算)，则整个交易可能被认定为不动产租赁服务，按租金税率(一般计税9%或简易计税5%)开票。

　　优势：统一税率，避免转售水电带来的多档税率和不征税发票困扰；若出租方是老项目简易计税(5%)，税负可能更低。

　　劣势：会增加房产税的计税依据(从租计征部分)，需综合测算房产税与增值税的平衡。

　　建议：针对长期、稳定的大租户，可测算后决定是否采用此模式。

　　五、风险提示

　　1、严禁错开“不征税”发票：转售水电属于应税行为，即使上游部分是不征税，下游发票也必须开具货物销售发票，税率栏不得填写“不征税”。

　　2、品名必须规范：应选“*电力*”“*自来水*”等商品编码，避免开成“水电费”“服务费”等模糊品名，否则下游可能无法抵扣。

　　3、进项抵扣合规：采用简易计税的水费，其对应的进项税额(包括应税水费专票)不得抵扣，需作转出处理。

　　新政下，水电费转售已无差额征税空间，上游的不征税发票并不能让转售方“豁免”纳税。通过上述案例可见，电费因无简易选择，不征税部分将直接增加税负；水费则可果断选择3%简易计税，实现税负最优。同时，将水电费并入租金的商业模式也值得关注与商榷。建议各企业根据自身情况，精准测算，合规开票，确保税务处理既符合新政要求，又实现税负合理。

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