房地产与建筑业的差额征税
发文时间:2026-3-13
作者:王冬生
来源:智方圆税务
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  根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号,简称10号公告),自2026年1月1日至2027年12月31日,列举的建筑、不动产、房地产可差额征税。由于都是执行多年的老政策,2028年继续执行的可能性极大。本文基于10号公告,介绍如下问题:

  一、建筑业简易计税

  二、转让土地使用权

  三、转让不动产

  四、房地产开发企业销售房地产

  一、建筑业简易计税

  (一)销售额确定

  10号公告第4条第4款规定:

  “纳税人提供建筑服务适用简易计税方法计税的,支付的分包款允许从含税销售额中扣除。”

  根据上述规定,必须是自含税销售额中,扣除分包款。分包款是含税还是不含税?尽管没有明确,但应该也是含税的分包款。

  无论是小规模纳税人的简易计税,还是一般纳税人按照规定选择简易计税,都可适用上述政策。

  简易计税方式不能抵扣进项税,差额征税的方式,有助于减少重复征税,有助税负公平。

  (二)扣除凭证

  从含税销售额中扣除的价款,应当取得符合法律、行政法规或者税务总局规定的合法有效凭证留存备查。

  (三)发票开具

  根据10号公告第4条第12款,从含税销售额中扣除的相关价款,不得开具增值税专用发票,只能开具普通发票。

  二、转让土地使用权

  (一)销售额确定

  根据10号公告第4条第7款:

  “纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权,选择适用简易计税方法计税的,取得该土地使用权的原价允许从含税销售额中扣除。”

  需要注意的是,也是自含税销售额中扣减。2016年4月30日前,还没有营改增,转让土地使用权缴纳营业税,取得土地使用权的一方没有抵扣过进项税,其支付的土地价款,也是含营业税的价款。

  是否包括股东出资投入的土地使用权?接受投资,属于取得土地使用权的一种方式,应包括在内。

  (二)扣除凭证

  根据土地使用权的来源,有不同的凭证。

  如果是自政府取得土地使用权,向政府支付土地价款,以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

  如果是向其他单位或者个人支付的款项,以发票或者法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

  (三)发票开具

  根据10号公告第4条第12项第2款,转让土地使用权差额征税,发票这样开具:

  “全部含税销售额和扣除的价款,应在同一张发票上分别列明,发票的税额按含税销售额扣除相关价款后计算。”也就是可以开具专票。

  三、转让不动产

  (一)销售额确定

  根据10号公告第4条第8款:

  “一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用简易计税方法计税的,以及小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个人销售购买的住房),该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。”

  上述规定有以下要点:

  必须是2016年4月30日前取得的,而且不含自建;

  必须是适用简易计税方法,按照有关规定,可选择简易计税;

  自含税销售额扣除购置原价或取得时的作价

  接受投资取得的不动产,是否可以?没有排除的规定,应可以。

  (二)扣除凭证

  非自建不动产,就是自其他单位或者个人取得,向其他单位或个人支付款项,以发票或者法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。

  如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

  (三)发票开具

  与转让土地使用权开具发票一样,也是全部含税销售额和扣除的价款应在同一张发票上分别列明,发票的税额按含税销售额扣除相关价款后计算。

  四、房地产开发企业销售房地产

  10号公告第4条第9款,允许房地产开发企业在销售额中扣除的若干支出。

  (一)享受政策的主体和条件

  “房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目”

  享受政策的主体,必须是房地产开发企业。享受政策的项目,必须是一般计税方法的项目。没有要求必须是营改增之前的项目。

  (二)可以自销售额中扣除的项目

  “受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益(以下统称土地价款),以及在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用,允许从含税销售额中扣除。”

  可扣除的项目包括两类:

  支付给政府部门的土地价款;

  支付给其他单位的拆迁补偿费用。

  (三)为什么允许扣除这两类费用?

  土地价款与拆迁补偿费用,都是房地产企业项目开发的主要成本,但无法取得可抵扣增值税的凭证,如果不能扣除,既不符合增值税对增值额征税的基本原理,也加重纳税人不合理的税负。

  (四)当期扣除的计算公式

  可扣除的两类费用,不是一次扣除,而是在与收入匹配的基础上,分期扣除。按照下面的公式计算:

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  (五)项目公司有条件扣除

  房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

  1、有三方合同

  房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司。

  2、土地总价不变

  在政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变;。

  3、全部股权不变

  项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

  (六)扣除凭证

  向政府支付土地价款的,以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

  向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用,以拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料为合法有效凭证。

我要补充
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将“股权转让”判定为“不得抵扣非应税交易”的现实问题

  一、不得抵扣非应税交易的政策界定

  增值税法实施条例规定,不得抵扣非应税交易是指同时符合下列条件的交易:

  (一)发生增值税法第三条至第五条以外的经营活动,并取得与之相关的货币或者非货币形式的经济利益;

  (二)不属于增值税法第六条规定的情形。

  纳税人购进货物、服务、无形资产、不动产,用于上述不得抵扣非应税交易,对应的进项税额不得从销项税额中抵扣。

  二、股权转让是否属于“不得抵扣的非应税交易

  (一)观点一:股权转让不属于“不得抵扣的非应税交易”

  公司(一般纳税人,下同)转让股权(不是“股票”)不属于增值税法第六条规定的情形。

  公司转让股权获取了收入,既不是货物转让,也没有提供服务,也不是无形资产和不动产转让,所以转让股权属于发生增值税法第三条至第五条以外的活动。但是,转让股权是一项“投资活动”,不是“经营活动”!

  所以,公司转让股权不属于“不得抵扣的非应税交易”,对应的进项税可以抵扣。

  (二)观点二:股权转让属于“不得抵扣的非应税交易”

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  三、将股权转让认定为“不得抵扣的非应税交易”的现实问题

  (一)法规条款的严谨性问题

  我国的法律和法规,由于效力比较高,所以各条款的措辞历来比较严谨,多一个字或少一个字,所表达的意思可能就是天壤之别。

  如果观点二的理解是对的,那就意味着企业存续过程中的所有行为都是“经营活动”。

  在增值税法实施条例立法时,如果该条的立法初衷就是观点二的理解,即“经营活动”包括企业全部的“经营活动”、“投资活动”、“筹资活动”和“其他业务活动”,把上述条款中的“发生增值税法第三条至第五条以外的经营活动”直接表述为“发生增值税法第三条至第五条以外的活动”,岂不更贴切?!

  但法规偏偏表述的是“经营活动”!难道“经营”这两个字是无意为之?

  (二)进项税分摊的现实问题

  【案例】A公司是一家从事电子器件研发生产的增值税一般纳税人,2023年以1000万元的货币资金投资给B公司,持股比例10%。2026年9月,A公司将该股权全部出售。出售后,A公司无任何对外股权投资。

  A公司2026年9月适用一般计税方法的销售额为2000万元,2026年全年适用一般计税方法的销售额为15000万元。

  A公司2026年9月,有5万元进项税所对应的交易(房租、水电、办公等公共开支,下同)既用于一般计税项目,也用于不得抵扣的非应税项目;2026年全年有100万元进项税所对应的交易既用于一般计税项目,也用于不得抵扣的非应税项目。

  情形1:A公司出售股权,取得收入1500万元。

  情形2:A公司出售股权,取得收入600万元。

  1、进项税分摊的政策尴尬

  按照增值税法实施条例的规定:一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目和不得抵扣非应税交易而无法划分不得抵扣的进项税额的,应当按照销售额或者收入占比逐期计算当期不得抵扣的进项税额,并于次年1月的纳税申报期内进行全年汇总清算。

  对于股权转让,若按收入占比计算不得抵扣的进项税额,会导致A公司的进项税“多转出”,明显违背了税收的“公平原则”。

  若按销售额占比计算不得抵扣的进项税额,由于股权转让不在增值税征税范围内,其销售额如何计算又无政策依据,导致无法正常计算不得抵扣的进项税额。

  2、进项税分摊的实务尴尬

  假设参考转让金融商品的规定(财政部 税务总局公告2026年第12号),股权转让的销售额按卖出价扣除买入价后的余额确认。

  情形1:A公司出售股权,取得收入1500万元,增值500万元。

  A公司2026年9月不得抵扣的进项税额

  =5×500÷(500+2000)

  =1万元

  A公司2026年全年不得抵扣的进项税额

  =100×500÷(500+15000)

  =3.23万元

  即2026年汇总计算不得抵扣的进项税时,需要再转出之前多抵扣的2.23万元。

  情形2:A公司出售股权,取得收入600万元,增值-400万元。

  A公司2026年9月不得抵扣的进项税额

  =5×(-400)÷(2000-400)

  =-1.25万元

  A公司2026年全年不得抵扣的进项税额

  =100×(-400)÷(15000-400)

  =-2.74万元

  2026年9月当期和2026年全年不得抵扣进项税额均为负数,是否意味着A公司可以多抵扣进项税呢?

  显然是不可能的!

  小结:无论从法规条款的严谨性,还是从实务操作的现实性,把股权转让判定为“不得抵扣的非应税交易”都存在很大的问题。希望后续能尽快出台政策对此予以明确。

别让“超支”浪费!这些项目可结转到以后年度继续扣除

  在企业所得税汇算清缴过程中,当实际发生额超过当年税法规定的扣除限额时,超出部分该如何处理呢?收藏下面知识点,别让这些“超支”浪费!

  1.职工教育经费

  扣除比例与结转规则:

  自2018年1月1日起,企业发生的职工教育经费支出,不超过工资薪金总额8%的部分,准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

  特殊规定:

  集成电路设计企业和符合条件软件企业的职工培训费用,应单独进行核算并按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。

  航空企业实际发生的飞行员养成费、飞行训练费、乘务训练费、空中保卫员训练费等空勤训练费用,可以作为航空企业运输成本在税前扣除。

  核力发电企业为培养核电厂操纵员发生的培养费用,可作为企业的发电成本在税前扣除。企业应将核电厂操纵员培养费与员工的职工教育经费严格区分,单独核算,员工实际发生的职工教育经费支出不得计入核电厂操纵员培养费直接扣除。

  政策依据:

  《财政部 税务总局关于企业职工教育经费税前扣除政策的通知》(财税〔2018〕51号);《财政部 国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知》(财税〔2012〕27号);《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)

  《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)。

  2.广告费和业务宣传费

  扣除比例与结转规则:

  一般企业:

  发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出,不超过当年销售(营业)收入 15% 的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

  特殊行业企业:

       对化妆品制造或销售、医药制造和饮料制造(不含酒类制造)企业发生的广告费和业务宣传费支出,不超过当年销售(营业)收入

  30%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出,一律不得在计算应纳税所得额时扣除。

  政策依据:

  《财政部 税务总局关于广告费和业务宣传费支出税前扣除有关事项的公告》(财政部 税务总局公告2025年第16号)。

  3.公益性捐赠支出

  扣除比例与结转规则:

  企业通过公益性社会组织或者县级(含县级)以上人民政府及其组成部门和直属机构,用于慈善活动、公益事业的捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除;超过年度利润总额12%的部分,准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。企业在对公益性捐赠支出计算扣除时,应先扣除以前年度结转的捐赠支出,再扣除当年发生的捐赠支出。

  政策依据:

  《财政部 税务总局关于公益性捐赠支出企业所得税税前结转扣除有关政策的通知》(财税〔2018〕15号)。