土地成本是房地产开发企业土地增值税清算中金额最大、争议最多的扣除项目之一。清算实践中，同一宗土地分期开发、多种业态并存的情形十分普遍，土地成本如何在不同清算单位、不同业态之间分摊，直接影响增值额和适用税率。

一、先确定清算单位与面积数据。土地增值税清算以房地产开发项目为单位，对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算。企业应首先取得规划许可、竣工验收、测绘报告等资料，确认各期、各业态的建筑面积、占地面积等基础数据，做到账、表、证一致。实践中常见问题是企业按销售台账统计面积，与测绘报告、产权登记面积存在差异，导致分摊基数失真。

二、按政策规定选择合理的分摊方法。对于独立占地的不同类型房地产，企业可按政策规定选择适用建筑面积法或占地面积法。独立占地的别墅区、独立商业楼等，其占地范围清晰，采用占地面积法更能反映土地成本的实际占用；而对于开发业态比较单一的，如底商和住宅归属同一幢楼的，企业须结合建筑面积法分摊土地成本——因为底层商业与上层住宅共用同一宗土地，无法按占地面积切分。

三、注意地区差异。目前各地区对土地成本分摊方法有具体规定，企业须按照相关规定合规进行税务处理。同一集团在不同省份的项目，不能简单套用同一分摊口径，应逐项目核对当地税务机关的清算管理办法或操作规程。

四、常见风险点。一是分摊方法随意变更，同一项目在不同清算期采用不同方法，缺乏合理理由；二是将不属于本清算单位的土地成本混入，如把后期地块的土地出让金提前在首期扣除；三是土地成本与开发成本重复归集，如拆迁补偿费既计入土地成本又计入开发成本；四是缺少分摊计算表等书面依据，无法说明分摊过程和结果。

五、合规建议。企业应在项目立项阶段就建立土地成本分摊台账，明确分摊对象、分摊方法、分摊基数与计算过程，留存土地出让合同、出让金缴纳凭证、拆迁补偿协议、测绘报告等原始资料；清算申报时随附分摊计算表，做到方法有依据、数据可追溯、结果可复核，从而降低被调整补税的风险。

2026年10月19日，税务部门集中曝光3起纠治「开票经济」涉税问题相关案件。所谓「开票经济」，较为典型的表现是不法分子通过空壳企业虚开发票骗享财政奖补、关联企业之间「相互开票」「循环开票」等方式人为做大销售规模，造成「数字繁荣」假象。

形态一：平台型违规代开。在江西，南昌经济技术开发区管委会通过税收返还方式引进芝麻开门（赣江新区）电子商务有限公司，并约定「年实现开票金额预计10亿元，缴税不低于1000万元」。该公司利用负责邮政代开发票信息系统开发及运维之便，违规代开发票金额达43.4亿元，并获取地方财政奖补合计2407.51万元。税务部门已对该案立案查处，并对基层税务机关及相关税务人员放任失管等违规违纪行为进行严肃处理，南昌市纪委正对开发区相关违规违纪人员开展查办。

形态二：借国企信用「背书」骗取发票额度。在广西，广西南宁轩鹏农业发展有限公司利用虚假资质获得多个地方国企的生猪购销业务，并依托国企合同「背书」，以虚假资料骗取数电发票额度，累计对外开具发票金额近88亿元，同期取得发票金额约22亿元；该企业还诱骗地方国企向银行贷款以提前支付采购货款，其关联公司则拖欠国企货款，风险暴露后实际控制人失联外逃，造成多家国企巨额资金无法收回。目前公安部门正对此案涉嫌违法犯罪行为进行侦办。

形态三：虚开＋骗补「组合拳」。在云南，以李虎森为首的犯罪团伙在红河州成立公司，不仅虚开发票价税合计2739.97万元，还骗享地方政府生产设备购置补贴政策，累计骗补1000万元。团伙主犯李虎森犯合同诈骗罪、虚开增值税专用发票罪，被判处有期徒刑14年4个月，并处罚金45万元。

三点警示。第一，「开票经济」的实质是以形式上的交易规模置换财政利益与金融资源，其危害超出税款损失本身，会传导至财政补贴、银行信贷、统计数据和产业政策。第二，对地方政府而言，以「开票额」为标的、以税收返还为对价的招商协议风险极高，应改为以实际纳税额、就业、投资强度等实质指标考核；对国有企业而言，购销业务必须核验货权转移、仓储物流、验收结算等实质环节，不能以合同盖章替代业务真实性审查。第三，对纳税人而言，「相互开票」「循环开票」即使未造成增值税实际少缴，也可能构成虚开发票罪；纳税人应确保合同流、货物流、资金流、发票流「四流一致」，对开票金额短期内激增、上下游高度集中、跨区域大额开票等异常情形保持警觉。

国家税务总局相关部门负责人表示，税务部门将进一步做好各项工作，在保障企业正常生产经营开票需求的同时，深入推进常态化科学精准纠治「开票经济」，促进经济更好实现实实在在的增长。