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11 土地成本是房地产开发企业土地增值税清算中金额最大、争议最多的扣除项目之一。清算实践中,同一宗土地分期开发、多种业态并存的情形十分普遍,土地成本如何在不同清算单位、不同业态之间分摊,直接影响增值额和适用税率。
一、先确定清算单位与面积数据。土地增值税清算以房地产开发项目为单位,对于分期开发的项目,应以分期项目为单位清算。企业应首先取得规划许可、竣工验收、测绘报告等资料,确认各期、各业态的建筑面积、占地面积等基础数据,做到账、表、证一致。实践中常见问题是企业按销售台账统计面积,与测绘报告、产权登记面积存在差异,导致分摊基数失真。
二、按政策规定选择合理的分摊方法。对于独立占地的不同类型房地产,企业可按政策规定选择适用建筑面积法或占地面积法。独立占地的别墅区、独立商业楼等,其占地范围清晰,采用占地面积法更能反映土地成本的实际占用;而对于开发业态比较单一的,如底商和住宅归属同一幢楼的,企业须结合建筑面积法分摊土地成本——因为底层商业与上层住宅共用同一宗土地,无法按占地面积切分。
三、注意地区差异。目前各地区对土地成本分摊方法有具体规定,企业须按照相关规定合规进行税务处理。同一集团在不同省份的项目,不能简单套用同一分摊口径,应逐项目核对当地税务机关的清算管理办法或操作规程。
四、常见风险点。一是分摊方法随意变更,同一项目在不同清算期采用不同方法,缺乏合理理由;二是将不属于本清算单位的土地成本混入,如把后期地块的土地出让金提前在首期扣除;三是土地成本与开发成本重复归集,如拆迁补偿费既计入土地成本又计入开发成本;四是缺少分摊计算表等书面依据,无法说明分摊过程和结果。
五、合规建议。企业应在项目立项阶段就建立土地成本分摊台账,明确分摊对象、分摊方法、分摊基数与计算过程,留存土地出让合同、出让金缴纳凭证、拆迁补偿协议、测绘报告等原始资料;清算申报时随附分摊计算表,做到方法有依据、数据可追溯、结果可复核,从而降低被调整补税的风险。
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