个人境外所得的税收抵免规则与案例解析
发文时间:2020-05-06
作者:税务研究
来源:税务研究
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为顺应个人所得税改革需要,财政部、国家税务总局2020年1月17日发布了《财政部 国家税务总局关于境外所得有关个人所得税政策问题的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号,以下简称《公告》),着眼于落实修改后的《个人所得税法》及其实施条例,解决税收征管工作中存在的问题。本文就政策出台背景及主要变化并结合案例进行分析,对需引起关注的问题给予提示。


  一、政策主要变化与考虑


  《公告》主要解决了三大方面的问题:一是完善所得来源地确定规则。《公告》在我国《个人所得税法实施条例》规定的基础上,进一步完善了所得来源地划分规则;二是修改和完善境外所得抵免计算方法。此次我国个人所得税改革总体维持原“分国不分项”计算方法,结合综合与分类相结合税制的转变,对境外所得的计算方法进行了修改,将原来境内、境外所得分别计算应纳税额,修改为境内、境外所得合并计算应纳税额,同步调整了抵免限额的计算方法,同时对不予抵免的境外所得税额和境外纳税年度确定方法进行了完善。三是完善征管配套规定。《公告》解决了诸如抵免凭证、境外纳税年度不一致处理等问题,新增境外所得追溯抵免,便于纳税人申报境外所得抵免,避免产生国际双重征税,减轻纳税人税收负担。


  (一)完善所得来源地确定规则


  确定所得来源地是划分纳税人境内、境外所得及其纳税义务的基础和核心。基于新《个人所得税法》实行的综合与分类相结合的税制,《公告》对境外所得来源地确定规则进行了明确:对工资薪金所得、劳务报酬所得、经营所得、动产转让所得按发生地原则进行划分;对财产租赁所得、特许权使用费所得按使用地原则进行划分;对稿酬所得、偶然所得和利息、股息、红利所得按支付地原则进行划分;对不动产转让所得和股权等权益性资产转让所得按财产所在地原则进行划分。需要特别说明的是,为防范个人通过转让境外公司股权的名义转让境内不动产等个人跨境避税行为,我国和大部分国家或地区签订的税收协定已明确被转让企业的股权价值主要由不动产构成的,不动产所在国享有征税权。根据税收协定,非居民个人转让境外企业股权,如果该被转让企业的股权价值主要由位于我国境内的不动产构成,我国对此拥有征税权。税收协定不能创设征税权,只能对缔约双方征税权的划分规则进行规定,各国是否实际征税,需要按照各国法律规定执行。我国《个人所得税法》第一条规定,非居民个人只就其境内所得履行纳税义务。为维护国家税收权益,《公告》将此类所得明确为境内所得,与《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定〉及议定书条文解释的通知》(国税发〔2010〕75号)以及《国家税务总局关于税收协定中财产收益条款有关问题的公告》(国家税务总局公告2012年第59号)关于财产转让的有关规定保持一致。


  (二)修改和完善境外所得抵免计算方法


  1.境外所得应纳税额和抵免限额计算方法。此次个人所得税改革,境外所得已纳税款的税收抵免规则总体不变,继续实行“分国不分项”的计算方法,即计算抵免限额时,来源于境外一个国家或地区的抵免限额为综合所得抵免限额、经营所得抵免限额以及其他所得抵免限额之和,不再按所得项目计算分项抵免限额。鉴于我国对综合所得和经营所得都实行累进税率,在计算境内和境外所得的应纳税额时,需将居民个人来源于境内、境外的综合所得、经营所得分别合并后计算其应纳税额。适用比例税率的其他分类所得可以不合并计算,单独计算应纳税额即可。


  《公告》也根据境外所得应纳税额计算方法的调整,对境外所得抵免限额的计算方法进行了相应的调整。由于境内、境外所得统一计算税额,需要采取一定的计算方法拆分出归属同一境外国家或地区的应纳税额和抵免限额,具体计算方法为:


  (1)综合所得的抵免限额为居民个人境内和境外综合所得的应纳税总额,乘以境外某国家或地区的综合所得收入额在个人境内和境外综合所得收入总额中的占比。


  (2)经营所得的抵免限额为个人境内、境外经营所得的应纳税总额,乘以境外某国家或地区的经营所得的应纳税所得额在个人境内、境外经营所得的应纳税所得额中的占比。


  (3)其他所得的抵免限额为来源于该国家或地区的其他所得直接乘以20%的税率。


  (4)我国《个人所得税法实施条例》第二十一条规定,来源于中国境外一个国家(地区)的综合所得抵免限额、经营所得抵免限额以及其他所得抵免限额之和,为来源于该国家或地区所得的抵免限额。


  2.实际抵免境外税额计算方法。居民个人境外所得实际抵免境外税额的计算采用抵免限额和可抵免的境外所得税税额孰低原则确认。居民个人当期可抵免的境外所得税税额低于按照我国《个人所得税法》及其实施条例计算出的境外所得抵免限额的,应以可抵免的境外所得税额作为实际抵免税额进行抵免,同时在中国补缴差额部分的税款;当期可抵免的境外所得税税额高于境外所得抵免限额的,应以抵免限额作为实际抵免税额进行抵免,超过抵免限额的部分可在以后连续五个纳税年度延续结转抵免。


  3.不予抵免的个人境外所得税额的确定规则。境外所得税收抵免的主要作用是避免对我国居民个人境外所得双重征税。对我国居民已在境外针对个人所得缴纳的税款,不应只看名称决定是否抵免,还要看其实质是否是针对个人所得征收的税款。我国基于维护我国税收主权和公平性原则的考虑,借鉴企业所得税境外所得税收抵免的成熟做法,对部分个人境外所得税额不予抵免:一是不予抵免境外国家或地区税收法律法规规定不应缴纳或征缴错误的税额。为避免居民国税基受到侵蚀,居民个人应通过税收争议解决渠道向所得来源国申请退还此类税额,不应由居民国进行税收抵免。二是不予抵免由于适用税收协定错误或税收协定的缔约一方对其没有征税权的所得征税导致多缴的税额,此类国际税收协定争议应通过税收协定相互磋商途径解决。三是不予抵免部分境外国家或地区政府出于特定需要对个人及其家庭成员、共同经营的参与人、财产共有人等利害关系人进行先征后返或奖励补偿的其缴纳的所得税税额,这部分税额由于没有实际在境外缴纳,在计算应纳税额时应给予剔除。四是对居民个人取得我国税收法律法规已明确给予某些境外所得免税优惠政策时,应在计算应纳税所得额和已缴税额时减除,不能用于抵免境外所得税税额。


  4.税收饶让抵免政策变化情况。税收饶让抵免通常是居民国根据税收协定对来源国税收优惠政策减免的税收给予认可,视同居民国居民已在来源国缴纳过这些减免的税收,并允许纳税人在计算应纳税额时抵免,其实质是税收抵免的延伸。目前世界各国国内法均未单方面规定税收饶让抵免制度。鉴于我国与部分国家签订的税收协定中有税收饶让抵免安排,为保持境外所得税收饶让抵免政策的一致性,《公告》明确规定居民个人从与我国订立税收协定的境外国家取得所得,可按该国家税法享受免税或减税待遇。该所得已享受的免税或减税的数额应按税收协定规定在其申报境外所得时视为已缴税额,在我国应纳税额中进行抵免,保证居民个人切实享受到其他国家提供的税收优惠待遇。


  5.境外所得纳税年度的确定规则。由于税收法律制度和会计核算等方面的差异,各国并不都按公历年度划分纳税年度。目前国际上对境外纳税年度与本国纳税年度不一致问题的处理方法主要分为三类:第一类按取得境外所得所属纳税年度进行归属,并按各年度所占比例进行划分;第二类将取得境外所得的境外纳税年度最后一日所在的公历年度为所对应的本国纳税年度;第三类将缴纳境外税款所属的纳税年度作为对应的本国纳税年度。


  对境外纳税年度与我国不一致的问题,参考企业所得税相关规定,《公告》采取将取得境外所得的境外纳税年度最后一日所在的公历年度作为境外所得在我国的纳税年度。假设E国的纳税年度为每年4月6日至次年4月5日,居民个人孙先生在2018年4月6日至2019年4月5日期间从E国取得的所得,根据《公告》第九条,应在我国的2019纳税年度,与其在2019纳税年度取得的境内所得合并计算纳税,并于2020年3月1日至6月30日期间申报境外所得。


  (三)完善征管配套规定


  1.境外所得税收抵免凭证。目前世界各国或地区在税制、纳税年度、征管方式、纳税凭证等方面存在较大差异,《公告》首次明确了境外征税主体出具的完税证明、税收缴款书或者纳税记录等都是符合要求的纳税凭证。对境外所得税收抵免凭证的确定主要基于以下考虑:一是居民个人申报境外抵免时,应提供由境外征税主体开具或出具的税款所属年度的完税证明、税收缴款书或者纳税记录等具有法律效力纳税凭证,如美国国内收入局出具的个人所得税缴纳记录等。二是目前经济合作与发展组织(OECD)主要成员国对境外所得抵免凭证总体上遵循实质重于形式原则。《公告》从优化营商环境角度出发,在充分收集和梳理主要国家或地区提供的纳税凭证的基础上,对可用于申报境外抵免的纳税凭证的范围进行了适当放宽。三是对于境外征税主体确实无法提供具有法律效力的纳税凭证的情况,本着实质重于形式原则,采取凭境外所得年度纳税申报表和所对应的银行缴税凭证办理的方式,有利于避免因无法获取纳税凭证导致无法进行境外所得税收抵免的情形。四是对境外部分国家或地区申报后有评税审核周期,可能会发生补退税,从而导致实际缴纳税额发生变化的情况,应在取得该项境外所得的五个纳税年度内,按在境外实际缴纳的税额重新计算抵免限额并办理补退税,造成的补税不加收滞纳金、退税不退还利息。


  2.居民个人境外所得追溯抵免。由于各国(地区)征管制度差异较大,长期以来部分居民个人因无法及时取得纳税凭证,导致无法进行境外所得税收抵免。《公告》在借鉴国际经验的基础上,引入了境外所得追溯抵免的方式,对境外所得所属年度无法取得的境外纳税凭证或准确确认个人已在境外所缴纳的税额的情况,可在取得凭证后,通过申请修改境外所得所属年度纳税申报表的方式进行境外所得抵免。各国(地区)对境外所得追溯抵免的计算方法和原则基本一致,即不改变税款所属年度。各个国家(地区)的追溯抵免期限有所不同,最短为两年,最长为十年。美国通常为三年,而加拿大、荷兰等部分欧美发达国家允许纳税人追溯修改申请表的年限大多为五年。本着权利与义务对等的原则,在借鉴国际经验基础上,《公告》将追溯抵免期限确定为五年。


  3.境外所得外币折算。根据我国《个人所得税法实施条例》第三十二条,居民个人来源于境外的所得或实际已经在境外缴纳的所得税税额为人民币以外货币,应依据申报情形不同按照相应的月、年最后一日人民币汇率中间价换算应纳税所得额。采取这种折算方法的主要原因是:一是我国目前已形成参考一篮子货币的人民币汇率形成机制,人民币汇率不再仅与美元挂钩;二是人民币汇率中间价是中国人民银行授权中国外汇交易中心根据银行间外汇市场交易货币对人民币汇率的收盘价计算并公布的,具有权威性和公允性;三是采取最后一日作为折算时点相对比较基准和公平,如允许自由选择折算时点,可能导致因外币通货膨胀或通货紧缩造成的汇率差异对实际缴纳的所得税税额造成影响。


  4.境外所得申报时间与地点。根据《个人所得税法》第十三条,《公告》明确居民个人取得的境外所得应于取得所得次年的3月1日至6月30日期间申报纳税并进行抵免,该时间安排与居民个人综合所得年度汇算时间一致。申报地点则按在中国境内有无户籍、任职来区分:一是在境内有任职、受雇的,应向受雇单位所在地主管税务机关申请办理;二是在境内有户籍但没有任职、受雇的,应向户籍所在地主管税务机关申请办理;三是户籍所在地与境内常住地不一致的,可选择向其中一地主管税务机关申请办理;四是在境内没有户籍的,应向境内常住地主管税务机关申请办理。


  二、相关案例解析


  (一)居民个人境外所得税收抵免计算


  居民个人境外所得税收抵免计算具体分为四步:第一步,分别计算居民个人当年内取得的全部境内、境外所得综合所得、经营所得、其他分类所得对应的应纳税额;第二步,计算来源于同一国家或地区的各项所得的抵免限额;第三步,将上述来源于同一国家或地区的各项所得的抵免限额之和作为来源于该国或地区所得的抵免限额。第四步,按照孰低原则确定来源于该国或地区的税收抵免限额及结转抵免情况。下面以具体案例进行分析:


  案例一:居民个人张先生2019年度在中国境内工作期间取得工资薪金收入30万元,在A国工作期间取得工资薪金收入20万元,无其他综合所得,需要合并计算其在境内、境外的综合所得。已知其综合所得可扣除基本减除费用6万元、专项扣除3万元、专项附加扣除4万元,还可税前扣除公益性捐赠2万元。同时,张先生当年取得来源于A国的股息红利收入10万元,已按A国税法规定缴纳个人所得税1万元。假设张先生来源于中国境内的工资薪金没有进行预扣预缴,从A国取得的工资薪金收入已经在A国缴纳个人所得税6万元。在不考虑税收协定因素的情况下:


  1.张先生2019年度取得的全部境内、境外综合所得的应纳税所得额为30+20-6-3-4-2=35(万元)。


  2.按我国税法规定,张先生2019年度的境内、境外综合所得应纳税额为35×25%-3.192=5.558(万元),股息红利所得应纳税额为10×20%=2(万元),境内、境外所得应纳税额合计7.558万元。


  3.张先生取得的A国综合所得可抵免限额为5.558×20÷(30+20)=2.223 2(万元);来源于A国其他分类所得的可抵免限额为10×20%=2(万元);来源于A国所得的税收抵免限额合计为2.223 2+2=4.223 2(万元)。


  4.张先生在A国实际已缴纳个人所得税税款为7万元,大于其可抵免的境外所得税收抵免限额4.223 2万元,按照孰低原则,张先生在2019年来源于A国的境外所得仅可抵免4.223 2万元,尚未抵免完毕的2.776 8万元可在以后五个纳税年度申报从A国取得的境外所得抵免限额的余额中结转抵免。


  5.张先生应在境内缴纳税款=5.558+2-4.223 2=3.334 8(万元)


  (二)居民个人境外所得追溯抵免计算


  案例二:接案例一,假设张先生受A国纳税申报规定限制,无法在2020年6月30日前结清A国税款并取得境外所得抵免凭证,导致其无法在2020年6月30日前在中国申报2019年度境外所得。2021年9月30日,张先生才完成A国所得清算,结清税款,并取得纳税凭证。在不考虑税收协定因素的情况下:


  1.由于2020年6月30日前,张先生未能及时从A国取得纳税凭证,应按规定于2020年6月30日前向境内主管税务机关申报境外所得,并全额缴纳个人所得税7.558万元;


  2.2021年9月结清A国税款、取得A国税务机关出具的完税证明后,张先生可向国内主管税务机关提出追溯抵免申请,按境外所得抵免限额申请退还其多缴的个人所得税4.223 2万元,但不退还利息。尚未抵免完毕的2.776 8万元,可在其以后五年内从A国取得的所得中进行结转抵免。


  (三)境外所得境内支付抵免计算


  根据《公告》,居民个人因任职、受雇、履行合约等在中国境外提供劳务取得的所得为来源于中国境外所得。由于部分境外所得存在境内支付的情况,本文进行案例分析如下:


  案例三:某境内有住所居民个人钱先生2019年部分时间在中国境内工作,部分时间被派遣到B国工作,境内、境外工作期间的工资薪金均由境内企业支付。钱先生取得境内工作期间的工资薪金所得40万元,中国境内企业已预扣预缴个人所得税6.308万元;取得B国工作期间的工资薪金所得折合成人民币为80万元,并按B国规定的30%税率缴纳了24万元的个人所得税。假设钱先生没有其他所得,只考虑综合所得基本减除费用和预缴因素,不考虑专项扣除、专项附加扣除以及税收协定等因素的情况下:


  1.钱先生2019年在中国境内、境外取得的综合所得应纳税额为(40+80-6)×45%-18.192=33.108(万元)。


  2.钱先生2019年来源于B国的综合所得可抵免限额为33.108×80÷(40+80)=22.072(万元)。


  3.钱先生2019年来源于B国综合所得抵免限额22.072万元小于其已在B缴纳的24万元个人所得税,因此只能抵免22.072万元,尚未抵免完毕的1.928万元可在以后五个纳税年度内就来源于B国综合所得抵免限额的余额中结转抵免。


  4.钱先生在中国境内应补缴33.108-6.308-22.072=4.728(万元)。


  三、居民个人在申报境外所得时应当注意的问题


  (一)政策新旧变化


  《公告》出台前,我国与境外所得管理相关的主要政策有:《国家税务总局关于境外所得征收个人所得税若干问题的通知》(国税发〔1994〕44号)、《境外所得个人所得税征收管理暂行办法》(国税发〔1998〕126号)等。在政策执行中应注意新旧政策对境外所得划分、应纳税额和抵免限额计算、抵免凭证确定、追溯抵免、境外纳税年度确定、申报时间和地点等相关规定发生的变化。同时,还应注意税收协定中对受雇所得、税收饶让等条款的规定与《公告》的衔接。


  (二)对“追溯抵免”概念和内涵的理解


  为解决居民个人因暂时无法取得纳税凭证而无法当年度抵免的问题,《公告》引入了追溯抵免政策,在理解上应关注以下三点:一是境外所得追溯抵免的前提是居民个人已申报境外所得,但尚未进行税收抵免,且在以后纳税年度内才能取得纳税凭证。二是境外所得的追溯期是以居民个人已申报未抵免,在以后纳税年度取得纳税凭证并申报境外所得税收抵免的当年起,追溯至该境外所得所属年度进行抵免,追溯期为五年。三是境外所得追溯抵免方式是在不改变所得归属期的前提下,通过更正年度纳税申报表的方式进行追溯。


  (三)注意境外所得合规申报


  《公告》和《个人所得税法》第十三条规定,居民个人应在3月1日至6月30日期间进行境外所得申报。这一申报日期与综合所得年度汇算申报日期一致,但晚于经营所得汇缴截止日期3月31日。如果居民个人有经营所得,同时又需要申报境外所得抵免,应根据各自实际情况选择在3月31日前一次性完成境内、境外经营所得的年度汇算和境外所得抵免,也可在3月31日前先进行境内经营所得的汇缴,再于6月30日前申报其境外所得并办理境外所得抵免。


  (四)关注“走出去”企业员工个人所得税管理


  为加强“走出去”企业员工个人所得税征收管理,《公告》对个人被派往境外工作取得境外所得,分为三种情形进行规定:一是由境内单位支付工资薪金的,境内单位应履行扣缴税款义务;二是由境外单位支付工资薪金且属于境外中方机构的,可由中方机构预扣税款,并委托境内派出单位申报纳税;三是不属于中方机构的境外单位支付工资薪金的,境内派出单位应当于次年2月28日前向主管税务机关报送外派人员情况。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。