国家税务总局公告2012年第59号 国家税务总局关于税收协定中财产收益条款有关问题的公告
发文时间:2012-12-31
文号:国家税务总局公告2012年第59号
时效性:全文有效
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为了规范和统一税收协定中财产收益条款的执行,现将《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》(以下称“中新税收协定”)和《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定及议定书条文解释〉的通知》(国税发[2010]75号)中的有关问题公告如下:

一、“中新税收协定”第十三条第四款,以及国税发[2010]75号所附的《〈中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定〉及议定书条文解释》(以下称“国税发[2010]75号所附条文解释”)所述的不动产,均应包括各种营业用或非营业用房屋等建筑物和土地使用权,以及附属于不动产的财产。

二、根据“国税发[2010]75号所附条文解释”规定,公司股份价值50%以上直接或间接由位于中国的不动产所组成,是指公司股份被转让之前的一段时间(目前该协定对具体时间未作规定,执行中可暂按三年处理)内任一时间,被转让股份的公司直接或间接持有位于中国的不动产价值占公司全部财产价值的比率在50%以上。该规定所述及的公司股份被转让之前的三年是指公司股份被转让之前(不含转让当月)的连续36个公历月份。

三、“中新税收协定”第十三条第四款以及“国税发[2010]75号所附条文解释”所述的公司财产和不动产均应按照当时有效的中国会计制度有关资产(不考虑负债)处理的规定进行确认和计价,但相关不动产所含土地或土地使用权价值额不得低于按照当时可比相邻或同类地段的市场价格计算的数额。

纳税人不能按照上款规定进行可靠计算的,相关资产确认和计价由税务机关参照上款规定合理估定。

四、“国税发[2010]75号所附条文解释”第十三条第五款第四段由以下规定替代:

“新加坡居民直接或间接参与一个中国居民公司的资本包括以下几种情况:

(一)该新加坡居民直接参与该中国居民公司的资本。如果该新加坡居民通过其他名义参与人(含个人、公司和其他实体)参与中国居民公司的资本,且该新加坡居民对于该名义参与人参与的资本享有排他性资本参与利益,并实质承担资本参与风险,该名义参与人参与的该中国居民公司资本可以视同该新加坡居民直接参与该中国居民公司的资本;

(二)该新加坡居民通过具有10%以上(含10%)直接资本关系的单层或多层公司或其他实体(含单个或多个参与链)间接参与该中国居民公司的资本。间接参与的资本按照每一参与链中各公司或其他实体的资本比例乘积计算;

(三)与该新加坡居民具有显著利益关系的关联集团内其他成员在该中国居民公司直接参与或者通过具有10%以上(含10%)直接资本关系的单层或多层公司或其他实体(含单个或多个参与链)间接参与该中国居民公司的资本。间接参与的资本按照每一参与链中各公司或其他实体的资本比例乘积计算,但在汇总计算该关联集团直接或间接参与该中国居民公司总资本份额时,符合前述规定的每一参与链所参与的资本份额不重复计算。上述与新加坡居民具有显著利益关系的关联集团内成员包括:

1.在该新加坡居民为个人的情况下,与该新加坡个人居民具有相同资本参与利益的个人(包括其配偶、父母及父母以上前辈直系亲属、子女及子女以下后辈直系亲属);

2.在该新加坡居民为公司或其他实体的情况下,直接或间接拥有该新加坡居民100%资本的个人(包括与其配偶、父母及父母以上前辈直系亲属、子女以及子女以下后辈直系亲属共同拥有的情形)、公司或其他实体。”

五、本公告自公布之日起执行,“国税发[2010]75号所附条文解释”第十三条第五款第四段同时废止

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现房销售模式下的增值税处理分析

案例:


A企业属于房地产企业,2018年开发的楼盘属于新项目,企业采用一般计税方法计算缴纳增值税,2020年项目竣工验收,开始陆续给业主交房,企业将已售面积结转为产品销售收入计算缴纳增值税。


2021年3月A企业与甲公司签订不动产销售合同,合同总价500万元,同时由于地产企业内部原因,合同约定同年6月交付房产给客户,在双方签订不动产销售合同当月,甲公司支付A企业房款的30%即150万元,同时,甲公司要求A企业按9%开具了增值税发票。


请问:A企业收到的预收房款150万元是否要按3%预缴增值税?还是在开具发票的3月,直接按发票开具的销项税额减去当月可以抵扣的进项税缴纳增值税而无需预缴增值税?


政策依据:

根据国家税务总局2016年18号公告规定及2016年36号文件附件2的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,均应当在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。


根据上述政策,目前以下两种观点:


观点一:需要预交增值税

由于A企业与甲公司在3月签订了不动产销售合同,收到150万预收款,合同约定同年6月将不动产交付给客户,因此该笔款属于预收账款,需要按3%预缴增值税,同时根据《营改增试点实施办法》第45条规定,增值税纳税义务发生时间为:...... 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。因此,该笔预收款属于提前开具发票,增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。

账务处理:

(1)借:银行存款   150万

贷:预收账款   150万/1.09

应交税费-应交增值税-销项税额  150万/1.09*9%

(2)同时,按规定计算预交增值税,并在次月申报缴纳:

借:应交税费-预交增值税   150万/1.09*3%

贷:银行存款  150万/1.09*3%

(3)月末,将预交增值税结转:

借:应交税费-未交增值税  1 50万/1.09*3%

贷:应交税费-预交增值税  150万/1.09*3%


观点二:不需要预交增值税

A企业在预收款的当月收到150万预收房款的同时,已经给甲公司开具了9%的不动产销售发票,增值税纳税义务已经发生,当月企业即可按应交纳的销项税额合计减去可以抵扣的进项税额来申报缴纳增值税,不需要再按3%预缴增值税。


笔者观点:

上述两种观点都提出了自己的政策依据,那么现在问题聚焦在:目前地产公司是属于现房销售,但客户缴纳预收房款的合同签订月份与房屋交付不在同一个月,如果在客户缴纳房款的同时,将房屋同时交付,因为增值税纳税义务已经发生,那么无论从哪个层面来说,都不需要预缴增值税,直接按当月销项税额减去进项税额来进行增值税申报缴纳。


上述案例中,虽然地产公司是现房销售,但由于合同签订的时间与房屋交付不在同一个月,属于2016年18号公告规定的采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,需要按预收款的3%的计算预缴增值税。


建议企业在具体实务操作过程中,还是要就相关问题提前和主管税务机关做好沟通,尽量采取有利于减轻企业资金压力但不违背税法规定的操作办法,以免带来补交及罚款滞纳金的风险。


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