对《土地增值税法》(征求意见稿)的几点看法
发文时间:2019-07-19
作者:高继峰
来源:税屋
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 1.提供建筑服务预缴地实现的月销售额未超过10万元,是按总包扣除分包后的余额确认是否超过10万还是扣除前的金额确认?


  答:预缴地实现的月销售额指差额扣除后的销售额。如提供建筑服务,是按总包扣除分包后的差额确认销售额,以及判断是否适用小规模纳税人10万元免税政策。


  2.一个建筑企业在同一个预缴地有多个项目,每个项目不超10万,但是月总销售额超10万,以哪个为标准?


  答:同一预缴地主管税务机关辖区内有多个项目的,按照所有项目当月总销售额判断是否超过10万元。


  3.A企业是按季申报的小规模纳税人,2019年7月在异地从事建筑工程,7月份收入12.8万元,请问当月是否需要在异地预缴增值税?


  答:根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第一条和第六条规定,小规模纳税人发生增值税应税销售行为,合计月销售额未超过10万元(以1个季度为1个纳税期的,季度销售额未超过30万元,下同)的,免征增值税。按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人,凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元的,当期无需预缴税款。


  A公司是按季申报的小规模企业,7月份收入没有超过30万元,当月不需在工程所在地预缴增值税。


  如果A公司7-9月在工程所在地的建筑工程收入超过30万元,应按建筑工程收入全额预缴增值税;如果7-9月未超过30万元,仍不需在工程所在地预缴增值税。


  4、经营地主管税务机关如何判定建筑企业预缴税款时实现的销售收入是多少?纳税人需要自行据实判定并对其真实性负责吗?


  答:国家税务总局公告2019年第4号第六条规定:“按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人,凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元的,当期无需预缴税款。本公告下发前已预缴税款的,可以向预缴地主管税务机关申请退还。按照现行规定应当预缴增值税税款的纳税人,在预缴时,应填写《增值税预缴税款表》。纳税人应对其填报内容的真实性负责,并在该表格中“填表人申明”栏签字确认。税务机关参照《增值税预缴税款表》判定预缴的月销售额。


  5、按照现行规定需要预缴增值税的小规模纳税人,选择按季度申报,在预缴地实现的月销售额超过10万元,在预缴地预缴增值税,但季度销售额未超过30万,预缴的税款是否可以申请退还?


  第一条 如果不出细则对“房地产转移”的情形做出解释,则容易会发生理解和执行的混乱。众所周知,房地产作为不动产,是不能进行物理转移的。那么,第一条所指的“转移”就只能有一个解释,即此处的“转移”仅应是法律意义上所有权利的转移。


  但是,在法律意义上的转移应当是财产权利转移,即房地产所有权能够由甲转到乙名下,这必然实现不动产过户问题。不过户不能成为所有权利转移。不动产过户就分为有偿财产过户和无偿过户两类问题。本条作为纳税人构成的另一个条件却只强调“取得收入”,就会使得无偿转移房地产者在法律上不能构成纳税人。


  那么,“无偿转移财产”则会成为一个法律漏洞。这应当是法律不能容忍的。对该行为是否征税即成为一个法律空白,需要出台细则进行解释和确认。即土地增值税是否存在“视同取得收入行为”的纳税人必须得到法律具体确认,否则容易造成混乱。


  第二条 第一项所称转让“土地使用权”,没有单独指明“转让国有土地使用权”这一概念,则实际已经包含了“转让集体土地使用权”。因为集体土地使用权包括宅基地、村庄道路等用集体建设用地,那么,新法下的纳税人就已经包括了转让宅基地的农民、转让集体土地的村委会等组织。


  第二项所称“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股”,这个表述存在一定问题。集体土地上容易存在建筑物之外的“附着物”,如果园、庄稼、鱼塘、林木等。对这些附着物也纳入征税范围作为税基显然不很适合。因此,应当对“附着物”区别对待,不宜一刀切。对于明显没有土地利用价值、需要搬移的树木、庄稼等应当在确认土地增值税应税转移收入时进行剥离。


  同时,“以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股”这一行为,也并不一定需要实现房地产转移,对这个“作价出资、入股”也需要甄别具体情况征税,不能全部都征税。比如,村民用自己的宅基地房屋、院落出资设立一个诸如农家院之类的经济实体,性质为个体工商户或个人独资企业,虽然其也是实物出资,对其视为“转移房地产”行为显然就非常不合时宜,因为目前只有《公司法》才要求用不动产出资才需过户到公司名下。应当明确,个人用自己房地产投到自己一人所有的个体工商户性质或个人独资企业性质的经济实体更无必要实现财产过户。因为,在法律上,这类经济实体是由投资人承担无限责任的,个人动产过不过户都无所谓都是他的私有财产,都有可能随时用于投资者偿还债务。


  第五条 所称“收入包括货币收入、非货币收入”表述不很严密。如果转移不动产,没有取得“货币收入、非货币收入”,而是取得了“其他经济利益”是否征税?“非货币收入”是对物的变现收入,还是也包括对“其他不以物存在的经济利益”?对后者是否征税?这应有一个大的涉税领域存在。


  第九条 仅规定对三个法定事项可以核定税款,容易导致对某些涉税行为束手无策。比如无偿转让房地产的情形,或者转让房地产虽然没有收入但却取得了经济利益情形。这两个情形显然既不属于第一个列举“隐瞒、虚报房地产成交价格的”情形,也不属于第二个“提供扣除项目金额不实的”情形,因为该类事项根本就不存在瞒报价格和成本的可能性;更不属于第三个“成交价格明显偏低,又无正当理由的”情形,根本就不存在“成交价格”,就无所谓价格是否明显偏低,更谈不上有没有正当理由。如果对此类行为征税,它本身就不存在转移房地产的“成交价格”,不核定征税,又如何操作?根据法有明文的税收法定原则,税务机关对此类事项根据第九条规定就不能实现征税目的。


  第十一条 仅保留了“保障住房销售”和“国家建设原因回收征收的房地产”作为明确列举的法定减免事项。根据目前的审批权限,这两个事项都是需要至少省级以上政府批准才可实施,那么,实际上就只能是特定项目开发商或者被国家建设征收或收回房地产的人才能依法享受此优待,这显然都是极小的偶然事项,对于绝大多数纳税人而言,在法律层面基本就没有了减免税空间。除此之外的广大纳税人就只能期盼国务院规定某些特殊减免事项来享受到政策红利了。在这一点上,法律的普惠制不强。


  第十二条 新法把“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的”清算结果不再列为法定减免事项,而是授权省级政府自行决定减免,这无疑直接加大了房地产行业税收成本的不确定性,也必将对其税收规划会产生深远影响,且非常容易导致“羊毛加在羊身上”,实现税负由开发商转嫁到购房者,从而变相加重买房者经济负担,间接推高房价。


  第十四条 “土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日”的规定更容易导致税收风险发生。一则,合同签订不一定就可以真正得到履行。交易尚未实际发生,则没有税收行为发生,就不应发生纳税义务;二则,签订合同并非就是已经发生了“房地产转移”,更不一定就代表已经取得了收入。根据新法第一条规定,此时的“纳税人”尚未出现。三则、在现有条件之下,税务机关根本不可能及时、完整地获取实际存在的众多“房地产转移合同”。


  如此一来,税务机关就会存在税务管理不到位的执法风险。毕竟,税务机关加强税源管理责无旁贷义不容辞。毫无疑问,如果税源管理不及时不到位,必须有人要为此承担责任。对此,无论是纪检监察部门,还是上级税务机关都可以问责税源管理者。但是,如果没有技术手段质的提升,在目前信息根本不对称的境况下,让那些力所不能及的税源管理者承担这个根本无法完成的责任,显然是匪夷所思欺人太甚的。


  第十八条 规定显然与第一条规定互相矛盾。如果房地产没有实现转移且未取得收入,则纳税人无法何确认,更无法纳税。“先税后证”虽然利于税务管控,但是于法理不通。


  第二十二条 规定了各省有权制定地方法规,形成土地增值税预征清算办法,较之前以省税务局名义出台办法显然提升了法律级别。将其上升为地方法律法规,使之更具法律效力,有利于税务管理效率和降低税务诉讼时法律效率低的败诉风险,但是作为专业技术非常强的税种,这个规定也存在一定的问题。纵观整个新发,除了本法律规定,能够对本法施加影响的只有两个单位,一是国务院可以根据社会和经济发展需要决定减免税,第二个就是省级政府可以出台河北省的《土地增值税预征清算办法》。与以往法律规定可以由财政部、税务总局作出具体规定不同,本新发取消了这个授权,也没有授权省级税务机关出台办法,虽然保证了法律层级提高,但是执行法律的可操作性、灵活性应缺乏制度保障。特别是取消了税务机关审核纳税人提交的清算报告,改为纳税人自行清算并申请退税使土地增值税管理就有了企业所得税的“先预缴、后汇算清缴”痕迹,只不过企业所得税是按年汇算清缴,土地增值税是按照法定的条件“汇算清缴”而已。但是,企业所得税可以年年进行汇算清缴,土地增值税按规定进行了清算,是否还可以再进行清盘的清算?这个问题,各省本身规定就千差万别,没有一个统一标准。作为新法,对这样一个重大事项应当做出明确规定,以消弭争议,做到全国税务管理制度的高度一致,维护税法的权威。


我要补充
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房企地下车库土地增值税处理

  房地产企业开发的地下车库,产权归属有哪几种形式?不同产权归属形式下,地下车库土地增值税应如何处理?


  关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号)明确规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:


  建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。


  建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。


  建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。


  目前,我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规定。房地产企业开发的地下车库,其产权归属主要有三种形式:


  第一种形式,产权归属开发商。地下车库单独计价,不用作为公建分摊成本,开发商有权对业主出售地下车库,开发商与业主签订的车位使用权转让合同,合法有效,应得到法律保护。


  第二种形式,产权归属全体业主。如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主,在这种情况下,只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议,实务中所签订的协议也应归于无效。


  第三种形式,地下停车场是由人防工程改建的,尽管该面积未分摊给全体业主,开发商也无权出售。一般说来,地下人防车位是不能办理产权证的,房地产公司不能销售人防车位的所有权,而只能采取转让人防车位永久使用权(下称“出租人防车位”)的方式取得收入。


  地下车库的土地增值税处理,是房地产开发公司涉税处理的难点,下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分六种情况进行阐述。


  第一,房地产企业自建自用地下车库


  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。房地产企业自建自用地下车库,不属于发生转让并取得收入的行为,不涉及土地增值税。


  第二,房地产企业出租地下车位


  同样,根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定,只出租地下车位的行为,因为没有发生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税。


  第三,名为租赁实为出售地下车库


  《合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说,法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权,超过20年的,法律不予保护。


  名租赁实销售车位,其实质是永久转让车位使用权,即通常所说的销售地下车库。房地产企业将地下车库租赁给客户,与客户签订租赁协议,协议规定客户预付租金,使用车库20年后,车库归客户所有。这种业务名义上虽是租赁,但其性质与销售已无实质区别。因此,这种租赁应开销售不动产发票,按销售不动产缴纳土地增值税。


  第四,房企出租地下人防车位


  房地产企业开发建设住宅商品房,按照政府相关部门要求,需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。许多房地产开发企业均选择修建人防工程———地下人防车位。


  国家税务总局曾于2011年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题作出过答复:“房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。


  第五,房地产企业销售地下车库


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  单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所,按其他类型房产预征土地增值税。


  根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据,按适用税率计算缴纳土地增值税。


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  开发商在销售小区房屋时已将地下车库成本费用按公建面积分摊给了全体业主,向业主销售房屋取得增值税应税收入,车库的成本费用也可从中扣除。


联体住宅土地增值税计算方法的税企争议

 1、税企争议焦点


  商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺,店铺上面是普通住宅的开发项目。其中普通标准住宅标准必须同时满足:“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”当前,在进行房地产土地增值税清算时,对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算,出现了税企业争议比较大的两种计算方法:方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按建筑面积分别核算各自的增值额,再计算土地增值税;方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。这两种计算方法,到底应该使用哪一种计算方法呢?税企争议的焦点是:对于企业来讲,出于节税的考虑,倾向于第一种计算方法;对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲,更倾向于按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非?这是涉及到税收法定和税收公平问题,为此,笔者依据现有的税收法律,对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。


  2、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判


  笔者查阅相关税收法律,对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定:


  (1)土地增值税清算单位的确定


  关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第八条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条第一款规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。”


  (2)普通住宅享受土地增值税优惠政策的相关规定


  我国现有税法对普通住宅享受土地增值税优惠政策,主要有以下规定:


  《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)第八条第(一)项规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”


  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第十三条规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)第八条的免税规定。


  国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔2007〕132号)第四十条第(二)项规定:“如果企业有多个开发项目,审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;如果同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅,审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。”


  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条第二款规定:“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”


  国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第十七条规定:“清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。”


  (3)政策评判


  从基于以上政策规定,笔者对其评判如下:


  第一,土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算,所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门(例如建设委员会或建设局)报批的房地产开发项目,如果是分期建设的项目,则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目,在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门(例如建设委员会或建设局)报批的,而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此,对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算,应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位,而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。


  第二,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇,必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额,而不是分别核算其收入额和扣除额,再分别计算其增值额。从以上税收法律规定来看,财税字[1995]048号第十三条、国税发〔2006〕187号第一条第二款和国税发[2009]91号第十七条都规定,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。惟独国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔2007〕132号)第四十条第(二)项要求同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅,需要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。由于财税字[1995]048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件,国税发〔2007〕132号是税务总局发的税收政策文件,根据“上位法优于下位法”的法律适用原则,财税字[1995]048号优于国税发〔2007〕132号的法律效率,应以财税字[1995]048号的规定为主。再说国税发[2009]91号是2009年税务总局发的文件,国税发〔2007〕132号是2007年发的文件,两个文件都是程序性法律文件,根据新法优于旧法的原则,国税发[2009]91号优于国税发〔2007〕132号的法律效率,应以国税发[2009]91号的规定为主。


  第三,分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。根据以上所列举的法律规定,可以发现,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,或者同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅的,普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇,必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额。至于如何分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额,没有明确规定,或者规定很含糊。


  “分别核算增值额”的含义,笔者认为有两种含义:第一种是对普通住宅和非普通住宅的收入额和扣除额分别计算,然后分别计算出普通住宅和非普通住宅的增值额;第二种是把含普通住宅和非普通住宅的开发项目看成一个整体,先算出整体项目的增值额和增值率,再根据普通住宅和非普通住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。实践中,第一种主要适用于,在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的。例如在一个报批项目中,东边是20栋普通住宅,西边是一个商场,就应该对20栋普通住宅和商场分别计算其收入额和扣除额,再计算其各自的增值额。第二种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的,不能分开的。例如商铺住宅联体项目,底层是商铺,商铺上面是普通住宅,两者是一体的,其物理位置都在一起。应该是把店铺和店铺上面的普通住宅看成一个整体项目,分别核算整体增值额,然后根据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。


  案例评析


  (一)案情介绍:


  某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢,底层为商铺,面积1000平方米,商铺以上为普通标准住宅,面积为5000平方米,合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元,房屋开发成本600万元,其他费用按比例扣除。该项目商铺收入为500万元,普通标准住宅收入为500万元,合计1000万元,税金及附加55万元。假设以上收入和成本都是不含增值税,请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税?


  (二)土地增值税计算方法评析:


  根据前面的税收政策评判,我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅,要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇,只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际土地增值税征收计算中,有两种土地增值税计算方法:一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税;另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。结合本案例,现将两种计算方法分别阐述如下。


  方法一:按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按建筑面积分别核算增值额,计算土地增值税。


  扣除项目=土地成本+房屋开发成本+费用扣除10%+加计扣除20%+税金=120+600+(120+600)×10%+(120+600)×20%+55=991(万元)。


  增值额=收入-扣除项目=(500+500)-991=9(万元)。


  增值率=增值额÷扣除项目×100%=9÷991×100%=0.9%。低于50%,适用30%的税率。


  由于增值率未超过20%,因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。


  商铺应纳的土地增值税=9×1000÷6000×30%=0.45(万元)。


  方法二:先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。


  普通标准住宅扣除项目=120×5000÷6000+600×5000÷6000+(100+500)×30%+55×5000÷6000=825.58(万元)。


  普通标准住宅增值额=500-825.58=-325.5(万元),无增值额。


  商铺扣除项目=120×1000÷6000+600×1000÷6000+(20+100)×30%+55×1000÷6000=167.75(万元);


  商铺增值额=500-167.75=332.25(万元);


  商铺增值率=332.25÷167.75×100%=198%,适用50%的税率。


  商铺应纳土地增值税=332.25×50%-167.75×15%=166.13-25.16=140.97(万元)。


  由此可见,两种方法计算相差悬殊,按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元,按第二种方法应纳土地增值税为140.97万元。


  到底应该选择方法一还是选择方法二呢?对于企业来讲,应该选择方法一可以使企业节省140.52万元土地增值税(140.97万元-0.45),对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲,更倾向于按照方法二进行计算土地增值税。


  (三)计算方法评析


  从现有的税法来看,方法一是正确的税务处理方式。根据前面的政策评判,该房地公司是以商铺住宅联体作为整体在当地建设主管部门进行报批的一个项目,作为一个成本核算单位,应以商铺住宅联体作为作为土地增值税的计算单位。第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定,而且计算出整体项目增值额后,按面积进行了增值额分摊,也符合财税字[1995]48号“分别核算增值额”的规定。


  第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定,但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。因为,第二种计算方法把商铺和商铺上面的普通住宅分别看成成本核算单位,不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条第一款的规定。


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