房企土地增值税清算收入究竟是否包含差额增值税?
发文时间:2019-10-01
作者:李舟
来源:中道咨询
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一、事情缘起:房地产一般计税项目增值税差额征税

营改增后房地产行业增值税出现一个很大的问题,就是土地没有进项税,最终税务机关给出的解决方案就是允许差额征税。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

假定商品房销售全部价款为100万元,当期允许扣除的土地价款为20万元,那么增值税销售额应按照差额的80万计算,以现行9%税率计算结果为73.39万元,应缴增值税为6.6万元。

但是房地产差额征税并不影响发票的开具,对外销售商品房发票的开具依然是按照总价款100万元,税率9%,不含税价款为91.74万元,增值税税款为8.26万元。也就是说并不是按照实际应缴增值税而是按照正常计算的增值税全额作为发票开具的增值税额。这种特殊情况我们称之为“差额征税,全额开票”。


二、增值税差额征税的会计处理问题

目前看到关于差额征税会计处理的规定,只有《关于印发《增值税会计处理规定》的通知》(财会[2016]22号)做了明确规定:

按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

这里的核心是如何理解允许扣减销售额的相关成本费用对应的增值税,如果理解为收入,那么就应当增加当期收入;如果理解为特殊进项税,那么就应当冲减当期成本。很显然财政部的上述规定将土地对应扣减的这部分增值税理解为一种特殊进项税额,因此做了冲减“主营业务成本的处理”。就上述案例数据可以做出如下分录:

商品房销售收入确认时:

借:银行存款(预收账款)100万元

贷:主营业务收入91.74万元

应交税费—应交增值税8.26万元

差额征税时:

借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减)1.66万元

      贷:主营业务成本-土地1.66万元

这么做的结果是,会计收入同发票开具收入中的不含税价款保持一致,都不考虑增值税差额征收问题,均为91.74万元;企业所得税收入也同会计收入和发票开具收入保持一致,均为91.74万元。


三、土地增值税清算收入的巨大争议

如前文所述,对于这部分因差额征税而少交的增值税,在会计处理和所得税处理上均做了主营业务成本的调减处理,不再有争议。但到了房地产企业土地增值税清算时,这部分少交的增值税有有问题了!实务中存在多种不同观点:

第一种观点:土增清算土地扣除应冲减对应差额增值税

如果和会计处理或者所得税处理保持一致的话,土地增值税清算中的 扣除项目计算,土地价款应将对应差额计算少交的增值税冲减再作为扣除项目清算,也就是说收入按照同会计收入一致的91.74万元,土地价款扣除按照18.34万元(20万-1.66万元)。

这种观点我个人并不能同意,而且非常明确土地增值税也并不要求这样做。

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号)对于清算表格中土地价款扣除做了如下规定:

表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

很清楚这里允许扣除的土地价款为实际发生数额,不用考虑少交的那部分增值税。那么问题来了,既然没有在扣除中体现,是不是就要在收入中体现呢?

第二种观点:将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算

很多人提出了一种新的理解,认为房企土增清算收入的确认应当包括这部分少交的增值税:

商品房销售总价款(含税)100万元

发票开具不含税收入91.74万元

会计收入和所得税收入91.74万元

土增清算收入应为91.74万元+1.66万元=93.4万元

这种说法到底对不对?我们先来看看税法相关规定:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

土地增值税应税收入不含增值税销项税额,好像很明确,其实有一个理解上的问题,这里的销项税额究竟是发票上那个全额的销项税额还是企业实际缴纳的那个销项税额?也就是说,按照前面测算的数据,是8.26万元还是6.6万元?如果认为是8.26万元,清算收入就同发票上的不含税收入91.74一致,如果认为是6.6万元,清算收入就变成了93.4万元!究竟应当如何理解?

认为房企土增清算收入的确认应当包括这部分少交的增值税的专家通常从销售额和销项税两方面理解这个问题:

第一,房地产企业销售商品房的销售额应为减除土地价款后计算出来的销售额,依据为国家税务总局公告2016年第18号中的计算公式:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

第二,纳税申报表中主表中的销项税和附表一中的销项税,在差额征税的情况下,应为差额计算后的销项税:

第11栏“销项税额”:填写纳税人本期按一般计税方法计税的货物、劳务和服务、不动产、无形资产的销项税额。

营业税改征增值税的纳税人,服务、不动产和无形资产有扣除项目的,本栏应填写扣除之后的销项税额。

基于以上两点,这部分专家认为,应按照93.4万元作为土增清算收入,而不是91.74万。

第三种观点认为既不能将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算,也不能在土增清算中,强行将土地扣除冲减对应差额增值税。

这一部分专家认为无论如何均应以发票上开具的销售额作为土增清算收入,我个人也是同意这一种观点,主要原因有以下几个:

1、增值税差额征税是房地产行业特殊的土地获取模式决定的,是无法抵扣进项情况下的无奈之举,不能因此将该部分土地对应的增值税强行挤入收入,对企业是不公平的;

2、如果强行这样计算,将导致会计收入、所得税收入和土地增值税收入的不一致,给企业和税务机关工作都带来矛盾,而且这种算法同不动产契税缴纳也出现不一致,显得非常牵强;

3、从下游来看,如果另一家企业取得该不动产,发票票面金额100万,其中不含税价款为91.74万,税款为8.26万元,正常可以按照8.26万元抵扣进项税。未来如果将该不动产再次出售,也是按照票面的91.74万作为扣除项目,而不是以上游房地产公司确认收入的93.4万元作为扣除项目,因此按照93.4万元确认房企土增收入,也将导致下游未来土增清算扣除项的混乱和不一致。

至于不能在土地扣除项目中中强行冲减对应的差额增值税,其原因在第一种观点下已经分析,此处不再赘述。


四、税务机关的两种态度

面对争议,税务机关也不能幸免,实务中出现了两种不同的看法,主要是针对第二种和第三种观点。

持有第二种观点的典型代表是广州:

《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函[2016]188号)

纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1 11%)”确认; 土地增值税清算收入按“(含税销售收入 本项目土地价款×11%)/ (1+11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

持有第三种观点的典型代表是北京:

《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》(北京市地方税务局公告2016年第7号)

土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

站在企业的角度,很显然北京代表的观点对企业更加有利。但在税务机关自身都存在争议的情况下,企业实务中如何应对的确非常困惑。我的个人建议是如果当地有规定,按照当地税务机关规定处理,如果当地无规定,争取按照北京税务机关所代表的的这一种意见处理。


我要补充
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最近看到几件事,觉得挺有意思。


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  4.有12366答疑说,自产门窗并负责安装不属于混合销售,应当分别核算货物和安装服务的销售额,分别开具发票,适用不同的税率或者征收率,分别缴纳增值税,对吗?


  一、混合销售的定义


  财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物,为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。


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  二、混合销售的特殊规定


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  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 第六条 纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额,并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税,非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税;未分别核算的,由主管税务机关核定其货物的销售额:


  (一)销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为;


  (二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。


  所以,自产货物并负责安装,依然属于混合销售,只不过不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第四十条规定的混合销售应当合并纳税的情形罢了。


  11号公告第一条对销售机器设备并安装的税收处理方式和精神,在11号公告的第四条、国家税务总局公告2018年第42号第六条,更加被发扬光大。


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  一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务,如果已经按照兼营的有关规定,分别核算机器设备和安装服务的销售额,安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。


  以上两条属于标准的“减税”条款,从甲供工程的角度,降低机器设备安装服务增值税的税收负担。


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  这片儿的水不浑。


  三、混合销售“浑水”的起源


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  但是36号文第四十条,愣是把混合销售按照货物纳税还是按照服务纳税的界定标准,表述为“从事货物的生产、批发或者零售的”和“其他”两种类型的单位和个体工商户。


  在这里,“销售行为”的概念,被阴错阳差地替换成了“纳税人类别”的概念。


  所以,混合销售的水就开始浑起来了!


  我们知道,纳税人属于那种类型,在税务机关的征收系统中,要在税务登记环节,同时登记行业和适用的税目和税率(征收率)。纳税人每增加一个新的税目,就需要税务机关的工作人员在征收系统来手动增加。


  一般情况下,新办纳税人所属哪个主行业,税务机关的经办人会根据纳税人名称和经营范围中的首个行业或者纳税人自己主诉的行业,来确定税目和税率(征收率)。因此,纳税人行业登记类型和税目税率,被有意无意搞混淆的情况时有发生。


  众所周知,境内单位和个人销售货物税率为13%;提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为9%;发生的跨境应税行为,税率为零;除此之外的应税行为,税率为6%。为降低增值税税收负担,把货物销售改造为提供服务也成了一个公开的筹划手法。


  四、形式和实质,究竟哪一个更重要?


  医院和某生物检测机构合作,检测机构允许医院无偿使用取样设备,但是按照检测数量收取医院的检测服务费。这样的无偿提供设备,实质是建立在向医院提供检测收费服务基础之上。这样的交易行为,是以提供服务为主,销售货物为辅,应当按照服务缴纳增值税。


  销售净水机之后,除非出现质量问题需要维修之外,所谓净水服务,如果是纯粹为避税的目的,这样的“净水服务”,也应当按照货物销售征收增值税。


  更加离谱的所谓“送货到家”就可以把货物销售的交易,“创造”成提供礼仪服务,按照资深货劳税专家李老师的话说,纯粹属于自娱自乐罢了。


  我们知道,增值税发票电子底账系统,可以根据票流追踪货物流或者服务流,未经生产加工程序,搞“买猪卖羊”的障眼法,真的经不起税收风险分析者技术的手指,那么轻轻的一戳。


借企业所得税之名,行个税“经营所得”之实

一般理解算个税,无论是综合所得,还是分类所得,大多用个人收入,减去生计费,减去附加扣除和专项附加扣除等等,作为应纳税所得额去算个税。


  经营所得算个税却比较特别。你会发现,在可以扣减的东西里面,多了很多“企业所得税”里,才能看到的扣减内容:工会经费、福利费、职教费、业务活动费、广告宣传费等等。这些费用,看上去和自然人的个税关系似乎不大,但经营所得是个例外。


  个体户:借企业所得税之名,行个税之实


  众所周知,个体户不交企业所得税,只交个税。


  个体户算个税,业主和员工的处理方式是不一样的。个体户所得中,为自己干的业主,如果在个体户里拿工资,这个工资计入个体户经营所得,不得在个税税前扣除;为个体户打工的员工,工资计入个体户的工资薪金成本,可以在个税税前扣除。


  如果是个人或者是雇员,这些自然人就没有工会经费、福利费、职教费、业务活动费、广告宣传费等组织费用的问题。


  但你会发现,个体户好歹算个组织,也就有了上述组织费用问题。这些组织费用,参照企业所得税模式,算个税应纳税所得额时,在一定的限额内,是可以个税税前扣除的。


  例如政策规定:个体工商户拨缴的工会经费、发生的职工福利费、职工教育经费支出分别在工资、薪金总额2%、14%、2.5%的标准内据实扣除。所谓:“借企业所得税之名,行个税之实”。


  所以常常会出现业主私人干的事情和个体户业务上的事情,费用混起来说不清楚的情况。


  公私混用费用说的清楚时,属于业主私人的费用,不得税前扣除,视同经营所得。


  公私混用费用说不清楚时,可以税前扣除说不清楚费用总额的40%。个人觉得这是国家政策对个体户的一种“照顾、扶持”。而合伙企业的个人合伙人和个人独资企业就没有这样的“照顾”了(北大2020年最新报告:全国个体户总量9776万户,解决了2.3亿人就业,个体经营户2019年创造了惊人的交易量:全年营业额达13.1万亿元,相当于2018年全国同期社会零售总额38.1万亿元的34.4%;全年产生839亿笔交易,平均每天2.3亿笔)。


  合伙企业:其实什么税都不交,算法上却在大乱斗


  合伙企业不用交任何所得税。是的,您没有看错,合伙企业既不用交企业所得税,也不用交个人所得税。原因在于,合伙企业是 “税收透明体”,具有导管的作用。那谁来交所得税呢?每个合伙人来交。合伙企业直接按照合伙企业约定的利润分配比例,直接分配穿透至个人合伙人以及企业合伙人分别缴税:个人合伙人缴纳个人所得税;企业合伙人缴纳企业所得税。


  先分后税,分的是合伙企业的应纳税所得额。合伙企业,好歹名字上带“企业”二字,算是个组织,有组织就有组织费用。合伙企业组织费用也和个体户一样,参照了企业所得税,算个税应纳税所得额时,在一定的限额内,是可以税前扣除的。


  因为是先分后税,所以这些税前扣除的组织费用,自然也分给了各个合伙人,无论是企业的,还是个人的。


  也可以这么说:合伙企业中,个人合伙人的组织费用税前扣除亦是“借企业所得税之名,行个税之实”。这里容易交叉的是:合伙企业,个人独资企业,看到的是企业,又用到企业所得税的算法,但交的却是个税,有的朋友就容易分不清楚了’。


  计算完应纳税所得额后,算应纳税额的方式,也会出现交叉乱斗。


  例如:创投企业个人合伙人算出应纳税所得额后,还可以选择:要么按经营所得的5%~35%超额累进税率,计算个人所得税;要么按股权转让所得和股息红利所得,按20%的税率计算缴纳个人所得税。


  个独企业:共性上的个性


  个人独资企业,不交企业所得税,只交个税。同样个独企业好歹也算个组织,有组织就会有组织费用。


  个独企业的个税征收方法有二种:一种是查账征收,适用于会计核算比较齐全的,另一种是核定征收。当然,选啥都是税局说了算。


  查账征收下,算个税应纳税所得额时,也和个体户一样,企业所得税才会考虑的组织费用在一定限额内,可以税前扣除。


  个独企业也存在公私混用的费用,却没有像个体户那样幸运:即可按混用费用的40%扣除。个独企业公私混用的费用,禁止扣除。


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