国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
发文时间:2016-03-31
文号:国家税务总局公告2016年第18号
时效性:全文有效
收藏
244

国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

2016年3月31日


房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法


第一章 适用范围

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。

自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

第二章 一般纳税人征收管理

第一节 销售额

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

:本条解析了可以扣除的土地价款的范围,公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准,在存在土地价款返还的情况下,直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款,这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙,应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的,应该协商政府部门以其他名义奖励,而不能直接以土地款返还的名义支付。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目,是指:

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。 

第二节 预缴税款

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 

第三节 进项税额

第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

第四节 纳税申报

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 

第五节 发票开具

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票。

第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

第十八条 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得开具增值税专用发票。

第三章 小规模纳税人征收管理

第一节 预缴税款

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二节 纳税申报

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第三节 发票开具

第二十三条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的,小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

第二十四条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票。

第二十五条 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目,不得申请代开增值税专用发票。

第四章 其他事项

第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,按照本办法规定预缴税款时,应填报《增值税预缴税款表》。

第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。

第二十八条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,未按本办法规定预缴或缴纳税款的,由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

分送:各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。

国家税务总局货物和劳务税司承办       办公厅2016年3月31日印发

推荐阅读

案例解析房地产收入的增值税、企业所得税、土地增值税差异

二、不同税种的收入金额差异


  某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发,支付土地价款45000万元,取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发,一期、二期开发土地面积均为10000平方米,两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续,销售的建筑面积为30000平方米,金额46600万元,该企业为增值税一般纳税人,采用一般计税。


  该项业务增值税、土地增值税、企业所得税的收入在金额上有所差异,对比如下:


  一、增值税收入


  根据国家税务总局公告2016年第18号规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:


  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)


  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所分摊的土地价款


  (一)已开发项目所分摊的土地价款=(10000/20000)×45000=22500万元


  (二)当期允许扣除的土地价款=(30000/40000)×22500=16875万元


  (三)增值税收入=(46600-16875)/1.09=27270.64万元。


  (四)销项税额=(46600-16875)/(1+9%)×9%=2454.36万元


  二、土地增值税收入


  根据财税[2016]43号规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入;免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。


  又根据税务总局公告2016年第70号规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。


  土地增值税收入=收入-销项税额=46600-2454.36=44145.64万元。


  三、会计收入和企业所得税收入


  根据财会[2016]22号规定,企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。


  1.确认收入时:


  借:预收账款46600


  贷:主营业务收入42752.29


  应交税费——应交增值税(销项税额)3847.71


  2.结转土地成本


  借:主营业务成本—土地成本16875


  贷:开发产品16875


  3.抵减土地价款时:


  借:应交税费—应交增值税(销项税额抵减)1393.35


  贷:主营业务成本1393.35


  经上述分析比较,收入上,土地增值税收入44145.64万元>企业所得税收入42752.29万元>增值税收入27270.64万元;成本上,企业所得税销项税额抵减了主营业务成本,土地增值但可扣除的土地成本仍为16875万元,土地增值税成本>企业所得税成本,从事房地产开发的纳税人可按:(土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%加计扣除,对房地产企业更有利。


六个问题带您了解增值税等简并申报

国家税务总局发布《关于简并税费申报有关事项的公告》,决定在海南、陕西、大连、厦门4省市开展增值税、消费税分别与城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加申报表整合试点。


  一、什么是增值税、消费税分别与附加税费申报表整合?


  纳税人申报增值税、消费税时,应一并申报附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等附加税费。增值税、消费税分别与附加税费申报表整合,是指将《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》、《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》及其附列资料、《增值税预缴税款表》、《消费税纳税申报表》分别与《城市维护建设税教育费附加地方教育附加申报表》整合,启用《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》、《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》、《增值税及附加税费预缴表》及其附列资料和《消费税及附加税费申报表》。


  二、怎么进行增值税、消费税及附加税费申报?


  新启用的《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》、《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》、《增值税及附加税费预缴表》及其附列资料和《消费税及附加税费申报表》中,附加税费申报表作为附列资料或附表,纳税人在进行增值税、消费税申报的同时完成附加税费申报。


  具体为纳税人填写增值税、消费税相关申报信息后,自动带入附加税费附列资料(附表);纳税人填写完附加税费其他申报信息后,回到增值税、消费税申报主表,形成纳税人本期应缴纳的增值税、消费税和附加税费。上述表内信息预填均由系统自动实现。


  三、申报表整合后,增值税申报有什么变化?


  新申报表中,除实行主税附加税费合并申报外,增值税申报也进行了优化调整。


  (一)使用新申报表后,一般纳税人增值税纳税申报内容有哪些变化?


  新启用的《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》及其附列资料,主要变化有三个方面:一是在原《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》主表增加第39栏至第41栏“附加税费”栏次,并将表名调整为《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》;二是将原《增值税纳税申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)第23栏“其他应作进项税额转出的情形”拆分为第23a栏“异常凭证转出进项税额”和第23b栏“其他应作进项税额转出的情形”,并将表名调整为《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)。其中第23a栏专门用于填报异常增值税扣税凭证转出情况,第23b栏填报原第23栏内容。三是增加《增值税及附加税费申报表附列资料(五)》(附加税费情况表)。


  其中涉及到增值税纳税申报内容的变化主要是,纳税人在办理纳税申报时,需要将按照规定本期应当作异常增值税扣税凭证转出处理的进项税额,填写在《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)的第23a栏“异常凭证转出进项税额”。对于前期已经作过异常增值税扣税凭证转出处理,解除异常凭证或经税务机关核实允许继续抵扣的,且纳税人重新确认用于抵扣的进项税额,在本栏次填入负数。


  (二)使用新申报表后,小规模纳税人增值税纳税申报内容有哪些变化?


  新启用的《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》及其附列资料,主要变化有三个方面:一是在原《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》主表增加第23栏至第25栏“附加税费”栏次,并将表名调整为《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》。二是将原《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)》主表中开具增值税专用发票销售额和开具普通发票销售额相关栏次名称调整为更准确的表述,即将第2、5栏次名称由原“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”调整为“增值税专用发票不含税销售额”;将第3、6、8、14栏次名称,由原“税控器具开具的普通发票不含税销售额”调整为“其他增值税发票不含税销售额”,上述栏次具体填报要求不变。三是增加《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)附列资料(二)》(附加税费情况表)。


  《增值税及附加税费申报表(小规模纳税人适用)》及其附列资料涉及到的增值税纳税申报内容和口径没有变化。


  (三)试点地区增值税一般纳税人,在2021年4月份及之后属期收到主管税务机关送达的税务事项通知书,告知其已申报抵扣的增值税专用发票为异常增值税扣税凭证。纳税人在办理纳税申报时应当如何处理?


  按照《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》及其附列资料的填写说明,《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏“异常凭证转出进项税额”栏次,填写本期异常增值税扣税凭证转出的进项税额。


  如果纳税人的纳税信用等级不为A级,按照《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第38号,简称38号公告)第三条第(一)项规定,应当在纳税人办理收到相关税务事项通知书对应属期的增值税及附加税费申报时,按照《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》填写说明的要求,将对应专用发票已抵扣税额计入《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏。


  如果纳税人的纳税信用等级为A级,则可以按照38号公告第三条第(四)项的规定,自接到税务机关通知之日起10个工作日内,向主管税务机关提出核实申请,在税务机关出具核实结果之前暂不作进项税额转出处理,也不需要将对应专用发票已抵扣税额计入《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏。


  若纳税人逾期未提出核实申请,或者提出核实申请但经核实确认相关发票不符合现行增值税进项税额抵扣相关规定的,应当继续作进项转出处理。


  (四)试点地区增值税一般纳税人,在2021年4月份及之后属期收到主管税务机关送达的税务事项通知书,告知其已作进项税额转出的异常增值税扣税凭证,被税务机关解除异常,对应增值税专用发票可按照现行规定继续抵扣。纳税人在办理纳税申报时应当如何处理?


  按照《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》及其附列资料填写说明,《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏“异常凭证转出进项税额”栏次,填写本期异常增值税扣税凭证转出的进项税额。异常增值税扣税凭证转出后,经核实允许继续抵扣的,且纳税人重新确认用于抵扣的,在本栏填入负数。


  对于试点地区纳税人,在2021年4月及之后属期作进项转出处理的异常凭证,在解除异常凭证后,纳税人应先通过增值税发票综合服务平台对相关发票再次进行抵扣勾选,然后在办理抵扣勾选属期增值税及附加税费申报时,按照《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》填写说明的要求,将允许继续抵扣的税额以负数形式计入《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏。在2021年4月属期之前已作进项转出处理的异常凭证,不需要再次进行抵扣勾选,可以经税务机关核实后,直接将允许继续抵扣的税额以负数形式计入《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》第23a栏。


  四、申报表整合后,消费税申报有什么变化?


  新申报表中,除实行主税附加税费合并申报外,消费税申报也进行了简并优化。


  (一)使用新申报表后,消费税申报表有哪些变化?


  一是将原分税目的8张消费税纳税申报表主表整合为1张主表,基本框架结构维持不变,包含销售情况、税款计算和税款缴纳三部分,增加了栏次和列次序号及表内勾稽关系,删除不参与消费税计算的“期初未缴税额”等3个项目,方便纳税人平稳过渡使用新申报表。


  二是将原分税目的22张消费税纳税申报表附表整合为7张附表,其中4张为通用附表,1张成品油消费税纳税人填报的专用附表、2张卷烟消费税纳税人填报的专用附表。


  (二)使用新申报表后,适用不同征收品目的消费税纳税人需要填报所有主表附表吗?


  新申报表将原分税目的消费税纳税申报表主表、附表进行了整合。系统根据纳税人登记的消费税征收品目信息,自动带出申报表主表中的“应税消费税名称”“适用税率”等内容以及该纳税人需要填报的附表,方便纳税人填报。成品油消费税纳税人、卷烟消费税纳税人需要填报的专用附表,其他纳税人不需填报,系统也不会带出。


  (三)企业在委托加工环节由受托方代收代缴的消费税还需要填报《代收代缴税款计算表》吗?


  不再填报《代收代缴税款计算表》,应填报各税种通用的《代扣代缴、代收代缴税款明细报告表》。


  (四)某企业是从事润滑油生产业务的,启用新申报表后还需要填写《成品油消费税纳税申报表》吗?


  不再填报原《成品油消费税纳税申报表》,新申报表已最大化的兼容原有各类消费税申报表的功能,并与税种登记信息自动关联。申报时系统将成品油消费税纳税人专用的《本期准予扣除税额计算表(成品油消费税纳税人适用)》自动带出,成品油期初库存自动带入,纳税人可以继续计算抵扣税额。


  五、什么时候开始简并增值税、消费税与附加税费申报?


  简并税费申报工作按照先试点再推广的原则分步推进。


  自2021年5月1日起,在海南、陕西、大连、厦门4个省市开展增值税、消费税分别与附加税费申报表整合试点。税务总局将根据试点情况,2021年适时在全国推开。


  六、申报增值税、消费税与附加税费时,还需要注意的问题


  按月度申报缴纳增值税、消费税及附加税费的纳税人,申报缴纳所属期2021年4月及以后的增值税、消费税及附加税费,适用《公告》。按季度申报缴纳增值税、消费税及附加税费的纳税人,申报缴纳所属期2021年第2季度及以后的增值税、消费税及附加税费,适用《公告》。纳税人调整以前所属期税费事项的,按照相应所属期的税费申报表相关规则调整。


小程序 扫码进入小程序版
小程序 扫码进入学习更多课程