房企转让在建项目涉税处理及案例分析
发文时间:2020-06-18
作者:土地增值税金穗源
来源:土地增值税金穗源
收藏
1788

 在地产开发企业,往往很多小的开发商会因为资金链断裂等原因,考虑将未开发完成的项目出手转让,在建项目的转让方式各不相同,本文就在建项目直接出售过程中的涉税做如下分析:


  一、房地产在建项目转让限制条件


  根据《城市房地产管理法》所规定的房地产转让的法定条件如下:


  (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;


  (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。


  也就是说转让在建项目是有条件限制的,开发达到投资总额的25%以上是在建项目转让的必要条件,并非在任何情况下都可以出手转让。


  例:甲公司有一处在建项目(新项目),预计总投资20亿元(其中土地使用权4亿元),由于甲公司资金链断裂现将此项目对外转让,截止转让前发生建造成本5.2亿元,达到转让条件。现甲公司以15亿元的评估价转让给乙公司,后续乙公司仍需投资部分建设资金完成项目后期建设。(不考虑相关附加税因素,增值率未超过50%,税率为30%。)


  二、转让方涉税分析


  1、增值税


  根据营改增36号文件规定,转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照“销售不动产”缴纳增值税。在此需要注意的是区分在建工程是老项目还是金新项目,所适用不同的计税方法。


  甲公司需缴纳增值税:


  (15-4-5.2)/1.09*0.09=0.48亿元


  2、土地增值税


  《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应依照本条例缴纳土地增值税。很多财务人员在此处会有一个疑惑,转让方在土增清算时对于在建工程部分是否可以加计扣除?


  由于在建项目转让方按销售不动产税目计征增值税,与此同时转让方在计交土地增值税时,应按照《土地增值税暂行条例》计算。同时享受可加计扣除20%的优惠政策。


  甲公司需缴纳土地增值税:


  (15/1.09-(4+5.2)/1.09-(4+5.2)/1.09*0.2)*30%=1.1亿元


  3、企业所得税


  根据企业所得税法规定,转让在建项目可视为企业财产的销售转让,应根据相关税法规定,计缴企业所得税。转让方也应按销售不动产适用税率,给被转让方开具相应的增值税发票或其他合理的扣税凭证,以免受让方企业所得税穗前无法正常扣除。


  甲公司需缴纳企业所得税:


  (15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74亿元


  4、印花税


  根据印花税暂行条例及实施细则规定,在建项目的转让应依据产权转移书据项目缴纳印花税。其计税依据应为在建项目转让合同的不含税价款。


  甲公司需缴纳印花税:


  15/1.09*0.0005=0.0068亿元


  三、受让方涉税分析


  1、契税


  国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复中规定,土地使用者将土地使用权及附着物、构筑物转让给他人,应按照转让的总价款计征契税。营改增之后财政部对于其计税依据做了新的规定,在2016年5月1日后应按照不含增值税价格作为在建项目转让源的计税依据。


  乙公司需缴纳契税:


  15/1.09*0.03=0.41亿元


  2、印花税


  印花税计缴办法同上述转让方相同。


  乙公司需缴纳印花税:


  15/1.09*0.0005=0.0068亿元


  3、受让方取得在建项目如何入账?


  在受让方取得转让方的在建项目,同时需要取得合规有效的入账票据,才能保证后续所得税及土地增值税,税前扣除不受损失。


  受让方采用一般计税方法的,在取得老项目时应取得5%的销售不动产专用发票,若为新项目即需取得税率9%的增值税专票。受让方财务人员在入账时需要将项目土地和建造成本分别,计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”“开发成本-建筑安装工程费”等科目核算,各自价值一般实务中可以参考项目转让评估报告。在后期受让方最终项目清算时此部分转让价款是否可以加计扣除,在实务中是有争议的。


  依据天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告(2016年第25号)第七条规定,受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时,取得在建工程支付的金额,能提供合法有效凭证的,允许据实扣除,但不能加计扣除,后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。


我要补充
0

推荐阅读

货币缺乏可兑换性时即期汇率估计应用案例——采用其他目的下的可观察汇率

《企业会计准则解释第20号》配套应用案例

货币缺乏可兑换性时即期汇率估计应用案例——采用其他目的下的可观察汇率

  【例】甲公司的记账本位币和列报货币均为L货币。乙公司为甲公司在境外设立的全资子公司,乙公司的记账本位币为M货币,即其经营所在地的法定货币。甲公司编制合并财务报表时,需将乙公司外币财务报表折算为L货币。2X25年12月31日,乙公司所在地货币主管部门规定,禁止以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,但允许基于任何其他目的的货币兑换。在基于其他目的将M货币兑换为L货币时实行自由浮动汇率机制,并采用单一汇率,该汇率每日更新。因乙公司所在地货币主管部门禁止以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,甲公司认定M货币不可兑换为L货币。

  假定不考虑其他因素,在上述情况下,甲公司在对乙公司2X25年12月31日的财务状况和2X25年度的经营成果进行折算时,应当如何估计即期汇率?

  分析:根据《企业会计准则解释第20号》,当一种货币不可兑换为另一种货币时,企业应当对计量日的即期汇率进行估计,使其能够如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率。在满足上述有关货币缺乏可兑换性时即期汇率估计要求的情况下,企业可采用未经调整的可观察汇率或其他估计方法,对相关即期汇率进行估计。

  本例中,甲公司不能以变现或结算净投资为目的将M货币兑换为L货币,但能够基于其他目的兑换货币。在基于其他目的将M货币兑换为L货币时实行自由浮动汇率机制,并采用单一汇率,该汇率每日更新。根据《企业会计准则解释第20号》,一种货币在某一目的下不可兑换为另一种货币,但在其他目的下可兑换为另一种货币的,企业应当考虑包括但不限于以下所列的因素,以判断其他目的下的可观察汇率是否满足货币缺乏可兑换性时即期汇率的估计要求:一是是否存在多个可观察汇率。如存在多个可观察汇率,可能表明这些汇率包含对出于特定目的取得另一种货币的“激励”或“惩罚”,因而可能未反映当前主要经济状况;二是可兑换货币的用途。如企业能够取得的另一种货币仅限于有限用途(如进口紧急物资),则该汇率可能未反映当前主要经济状况;三是汇率的性质。相较于受监管部门管制及其他经常性干预的汇率,可观察的自由浮动汇率更能反映当前主要经济状况;四是汇率更新的频率。相较于长期不变的可观察汇率,每日或以更高频率更新的可观察汇率更能反映当前主要经济状况。

  本例中,基于其他目的将M货币兑换为L货币时采用单一的自由浮动汇率且该汇率每日更新,同时基于其他目的兑换的货币也并非为有限用途,因此,甲公司认定基于其他目的下的可观察汇率能够满足“如实反映在当前主要经济状况下市场参与者在计量日进行的有序兑换交易所采用的汇率”的要求,甲公司在折算乙公司2X25年12月31日的财务状况和2X25年度的经营成果时可采用该可观察汇率作为估计的即期汇率。

货币缺乏可兑换性评估应用案例

《企业会计准则解释第20号》配套应用案例

货币缺乏可兑换性评估应用案例

  【例】甲公司的记账本位币和列报货币均为L货币。乙公司和丙公司为甲公司在境外设立的全资子公司,乙公司和丙公司的记账本位币分别为M货币和P货币,均为各自经营所在地的法定货币。甲公司编制合并财务报表时,需将乙公司和丙公司的外币财务报表折算为L货币。

  情形一:乙公司所在地的货币主管部门规定,将M货币兑换为L货币须在提交兑换申请时申报资金用途并完成相关行政审批流程。通常情况下,货币主管部门按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日。2X26年6月1日,因无法满足市场对L货币的兑换需求,乙公司所在地的货币主管部门暂停了官方兑换渠道。在官方兑换渠道暂停期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,前述交易不能够产生可强制执行权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。

  情形二:丙公司所在地货币主管部门规定,除进口食品和药品以外,不接受用于其他目的的L货币兑换申请。

  假定不考虑其他影响因素,在上述情形中,甲公司应当如何分别评估M货币、P货币是否可兑换为L货币?

  分析:

  情形一中,2X26年6月1日前,乙公司所在地的货币主管部门提供L货币的官方兑换渠道,按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日,前述10个工作日为通过官方兑换机制将M货币兑换为L货币的正常行政延迟。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估企业能够在“一定时间范围内”通过可在兑换交易中产生可强制执行权利和义务的某一市场或兑换机制将该货币兑换为另一种货币,前述一定时间范围允许因法律或监管规定、公共假期等实际因素导致的兑换业务办理的正常延迟。因此,在满足《企业会计准则解释第20号》其他相关评估要求的情况下,甲公司在提交申请后10个工作日内能够取得L货币的,可认定M货币可兑换为L货币。

  2X26年6月1日后,在乙公司所在地的货币主管部门暂停官方兑换渠道期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,且该兑换交易不能够产生可强制执行的权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,应当仅考虑能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。本情形中由于在官方兑换渠道暂停期间,不存在能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制,因此,甲公司应当认定M货币不可兑换为L货币。

  情形二中,甲公司仅可基于进口食品和药品的目的申请将P货币兑换为L货币,而不能为变现或结算对丙公司的净投资申请兑换L货币。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,对于境外经营财务状况和经营成果的折算,企业应当假定其取得另一种货币的目的是变现或结算其境外经营净投资。本情形中,由于甲公司不能基于变现或结算对丙公司净投资的目的申请兑换L货币,因此,甲公司应当认定P货币不可兑换为L货币。