房企配建保障性租赁住房涉税处理分析
发文时间:2020-06-30
作者:智慧源地产财税
来源:智慧源地产财税
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近年来,随着房价高企,地王频出,政府在出让国有建设地使用权时,再次启用多年出台的配建一定面积保障房制度,同时创新地提出了“限地价、竟配建”的竞价方式,该种出让方式一方面可以解决地方政府保障房建设的任务,另一方面对抑制过热的土地市场也有非常好的效果。针对这一竞价方式,王皓鹏老师在文章《“限地价+竞配建”拿地方式税收分析》中进行了逐税种分析。


  目前采用上述方式的地方越来越多,由于当前各地税务执法机关对配建保障房的法律性质理解不一,房地产开发企业如何管控配建保障房的税务风险面临较大挑战。在新建商品住房、经济适用住房等住房建设项目中,按规定的比例配建公共租赁住房和廉租住房,即保障性租赁住房。房地产公司无偿配建保障性租赁住房如何涉税处理?


  房地产开发企业配建保障房交政府部门的方式有两种,一是建成后由政府部门回购,二是建成后无偿移交政府部门,以此作为土地出让条件。第一种方式属于市场行为,涉税处理相对简单,但第二种方式的涉税处理就相对复杂多了,会涉及到视同销售、红线外支出等一系列问题,这无疑对广大财务人员带来困扰。


  一、增值税涉税处理


  1、无偿移交是否做视同销售处理?


  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1第14条规定:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。


  因为保障房建成后无偿移交政府部门,其后续本身不存在公益属性。所以,配建保障房无偿移交政府视同属于向其他单位无偿转让不动产,应做视同销售处理。


  2、无偿移交的代价能否作为土地价款在新项目中进行差额计税?


  根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)文件的规定,房地产开发企业中的一般纳税人以一般计税方式销售的项目,其扣除“土地价款”还包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费、前期开发费和土地出让收益等,以及向其他单位或个人支付的货币性拆迁补偿费。


  从道理上讲,无偿移交的配建属于其他配置方式取得土地价款支付的一部分,不同的是从货币转为了非货币支付,应该符合上述规定,房企在新项目中作为差额计税的组成部分。


  但在实操上,由于各地执行口径参差不齐,建议操作之前与当地税务局金进行沟通。


  二、土地增值税涉税处理


  1、配建保障房无偿移交政府是否视同销售处理?


  这点规定是明确的,需要做视同销售处理。国税发[2006]187号第三条第(一)款规定,房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产。


  延伸学习:


  销售保障性住房是否预缴土地增值税?


  各地关于保障性住房预征土地增值税的规定


  2、配建保障房视同销售同时能否以相等金额增加土地成本?


  各地执行标准不一,存在两种观点,一种观点认为我国目前的土地出让制度并不支持实物土地出让金,本着“税收法定原则”,不能在视同销售的同时增加房企的土地成本;第二种观点认为,按照“实质重于形式原则”,房企以非货币形式支付了土地成本,配建保障房支出作为获取国有建设用地的成本是符合经济原理的,即配建保障房视同销售同时以相等金额增加土地成本是合理的。建议操作之前与当地穗税务局进行沟通。


  3、配建保障房成本能否在清算时允许扣除?


  (1)要看是否是项目内配件保障房


  项目内配建保障房,按照国税发[2006]187号第三条第(四)款规定,可以扣除;


  非项目内配建保障房,因为土地增值税源属于“项目所得税”,即土地增值税是以项目、业态增值额为征税对象的税种,以项目为主体的存在,在要求按照立项、规划等文件执行,如果按照立项、规划文件不属于项目内配建,则配建保障房的成本即为“红线外支出”,而部分地区明确红线外的成本支出不得作为土地增值税清算的扣除对象。


我要补充
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  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

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  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

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  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

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  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。