国家税务总局公告2016年第16号 国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告
发文时间:2016-03-31
文号:国家税务总局公告2016年第16号
时效性:全文有效
收藏
1041

国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

2016年3月31日


纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法


第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。

第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第三条 一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行。

第四条 小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第五条 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的,由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

第六条 纳税人出租不动产,按照本办法规定需要预缴税款的,应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

第七条 预缴税款的计算

(一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

(二)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

(三)个体工商户出租住房,按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

第八条 其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:

(一)出租住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

(二)出租非住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

第九条 单位和个体工商户出租不动产,按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时,应填写《增值税预缴税款表》。

第十条 单位和个体工商户出租不动产,向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。

第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产,可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

第十二条 纳税人向其他个人出租不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十三条 纳税人出租不动产,按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人出租不动产,未按照本办法规定缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

分送:各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。 

国家税务总局货物和劳务税司承办      办公厅2016年3月31日印发

推荐阅读

企业如何防范费用税务稽查风险,比如:发票不合规?


企业如何防范费用税务稽查风险,比如:发票不合规?


解答:


企业在日常运营过程中,可能会遇到发票不合规的情况,比如善意收到虚开发票或上游失联造成的异常凭证,这可能会引发税务稽查风险。以下的几点建议,帮助企业防范费用税务稽查风险:


一、加强合作方的资信审查


企业在进行业务合作时,应该对合作方的资信进行严格的审查,包括对方公司的法定代表人、主要经营人员、经营情况和规模、财务状况和信用等级、以及税务风险情况等基本信息。


如果发现对方公司已经被税务稽查或者处于税务机关风控局管理阶段、此前被税务机关做过纳税风险评估的话,应该谨慎选择与对方公司合作,避免税务风险传导至本企业,给企业带来税务风险,甚至给企业造成经济损失。


二、全面留存相关企业所得税扣除凭证,证明业务真实


企业应该建立规范、合理的票证管理制度,即使取得了不合规的发票,也应该尽可能地进行企业所得税的成本费用扣除。因此,保存能够证明业务真实性的资料至关重要。


国家税务总局公告2018年第28号第十四条规定,企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中,因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的,可凭以下资料证实支出真实性后,其支出允许税前扣除:


(一)无法补开、换开发票、其他外部凭证原因的证明资料(包括工商注销、机构撤销、列入非正常经营户、破产公告等证明资料)


(二)相关业务活动的合同或者协议;


(三)采用非现金方式支付的付款凭证;


(四)货物运输的证明资料;


(五)货物入库、出库内部凭证;


(六)企业会计核算记录以及其他资料。


前款第一项至第三项为必备资料。


从上述规定也可以看出,在交易中应采用非现金方式支付手段,禁止使用现金支付。


三、第一时间寻求专业税法服务,严控涉税风险


从企业收到税务机关检查通知书到接到税务机关最终作出税务处理、处罚决定,期间给予企业非常充足的准备时间与税务机关沟通。通过收集整理企业业务真实性资料,向税务机关陈述申辩,提交证据,可以在一定程度上降低税务稽查风险。


四、 树立正确的发票税务风险意识


企业员工应该以端正的态度对待企业纳税问题,取得合法合规的发票,以业务真实性开具发票,在依法纳税前提下,通过正确的操作节税,而不是通过非法手段逃避纳税。


五、 提高财税人员的业务专业和职业素养


企业应当定期或税法政策更新等情况下,鼓励和支持财税人自我提升专业和业务知识,培养财税专业人员,准确区分享受优惠政策,准确识别企业潜在的税务风险,及时规避。


六、加强企业的发票税务管理


企业应当有正确发票税务管理意识,认识到不规范的业务取得发票,会引起税务风险。


七、 进行发票税务风险自查


自查风险是企业防范税务风险一种必查事项。


通过定期的自查,企业可以尽早发现潜在问题,及时进行应对处理,避免不必要的损失。


八、制度适合企业特点的发票管理制度


企业财务做好发票税务风险管理同时,还需要制定完善的发票管理并严格执行。


总的来说,防范费用税务稽查风险需要企业在日常工作中建立规范的票证管理制度,提高财税人员的专业素质,加强与合作方的资信审查,及时寻求专业的税法服务,并且定期进行自查和自我改进。通过这些措施,企业可以有效地降低因发票不合规等原因引发的税务稽查风险。


总包人代发农民工工资如何财税处理?


为了保障农民工的合法权益,规范建筑市场秩序,解决农民工工资支付的问题。《保障农民工工资支付条例》(中华人民共和国国务院令第724号)规定,施工总承包单位对分包单位劳动用工和工资发放等情况负有监督与连带责任,实行分包单位农民工工资由施工总承包单位代为发放。总包人代发工资有关财税问题分析如下:


一、总包人代为发放的工资是否可以作为税前扣除合法凭据?按照建筑法,工程总承包人可以专业分包和劳务分包。分包人向总承包人提供建筑服务,应当按照结算金额向总承包人开具建筑服务发票。现行政策将应当由分包人直接发放的工资采取实行由总承包人代为发放,总公司代为发放的工资实质属于应支付方分包方的工程款,应支付的工程款“坐支”分包人应支付的农民工工资。因此,总承包人代为发放的工资部分,分包人仍然应当提供相应的建筑服务发票,以分包人提供的发票作为总承包人税前扣除的合法凭据。总公司代为发放的工资属于分包方的人工成本,应当在分包单位税前扣除。


二、总承包人代发工资,分包人应当及时申报缴纳增值税。总承包企业应代发的民工工资, 对于分包单位来说,是工程款的组成部分,分包单位并未实际收取,相当于总承包企业、分包单位、民工三方之间的往来款项结算,可简化为一笔应收账款过渡处理。总承包企业已实际代发了工资,相当于分包单位已收讫销售款项。因此,如果是纳税义务发生的工程款,分包方需开具带税率的增值税发票;如果不在工程款计量周期内、工程进度款未结算的,或已付清前期工程结算款项的,属于预付工程款,分包单位可开具发票编码为“612”的不征税发票。


三、会计处理。


1、总承包企业会计处理


借:合同履约成本—分包合同成本

应交税费—应交增值税(进项税额

贷:银行存款(民工工资专用账户)


简易计税项目的,全额计入工程施工成本;未能及时取得专票的,可暂按全额计入施工成本,待取得专票后自成本中冲回进项税额部分。


2、分包单位会计处理


1)计提工资:

借:合同履约成本—人工费

贷:应付职工薪酬—工资(应发工资)

应付职工薪酬—养老、医疗等社保(单位承担部分)


2)扣除个人承担的社保、个税等:

借:应付职工薪酬—工资(应发工资)

贷:其他应付款—养老、医疗等(个人承担部分)

应交税费—应交个人所得税

应收账款—总包代发民工工资(实发工资)


3)提交工资表由总承包企业代发民工工资后:

借:应收账款—总包代发农民工工资(实发工资)

贷:合同结算

应交税费—应交增值税(销项税额)


四、代发工资的个人所得税扣缴义务人。


“工资、薪金所得”是属于非独立个人劳务活动,即在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职、受雇而得到的报酬。因此,农民工取得的报酬应当按照“工资薪金所得”计算缴纳个人所得税,现行政策当中,并未对“农民工工资”有什么特别优惠政策。因农民工不是按月发放工资,且流动性较大,有时三五个月就会换一个工地做工,结算工资时也是一个工地结束再结算,这就导致一次结算工资超万,还有的农民工一年可能只干几个月的活儿。现行个人所得税规定,居民个人取得的综合所得(具体包括工资薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得)实行按年度合并计算个人所得税,平时预扣预缴,年度汇算清缴,多退少补,因此,在预缴阶段多缴税款的,可以在个人所得税年度汇算清缴时申请退税。


根据个人所得税法第九条规定,个人所得税以所得人为纳税人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。总承包人代发农民工工资是否有个人所得税扣缴义务呢?


根据《国家税务总局关于个人所得税偷税案件查处中有关问题的补充通知》(国税函[1996]602号)规定,扣缴义务人的认定,按照个人所得税法的法规,向个人支付所得的单位和个人为扣缴义务人。由于支付所得的单位和个人与取得所得的人之间有多重支付的现象,有时难以确定扣缴义务人。为保证全国执行的统一,现将认定标准法规为:凡税务机关认定对所得的支付对象和支付数额有决定权的单位和个人,即为扣缴义务人。总包代发分包单位农民工工资,是由分包单位按月考核农民工工作量并编制工资支付表,交给总包方代为发放的。对所得的支付对象和支付数额有决定权的单位是分包单位,分包单位是个税扣缴义务人,应当全员全额申报,总承包人不负有扣缴义务,不需要全员全额申报。


建议:总包与分包签订代发协议时,明确相关的个税扣缴和申报义务,由分包公司办理个人所得税扣缴申报和缴纳。总包方在发放工资时,是按照分包方提供的工资表的“实发工资”的金额发放工资,通常所说的税后工资。如果分包方提供的工资表没有明确是应发工资还是实发工资,总包直接按照工资表上的金额发放工资,分包方在申报缴纳个税的时候需要按照总包实际实际发放的工资作为税后工资,倒算出税前工资,作为计算农民工个人所得税的基数。



小程序 扫码进入小程序版