国家税务总局 中国保险监督管理委员会公告2011年第75号 国家税务总局、中国保险监督管理委员会关于机动车车船税代收代缴有关事项的公告
发文时间:2011-12-19
文号:国家税务总局 中国保险监督管理委员会公告2011年第75号
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《中华人民共和国车船税法》(以下简称车船税法)及其实施条例将于2012年1月1日起施行。根据车船税法及其实施条例规定,从事机动车交通事故责任强制保险(以下简称交强险)业务的保险机构(以下简称保险机构)为机动车车船税的扣缴义务人,应当在收取交强险保险费时依法代收车船税。为了贯彻落实车船税法及其实施条例,做好机动车车船税代收代缴工作,现将有关事项公告如下:

  一、扎实做好贯彻落实车船税法及其实施条例的准备工作

  各级税务机关要在深入领会和准确把握车船税法及其实施条例政策精神的基础上,通过多种途径,做好对扣缴义务人的宣传与政策解释工作,使扣缴义务人熟悉车船税法及其实施条例和本地区实施办法的政策规定,知晓不依法履行扣缴义务应承担的法律责任,提高扣缴义务人代收代缴车船税的业务水平。

  各省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关要总结本地区代收代缴工作经验,认真分析工作中存在问题,结合车船税法及其实施条例的相关规定,在征求当地保险监管部门和在当地从事交强险业务的保险机构意见的基础上,进一步完善本地区代收代缴管理办法,规范代收代缴车船税的工作流程。在代收代缴管理办法中,要进一步明确扣缴义务人申报、结报税款的具体方式和期限,代收代缴手续费支付办法,双方信息交换的内容、方式和期限,纳税人对保险机构代收代缴税款数额有异议时的受理程序和期限等事项。

  各保险机构要在税务机关协助下做好对保险从业人员的培训工作,使他们熟练掌握车船税法及其实施条例的有关政策和相关征管规定,掌握代收代缴税款的操作程序和应纳税额的计算方法,以便顺利开展机动车车船税代收代缴工作。各保险机构要根据车船税法律法规的变化及当地省、自治区、直辖市人民政府确定的具体适用税额,及时修改交强险业务和财务系统。

  有条件的地区,保险监管部门、保险机构与税务机关要积极探索车险信息共享平台与税务机关相关信息系统的联网工作,提高数据交换、业务处理的质量和效率。

  二、认真履行代收代缴义务,严格执行代收代缴规定

  各保险机构要严格按照车船税的有关政策和相关征管规定,认真履行代收代缴机动车车船税的法定义务,确保税款及时、足额解缴国库。

  (一)各保险机构要协助税务机关做好车船税的宣传工作,在营业场所张贴或摆放有关车船税的宣传材料,着重宣传车船税法及其实施条例与原来车船税政策的区别,公布纳税人在购买交强险时缴纳车船税的办理流程,认真回答纳税人有关车船税的问题,提高纳税人依法纳税的自觉性。

  (二)对军队和武警专用车辆、警用车辆、拖拉机、临时入境的外国机动车和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的机动车,保险机构在销售交强险时不代收代缴车船税。其中,军队、武警专用车辆以军队、武警车船管理部门核发的军车号牌和武警号牌作为认定依据;警用车辆以公安机关核发的警车号牌(最后一位登记编号为红色的“警”字)作为认定依据;拖拉机以在农业(农业机械)部门登记、并拥有拖拉机登记证书或拖拉机行驶证书作为认定依据;临时入境的外国机动车以中国海关等部门出具的准许机动车入境的凭证作为认定依据;香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的机动车根据公安交通管理部门核发的批准文书作为认定依据,具体操作办法由进入内地或大陆口岸所在地税务机关制定。

  (三)在财政部、国家税务总局会同汽车行业主管部门公布了享受车船税优惠政策的节约能源、使用新能源的车型目录后,对纳入车型目录的机动车,保险机构销售交强险时,根据车型目录的规定免征或减征车船税。

  (四)对于拥有公安交通管理部门核发的外国使馆、领事馆专用号牌的机动车,保险机构销售交强险时,不代收代缴车船税。

  (五)对已经向主管税务机关申报缴纳车船税的纳税人,保险机构在销售交强险时,不再代收代缴车船税,但应根据纳税人出示的完税凭证原件,将上述车辆的完税凭证号和出具该凭证的税务机关名称录入交强险业务系统。

  (六)对税务机关出具减免税证明的车辆,保险机构在销售交强险时,对免税车辆不代收代缴车船税;对减税车辆根据减税证明的规定处理。保险机构应将减免税证明号和出具该证明的税务机关名称录入交强险业务系统。

  (七)除上述(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项中规定的不代收代缴车船税的情形外,保险机构在销售交强险时一律按照保险机构所在地的车船税税额标准和所在地税务机关的具体规定代收代缴车船税;投保人无法立即足额缴纳车船税的,保险机构不得将保单、保险标志和保费发票等票据交给投保人,直至投保人缴纳车船税或提供税务机关出具的完税证明或免税证明。纳税人对保险机构代收代缴税款数额有异议的,根据本地区代收代缴管理办法规定的受理程序和期限进行处理。

  (八)保险机构在计算机动车应纳税额时,机动车的相关技术信息以车辆登记证书或行驶证书所载相应数据为准。

  对于纳税人无法提供车辆登记证书的乘用车,保险机构可以参照税务机关提供的汽车管理部门发布的车辆生产企业及产品公告确定乘用车的排气量。在车辆生产企业及产品公告中未纳入的老旧车辆,纳税人应提请保险机构所在地的税务机关核定排气量。

  购置的新机动车,相关技术信息以机动车整车出厂合格证或进口车辆的车辆一致性证书所载相应数据为准。

  (九)购置的新机动车,购置当年的应纳税款从购买日期的当月起至该年度终了按月计算。对于在国内购买的机动车,购买日期以《机动车销售统一发票》所载日期为准;对于进口机动车,购买日期以《海关关税专用缴款书》所载日期为准。

  (十)保险机构在销售交强险时,要严格按照有关规定代收代缴车船税,并将相关信息据实录入交强险业务系统中。不得擅自多收、少收或不收机动车车船税,不得以任何形式擅自减免、赠送机动车车船税,不得遗漏应录入的信息或录入虚假信息。各保险机构不得将代收代缴的机动车车船税计入交强险保费收入,不得向保险中介机构支付代收车船税的手续费。 

  (十一)保险机构在代收代缴机动车车船税时,应向投保人开具注明已收税款信息的交强险保险单和保费发票,作为代收税款凭证。纳税人需要另外开具完税凭证的,保险机构应告知纳税人凭交强险保单到保险机构所在地的税务机关开具。

  (十二)各保险机构应按照本地区代收代缴管理办法规定的期限和方式,及时向保险机构所在地的税务机关办理申报、结报手续,报送代收代缴报告表,报告投保、缴税机动车的明细信息。有条件的地区,要积极探索保险机构向地(市)或省税务机关申报、结报的模式。对保险机构和税务机关已实现信息联网的地区,税务机关可根据当地实际自行确定保险机构报送代收代缴报告表的方式。

  (十三)各保险机构要做好机动车投保、缴税信息以及其他相关信息的档案保存、整理工作,并接受税务机关和保险监管部门的检查。对于税务机关提供的信息,保险机构应予保密,除办理涉税事项外,不得用于其他目的。

  (十四)保险机构委托保险中介机构销售交强险的,应加强对中介机构的培训,并要求中介机构根据本公告的要求在销售交强险时代收车船税,录入相关信息,保存相关涉税凭证的复印件。保险中介机构应自觉接受税务机关和保险监管部门的检查。

  三、加强指导和监督,确保代收代缴工作依法有序开展

  各级税务机关要与当地保险监管部门密切配合,加强对保险机构的指导,支持保险机构做好代收代缴工作。同时,要按照车船税相关政策和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定,加强对扣缴义务人的管理和监督。

  (一)税务机关要为保险机构向纳税人宣传车船税政策提供支持,应免费向保险机构提供车船税宣传资料。

  (二)对于纳税人直接向税务机关申报缴纳车船税的,税务机关应向纳税人开具含有车辆号牌号码等机动车信息的完税凭证。纳税人一次缴纳多辆机动车车船税的,可合并开具一张完税凭证,分行填列每辆机动车的完税情况;也可合并开具一张完税凭证,同时附缴税车辆的明细表,列明每辆缴税机动车的完税情况,并加盖征税专用章。税务机关应将相关纳税信息及时传递给保险机构。

  (三)对于外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车辆,因保险机构通过车辆号牌难以判别是否属于免税范围,税务机关应审查纳税人提供的本机构或个人身份的证明文件和车辆所有权证明文件,以及国际组织驻华机构及其有关人员提供的相关国际条约或协定。对符合免税规定的,税务机关应向纳税人开具免税证明,并将免税证明的相关信息传递给保险机构。

  (四)对于自车船税法实施之日起5年内免征车船税的机场、港口、铁路站场内部行驶或者作业的机动车,需要购买交强险的,税务机关应向纳税人开具免税证明,并将免税证明的相关信息传递给保险机构。

  (五)对于按照省级人民政府根据车船税法及其实施条例的规定予以减免车船税的机动车,由各省、自治区、直辖市税务机关规定保险机构销售交强险时的具体操作方法。

  (六)纳税人对保险机构代收代缴税款数额有异议的,可以直接向税务机关申报缴纳,也可以在保险机构代收代缴税款后向税务机关提出申诉,税务机关应在接到纳税人申诉后按照本地区代收代缴管理办法规定的程序和期限受理。

  (七)保险机构向税务机关办理申报、结报手续后,完税车辆被盗抢、报废、灭失而申请车船税退税的,由保险机构所在地的税务机关按照有关规定办理。

  (八)对纳税人通过保险机构代收代缴方式缴纳车船税后需要另外开具完税凭证的,由保险机构所在地的税务机关办理。在办理完税凭证时,税务机关应根据纳税人所持注明已收税款信息的保险单,开具《税收转账专用完税证》,并在保险单上注明“完税凭证已开具”字样。《税收转账专用完税证》的第一联(存根)和保险单复印件由税务机关留存备查,第二联(收据)由纳税人收执,作为纳税人缴纳车船税的完税凭证。

  (九)各级税务机关要严格审查保险机构报送的车船税代收代缴信息。有条件的地区,要探索利用信息化的手段对代收代缴信息进行审核。

  (十)税务机关应按照规定向各保险机构及时足额支付手续费。

  (十一)对于保险监管部门和保险机构提供的信息,各级税务机关应予保密,除办理涉税事项外,不得用于其他目的。

  (十二)各级税务机关要与当地保险监管部门协调配合,建立工作协调机制和信息交换机制,联合对保险机构代收代缴情况进行监督和检查。对于违反车船税政策和相关征管规定的保险机构,税务机关要按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理,并将处理情况以书面形式及时通报当地保险监管部门。

  (十三)各级税务机关要主动征求当地保险监管部门、保险行业协会和各保险机构的意见和建议,及时改进工作方法,不断完善代收代缴管理办法。

  四、积极协调,严格监督,共同做好代收代缴的管理工作

  各地保险监管部门要与当地税务机关和各保险机构积极沟通,协助税务机关做好代收代缴车船税的监督管理工作。

  (一)各地保险监管部门要督促各保险机构做好贯彻落实车船税法及其实施条例的各项准备工作,并会同税务机关对各保险机构的准备情况进行检查。

  (二)各地保险监管部门要加大对保险机构交强险业务和机动车代收代缴车船税工作的监管力度,保障机动车车船税按时入库。对于以任何形式诱导、怂恿投保人不缴、少缴或缓缴车船税进行恶性竞争、扰乱保险市场秩序的,保险监管部门应依据相关规定对该机构及其责任人进行严肃处理。

  (三)各地保险监管部门要加强与税务机关的联系,及时配合税务机关向保险机构传达车船税的有关政策精神,并向税务机关如实反映保险机构的意见和要求,使代收代缴工作顺利开展。

  保险机构在销售交强险时代收代缴机动车车船税,加强了车船税税源控管力度,提高了车船税征管的科学化、精细化水平,方便了纳税人。各级税务机关、各地保险监管部门和各保险机构要充分认识代收代缴机动车车船税的重要意义,高度重视该项工作,要指定人员负责代收代缴车船税的相关工作,并相互通报人员的确定和变更情况。对于代收代缴工作中出现的问题,要加强沟通和协调,积极予以解决;无法解决的,要及时向各自的上级机关报告。

  本公告自2012年1月1日起施行。《国家税务总局 中国保险监督管理委员会关于做好车船税代收代缴工作的通知》(国税发[2007]55号)、《国家税务总局 中国保险监督管理委员会关于保险机构代收代缴车船税有关问题的通知》(国税发[2007]98号)、《国家税务总局 中国保险监督管理委员会关于进一步做好车船税代收代缴工作的通知》(国税发[2008]74号)同时废止。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。