皖国税发[2016]100号 安徽省国家税务局关于修订《安徽省国税系统企业所得税后续管理办法(试行)》的通知
发文时间:2016-06-27
文号:皖国税发[2016]100号
时效性:全文有效
收藏
1388

各市国家税务局:

为进一步加强企业所得税后续管理,提升后续管理质效,安徽省国家税务局修订了《安徽省国税系统企业所得税后续管理办法(试行)》,经安徽省国家税务局第12次局长办公会审议通过,现予以发布,自2016年7月1日起施行。原《安徽省国家税务局关于印发[安徽省国税系统企业所得税后续管理办法(试行)]的通知》(皖国税发[2013]94号)同时废止。

附件:

1. 关于修订《安徽省国税系统企业所得税后续管理办法(试行)》的解读

2. 企业所得税后续管理分析核查表目录(2016版)

3. 企业所得税后续管理分析核查表(2016版)


安徽省国家税务局

2016年6月27日

(此件只发电子文档)


安徽省国税系统企业所得税后续管理办法(试行)


第一章 总 则

第一条 为加强企业所得税后续管理,保障税收政策贯彻落实,不断提高管理质效,降低税收风险,防止出现管理真空,根据《国家税务总局关于加强企业所得税后续管理的指导意见》(税总发[2013]55号)、《税收减免管理办法》(国家税务总局公告2015年第43号)、《企业所得税优惠政策事项办理办法》(国家税务总局公告2015年第76号)、《国家税务总局关于全面开展企业所得税重点税源和高风险事项团队管理工作的通知》(税总函[2016]148号)和《财政部 国家税务总局 发展改革委 工业与信息化部关于软件和集成电路产业企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税[2016]49号)文件精神,结合我省实际,制定本办法。

第二条 企业所得税后续管理是所得税管理的重要基础性工作,以加强税收风险管理为导向,依托信息化手段,利用专门方法,对企业所得税管理的重要事项和关键环节实施动态监控、分析核查和跟踪管理的一种管理方式。

第三条 企业所得税后续管理遵循放管结合、突出重点、统一流程、过程控制、分级分类管理的原则。

第二章 管理对象

第四条 后续管理的对象主要是指影响企业所得税应纳税所得额和应纳税额的重要事项和重点行业,包括跨年度事项、重点事项、高风险事项和若干重点行业。

第五条 跨年度事项是指对企业以后年度的应纳税所得额和应纳税额造成实际影响的事项。主要包括跨年度收入项目、跨年度扣除项目、亏损弥补项目、其他跨年度项目。

第六条 重点事项是税务行政审批制度改革后管理方式发生重大改变的事项,以及对企业所得税影响较大的事项。主要包括企业所得税优惠、资产损失税前扣除和跨地区经营汇总纳税等事项。

第七条 高风险事项是企业所得税管理中业务较复杂、管理难度较大的事项,主要包括企业重组、企业清算等事项。

第八条 重点行业是指企业所得税税种特征明显、税源较大、生产经营流程较复杂、管理难度较高的一些行业,如“营改增”中的房地产、建筑安装、金融等行业。各地可根据实际情况扩展重点行业的范围。

第三章 跨年度事项后续管理

第九条 企业所得税跨年度事项后续管理是指在企业有关事项备案、自行申报、税款预缴申报及汇算清缴后,国税机关依据企业纳税申报资料、财务会计报表、中介机构鉴证报告等各类内外部信息,采取案头审核、实地核查等手段,通过台账管理针对跨年度事项对税收的持续影响,进行连续、高效、分类分项的跟踪管理和动态监控。

第十条 台账动态管理是跨年度事项后续管理的主要手段。台账应当分项目设置,台账内容至少应包括项目内容、初始金额、初始发生年度、历年税务处理情况、结转以后年度税务处理的金额;台账设置应能完整反映跨年度事项管理的连续性,便于跟踪管理。各地要自行探索建立维护相关台账。

第十一条 主管国税机关应结合企业纳税申报、会计报表、备案(申报)资料、后续管理台账、第三方信息等相关数据信息,加强疑点数据比对分析,及时提醒并纠正纳税申报中的差错,对疑点问题及时处理。

(一)对跨年度收入项目,重点比对分析企业确认收入的纳税年度、按照规定进行的纳税调整,应纳税所得额的计算。

(二)对跨年度扣除项目,重点比对相关资产的计税基础,分析企业按照相关规定进行的纳税调整、相关结转扣除的金额。

(三)对与资产有关差异,重点比对分析企业关于资产的计税基础、折旧(摊销)、资产减值损失、资产转让处置所得等,按规定逐年、逐项进行的纳税调整。

(四)对亏损的弥补,根据企业亏损年度的年度纳税申报、税务稽查、纳税评估等资料,重点比对分析企业弥补亏损的期限和金额。

(五)对其他跨年度事项,重点比对分析企业逐年、逐项进行的纳税调整。

第四章 重点事项后续管理

第十二条 企业所得税重点事项后续管理是指针对税收优惠项目及对企业所得税有较大影响的资产损失税前扣除和跨地区经营汇总纳税等实施的后续管理。在企业备案或申报后,主要采取案头审核、实地核查等手段,通过台账管理、专家团队管理等方法,对企业已享受税收优惠和已进行税前扣除资产损失以及跨地区经营汇总纳税的认定、税款分配、申报缴纳等涉税事项进行跟踪管理和动态监控。

第十三条 国税机关应对优惠事项备案资料与申报信息、财务信息进行分析核查,其重点是:

(一)优惠事项的符合条件。

(二)企业享受税收优惠条件发生变化时对其备案事项的更新。

(三)有时限规定的备案事项。

(四)备案资料与申报资料、财会报表等资料之间的对应关系。

(五)备案资料的完整性和各数据间的逻辑关系。

(六)其他需重点比对分析的内容。

第十四条 资产损失税前扣除事项,采取清单申报和专项申报管理。对申报的资产损失项目,应区分项目、损失类型和申报形式,建立企业资产损失税前扣除管理台账,及时进行风险评估,对资产损失金额较大或经评估后发现不符合资产损失税前扣除规定,或存有疑点、异常情况的资产损失,应及时进行核查。

国税机关应加强对资产损失税前扣除事项的分析核查,其重点是:

(一)清单申报税前扣除的资产损失,是否属于清单申报范围。

(二)专项申报税前扣除的资产损失,是否符合税前扣除的条件。

(三)企业以前年度发生的资产损失,专项扣除的情况,损失的发生年度和追补期限。

(四)已申报扣除以后年度又收回的资产损失项目的税务处理情况。

(五)其他需要重点审核分析的内容。

第十五条 对跨地区经营汇总纳税的后续管理,国税机关应及时采集相关涉税信息,与企业申报数据进行比对分析。各总分机构主管国税机关应加强管理协作,必要时开展联评联查。

国税机关及时对辖区内总分机构的预缴及汇算清缴资料进行分析核查,其重点是:

(一)总分机构备案资料的完整性。

(二)各分支机构就地预缴所需满足的条件。

(三)总分机构分摊税款的计算。

(四)总机构办理企业所得税预缴申报和汇算清缴情况。

(五)分支机构查补税款就地入库的情况。

(六)分支机构预缴税款、汇缴税款和总机构分摊税款的比对。

(七)其他需要重点审核分析的内容。

第五章 高风险事项后续管理

第十六条 企业所得税高风险事项后续管理是指在企业申报或备案后,主要采取案头审核、实地核查等手段,重点引入专家团队管理,抓住事项的风险点、高发环节,形成应对模板,对高风险事项进行动态监控和及时应对。

第十七条 对于高风险事项,可通过专家团队进行后续管理,专家团队成员需具备相关税收、法律、财会、信息等某一方面或多方面专业知识能力,充分依托专家团队加强专业化审核,提高税收政策运用的准确性和行业运行掌握的权威性。

第十八条 国税机关对企业重组业务分析核查的重点:

(一)企业重组业务的商业实质,符合特殊性税务处理条件的情况。

(二)一般性税务处理的重组业务,企业法律形式改变所需办理企业所得税清算的情况,发生的利得或损失的计算。

(三)特殊性税务处理的重组业务的处理方式,企业特殊性税务处理申报情况。

(四)重组各方所采取的税务处理方法。

(五)其他需要重点审核的内容。

第十九条 国税机关对企业清算业务分析核查的重点:

(一)清算业务税务处理遵守的时限。

(二)清算所得的计算。

(三)剩余财产的分配情况。

(四)注销税务登记以前缴清税款、滞纳金、罚款的情况。

(五)其他需要重点审核的内容。

第六章 重点行业后续管理

第二十条 企业所得税重点行业后续管理是指在重点行业纳税人备案或自行申报后、预缴申报以及汇算清缴后,国税机关采取案头审核、实地核查等手段,重点引入专家团队管理,对重点行业纳税人后续管理事项进行跟踪管理和动态监控。

第二十一条 专家团队利用相关行业指标、税收征管数据、历年汇算清缴数据、第三方涉税信息等,对比财务会计数据、不同税种信息、上市公司公告等信息,梳理印证涉税事项的真实情况。跟踪指导部分重点行业企业涉税风险的实际应对工作。

第二十二条 国税机关重点关注:

(一)税收负担率;

(二)企业所得税税收贡献率;

(三)营业收入成本率;

(四)营业收入费用率;

(五)销售毛利率;

(六)利润占销售(营业)成本比率;

(七)期间费用占比;

(八)需要重点关注的其他指标。

第七章 管理方式

第二十三条 企业所得税后续管理事项实施分级分类管理。

分级是分解、明晰省、市、县(区)三级国税机关企业所得税管理部门后续管理对应岗位的职责,实现分工明确、上下联动。

分类是按照企业所得税后续管理的对象进行科学分类管理。

第二十四条 省级企业所得税管理部门负责指导、监督全省系统内企业所得税后续管理工作,制定全省国税系统企业所得税后续管理相关制度,组织开发运行企业所得税管理监控系统,筛查推送核查任务,统筹协调全省专家团队力量,对各市企业所得税后续管理工作进行评定。

第二十五条 市级企业所得税管理部门负责指导、监督本市系统内企业所得税后续管理工作,推进相关政策落实,制定市级企业所得税后续管理实施办法、操作规程,组建市局专家团队,组织完成上级分派的核查任务,将核查的过程和结果通过监控系统向省局反馈,筛查推送核查任务。

第二十六条 县(区)级国税机关是企业所得税后续管理的落实主体,其政策法规部门将本级筛选和上级推送的核查任务派发给税源监控岗,将核查的过程和结果向上级反馈;根据后续管理情况和纳税评估、税务稽查的结果反馈,及时对跨年度事项等各类后续管理台账相关数据进行登记和更新维护。

第二十七条 县(区)级国税机关税源监控岗,负责对企业所得税后续管理事项进行分析核查。可根据实际需要采取电话、信函、网络、约谈和实地核查等方式进行,填写核查表并提出初步处理意见。

第二十八条 专家团队由企业所得税业务骨干和所得税人才库人员组成,必要时邀请熟悉行业运营特点的技术专家参与。省级、市级专家团队采取集中+分散工作方式,平时在各自岗位工作,需要时由团队领队召集,集中进行高风险事项和重点行业的应对工作。

有条件的地方可积极探索建立县(区)级专家团队。

第二十九条 核查问题处理:

(一)核查中发现企业未能提供准确的证明资料,主管国税机关责令企业限期补正;

(二)核查中发现需调整应纳税所得额和应缴所得税的问题,主管国税机关责令企业限期调整或补缴税款、滞纳金;

(三)核查中发现企业不符合税收减免条件的,主管国税机关根据相应权限暂停或取消其享受的减免优惠,并按规定征税,其中对于已通过相应资质认定机构认定的减免税企业,应同时向上级国税机关和同级认定机构书面反映;

(四)核查中发现重大疑点,有提供虚假证明资料、逃避缴纳税款等问题性质严重或情况复杂的,应按规定移交相关风险应对部门进一步处理。

(五)省局及时将省发改委和经信委核查的软件、集成电路企业结果层层下发至县(区)级国税机关。县(区)级国税机关对不符合享受优惠条件的追缴其已经享受的企业所得税优惠,并按照税收征管法的规定进行处理。

第八章 资料管理

第三十条 纳税服务部门将企业申报和备案资料受理后,对其中涉及企业所得税后续管理事项的资料由资料管理岗分类归档。

第三十一条 资料管理岗每月申报期后3个工作日内(5月份每10天)将企业所得税后续管理事项资料移交县(区)级国税机关政策法规部门,双方做好资料移交工作。

软件、集成电路企业享受企业所得税优惠事项相关资料由县(区)级国税机关政策法规部门上传至市级国税机关所得税管理部门,经由省局所得税管理部门汇总后统一转请省发改委和经信委牵头核查,各地不再单独实施分析、核查等工作。

电子资料由县(区)级国税机关政策法规部门自行通过系统查询和统计。

第三十二条 县(区)级国税机关政策法规部门根据企业申报和备案资料及时向税源监控岗派发后续管理工作任务,税源监控岗根据移交的资料开展分析核查、制作分析核查表后连同相关资料移交政策法规部门。

第九章 管理要求

第三十三条 企业所得税后续管理分为三个环节:企业备案或自行申报后的管理、预缴申报后的管理以及汇算清缴后的管理。其中,以汇算清缴后的管理为侧重点。

在备案或自行申报后,以实质性审核为重点,对备案或自行申报项目的真实性、合法性和准确性实施后续管理。

在预缴申报后,以税源实时监控为重点,对预缴申报的及时性和准确性实施后续管理,动态掌握本地区企业所得税收入税源重要变化和趋势。

在汇算清缴后,以风险识别应对为重点,结合内外部信息,设立主要纳税风险点,开展数据分析比对,采用实地核查、提醒约谈等差异化和递进式的方式,实施后续管理。

第三十四条 企业所得税后续管理应从管理项目着手,根据企业所得税管理工作要求,在企业所得税项目实施备案或申报后,通过信息资料的登记、对比、分析、核查等系列管理行为,把握管理的关键点和风险点,对企业所得税管理项目进行规范化的动态跟踪管理。

第三十五条 企业所得税后续管理要主动利用信息化作为实现路径,结合“金税三期”工程,进一步优化业务需求,在企业所得税管理模块中完善后续管理的功能。

第三十六条 企业所得税后续管理工作要重点采集来自财政、地税、工商、海关、医保、统计、科技、质检、环保、法院、文化、证监、发改、房产、建委等部门的相关信息。逐步加大对中介机构涉税鉴证报告在后续管理中的应用。

第三十七条 企业所得税后续管理工作在保证质量的基础上要及时开展,原则上在下个申报期开始之前完成,不影响企业正常的办税申报。

第三十八条 省级所得税管理部门定期通报各地企业所得税后续管理情况,并将其结果列为绩效管理内容,不定期开展专项管理行动、优秀案例评选等活动。

第十章 附 则

第三十九条 各地可根据征管机构设置情况,确定企业所得税后续管理工作的具体承接机构和岗位职责。

第四十条 本办法由安徽省国家税务局负责解释。

第四十一条 本办法自2016年7月1日起执行。原《安徽省国税系统企业所得税后续管理办法(试行)》(皖国税发[2015]94号)同时废止。

推荐阅读

严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。