国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号 国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告
发文时间:2020-12-11
文号:国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号
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  为进一步规范我省土地增值税征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)等文件精神,结合云南实际,现将土地增值税征管有关事项公告如下:


  一、土地增值税预征


  房地产开发项目土地增值税实行先预征后清算的征管模式。按月预征土地增值税的纳税人,须于次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。土地增值税预征的计征依据为预收款减去应预缴增值税税款。


  (一)除保障性住房实行零预征率外,各地不同类型房地产预征率如下:


  1.普通住房预征率为1.5%。


  2.除普通住房外的其他类型房地产,昆明市的五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区、晋宁区、高新技术开发区、经济技术开发区、旅游度假区、阳宗海风景名胜区、安宁市、昆明空港经济区预征率为4%,其他县(市、区)预征率为3%;大理州、西双版纳州预征率为3%;其他州(市)预征率为2.5%。


  房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴;对未分别核算预缴的,从高适用预征率预征土地增值税。


  (二)对测算的土地增值税税负率明显高于当地预征率水平的房地产开发项目,可以实行单项预征率。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定。


  在房地产预售环节,依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况,测算应纳土地增值税税额(考虑普通住房免税因素后),以测算的应纳税额除以预计的转让收入,计算出该项目土地增值税税负率水平;若测算的税负率水平,明显高于当地预征率水平的,可以实行单项预征率预征。


  确定单项预征率未超过5%的,由县(市、区)税务局集体审议确定;确定单项预征率超过5%(含)的,报经州(市)税务局集体审议确定。


  各县(市、区)税务局应将单项预征率的执行情况于年后15日内报州(市)税务局备案,各州(市)税务局汇总后在年后30日内报省税务局备案。


  二、土地增值税清算核定征收


  查账征收是土地增值税清算的主要方式。核定征收必须严格依照税收法津法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。


  对符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第三十四条之规定,确需采取核定征收方式进行清算的项目,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对项目开展核定征收核查工作;核查结果经集体审核合议后,通知纳税人申报办理税款缴纳或者退税手续。


  项目清算采取核定征收方式应经县(市、区)税务局集体审议决定。


  (一)核定收入


  对房地产开发企业存在其转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由,或者申报不实等情形的,税务机关可核定其收入。


  (二)核定房地产开发成本


  对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或者资料不符合清算要求或者不实的,清算项目所在地的主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装造价定额资料,或者委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。


  (三)核定征收率


  符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条之规定,确需采取核定征收率方式进行土地增值税清算的项目,必须由主管税务机关结合当地基准地价和房地产市场价格情况,参照当地当年、同类型、同规模开发项目税负水平,以及具体项目情况测算并确定核定征收率。


  核定征收率应经县(市、区)税务局集体审议确认后,在实施前上报州(市)税务局备案。


  三、土地增值税清算共同成本费用计算分摊


  纳税人分期分批开发房地产项目或者同时开发多个房地产项目,不同清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他成本费用,按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。


  对同一清算项目内的成本费用,按照建筑面积法进行分摊。


  难以按照上述方法计算分摊共同成本费用的,也可按主管税务机关确认的其他方式计算分摊。


  四、土地增值税清算单位确定


  房地产开发企业在取得房地产开发项目开工许可后30日内,应当向主管税务机关申报办理项目登记,并以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按照以上方法难以确定的,经项目所在地主管税务机关确认后,可按实际分期项目确定清算单位。


  五、土地增值税新旧房划分标准及征收


  房地产开发企业建造并转让的商品房,应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中,对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的,按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人自建房屋,自投入使用之日起超过3年以上转让的,以及企业、单位和个人购买房屋再转让的,属转让旧房。


  纳税人转让旧房及建筑物的扣除项目金额确认方式:


  (一)纳税人转让旧房及建筑物,能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的,土地增值税扣除项目金额按以下标准确认:


  1.取得土地使用权所支付的金额;


  2.中介机构评定的旧房及建筑物价格,须经主管税务机关对评定的旧房及建筑物价格进行确认;


  3.与转让房地产有关的税金;


  4.纳税人支付的旧房及建筑物价格评估费用。


  (二)纳税人转让旧房及建筑物,未能提供评估价格,但能提供原购房发票的,土地增值税扣除项目金额按以下标准确认:


  1.按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额。


  2.与转让房地产有关的税金(包括纳税人购房时缴纳的且能提供契税完税凭证的契税)。


  (三)纳税人转让旧房及建筑物,不能提供评估价格,又不能提供购房发票的,主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定,实行核定征收。


  对非个人转让旧房及建筑物符合核定征收情形的,可参照本公告第二条第(一)款、第(三)款执行。


  个人转让旧房及建筑物核定征收仍按现行规定执行。


  六、本公告执行时间


  本公告自发布之日起施行。房地产开发企业自本公告发布后应预征的土地增值税,预征率适用本公告;房地产开发企业在本公告施行后达到应清算或者可清算条件的项目,适用本公告。《云南省财政厅 云南省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定>的通知》(云地税发[1995]203号)第一条、《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》(云地税发[2005]181号)第一条、《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(云地税发[2007]180号)、《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》(2010年第3号公告发布)同时废止。


  特此公告。


  国家税务总局云南省税务局

  2020年12月11日



关于《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》的解读


国家税务总局云南省税务局         2020-12-17


  为进一步规范土地增值税管理和政策执行,结合云南实际,国家税务总局云南省税务局制定了《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》(以下简称《公告》),现对《公告》主要内容解读如下:


  一、制定背景


  为进一步规范土地增值税管理和政策执行,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等文件精神,云南省税务局在充分调研和广泛征求基层意见的基础上,结合云南实际,制定本公告。


  二、主要内容


  (一)土地增值税预征


  为进一步发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)有关除保障性住房外,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率的规定,结合云南省各州市房价水平高低不一的实际,《公告》除明确保障性住房实行零预征率预征土地增值税外,区分不同地区房地产开发情况实行不同的预征率。预征是保障土地增值税收入均衡入库的重要手段,遵从预征率的调整要和清算实际税负结合的原则,《公告》明确对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目,可以实行单项确定预征率预征。保障性住房应符合保障性住房的现行规定。


  (二)土地增值税清算核定征收


  一般情况下,房地产开发企业的账务相对比较健全,查账征收应作为土地增值税清算的主要方式。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。结合现行土地增值税政策规定,土地增值税清算核定征收分核定收入、核定房地产开发成本、核定征收率几种方式。其中,为进一步规范土地增值税清算核定征收,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关评估情形的规定,以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)有关对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或者资料不符合清算要求或者不实的,可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,核定上述四项开发成本有关规定,以及《云南省土地增值税征收管理暂行规定》(云南省人民政府令第22号)第六条有关开展评估工作的规定,《公告》进一步明确了核定四项成本的主体是项目所在地的主管税务机关;如当地建设工程造价管理部门未公布建安造价定额资料的,主管税务机关可委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条有关适用核定征收率情形的规定,《公告》对核定征收率的测算确定及上报州(市)税务局备案作了明确,以规范核定征收。


  (三)土地增值税清算共同成本费用计算分摊


  在房地产开发项目土地增值税清算过程中,采用不同的共同成本费用分摊方法其清算结果有所不同。为了体现公平税负,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)的相关规定,《公告》规范了全省共同成本的分摊方法。纳税人分期分批开发房地产项目或者同时开发多个房地产开发项目,不同清算项目取得土地使用权所支付的金额,按占地面积法计算分摊;其他成本费用,按照建筑面积法计算分摊。对同一清算项目内的成本费用,按照建筑面积法进行分摊。


  (四)土地增值税清算单位的确定


  为统一规范全省土地增值税清算单位确定标准,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的相关规定,《公告》明确了以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按以上方法难以确定的,经项目所在地主管税务机关确认后,可按实际分期项目确定清算单位。


  (五)土地增值税新旧房划分标准及征收


  云南省原有的新旧房划分标准已不适应当前经济社会发展形势的需要,为了进一步规范新旧房转让土地增值税征收管理,根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的相关规定,《公告》对云南省新旧房的划分标准作了调整,并对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税的征收分三种情形作了明确。


  三、《公告》的施行日期


  本《公告》自发布之日起施行。房地产开发企业自《公告》发布后应预征的土地增值税,预征率适用本《公告》;房地产开发企业在《公告》施行后达到应清算或者可清算条件的项目,适用本《公告》。因《公告》对原新旧房划分标准作了调整,故对《云南省财政厅 云南省地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定>的通知》(云地税发[1995]203号)第一条废止。又因《公告》重新对云南省土地增值税预征率、核定征收率进行了调整,故对《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》(云地税发[2005]181号)第一条、《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(云地税发[2007]180号)、《云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见》(2010年第3号公告发布)同时废止。


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  依托宁波港口优势,我公司业务范围广泛,并具备规范的进出口贸易资质。为了进一步完善业务风险管控体系,我公司想就一些金额大、账期长以及较集中的项目合同投保内贸险。我想了解的是,企业投保内贸险时,在税务处理上应该注意什么?若获得内贸险理赔款,需要缴纳所得税吗?

  ——宁波中策动力机电集团有限公司财务负责人 梅欢

  内贸险的全称,是国内贸易信用保险。宁波大学商学院特聘研究员、副教授季浩介绍,内贸险是一种保障企业国内贸易应收账款安全的保险产品,有利于降低企业在贸易活动中面临的交易违约风险。今年6月,国内贸易信用保险共保体(以下简称共保体)正式成立,首期即提供高达100亿元的保险保障额度。共保体由国内多家保险公司组成,通过直接保险与再保险联通模式,提升内贸险承保能力,有效解决内贸险数据积累不足、保障能力不够等问题。

  投保内贸险有何作用?

  当前,我国不断推动内外贸一体化发展,国内内贸行业赊销情况较为普遍,2024年末我国规模以上工业企业应收账款达26.06万亿元,较2023年末增长8.6%。季浩介绍,应收账款的规模攀升,扩大了市场对内贸险的需求。以宁波为例,2025年1月—9月,中国出口信用保险公司宁波分公司已支持219家宁波企业拓展国内市场,内贸险总承保金额达213.4亿元。

  宁波作为全国首批内外贸一体化试点和首个国家保险创新综合试验区,在内贸险的帮助下,不少外贸企业迈开国内市场和国际市场“两条腿”,融入“双循环”,开拓新商机。例如,浙江前程石化股份有限公司在拓展内贸业务时,曾因下游买方资金紧张,导致45万元货款被拖欠。得益于投保的内贸险,该公司及时获得了赔付,有效化解了资金风险。该公司相关负责人顾杨表示,在内贸险的助力下,企业更能放心大胆地承接国内订单,实现了出口与内销的“内外兼修”。

  季浩提醒,企业在投保内贸险时,应基于赊销规模、客户结构及历史坏账情况进行综合判断。具体来说,企业应仔细甄别保险产品与条款,重点关注保障范围、免责事项、赔偿比例及免赔额等核心要素,确保保障内容与自身风险敞口相匹配。在此基础上,优先考虑那些偿付能力强、理赔效率高、能提供资信调查等增值服务的保险公司或共保体。

  从实践看,企业需要进行科学的成本效益分析,对比统保与选择性投保的模式差异,将保费成本与可能减少的坏账损失、获得的融资增信等收益进行权衡后再投保,并合理设置自留风险比例以降低保费。企业在完成投保后,仍需要履行如实告知、定期申报等保单义务,并持续加强内部客户信用管理与应收账款催收工作,将内贸险作为整体风控体系的重要组成部分。

  获得理赔后是否纳税?

  企业投保内贸险,还应注意税务处理的合规性。企业在投保内贸险发生支出时,对于取得的增值税专用发票所载明的进项税额,如果不属于用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费等明确规定不得抵扣的情形,可以从销项税额中予以抵扣。

  国家税务总局宁波市江北区税务局所得税科科长张玉庆提醒,企业为保障自身经营活动(如货物运输、交易风险等)而投保内贸险的支出,符合税前扣除条件的,可据实在企业所得税税前扣除。在扣除过程中,企业应注意投保业务与其生产经营活动的相关性,取得保险公司开具的增值税发票,并且需要留存保险合同、保费支付凭证等资料备查,以证明支出的真实性与合理性。

  企业获得内贸险理赔款后,应先弥补企业发生的损失。企业发生的损失,减除责任人赔偿和保险赔款后的余额,依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。若理赔款弥补完企业发生的损失后仍有余额,该余额应计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税。因此,建议企业建立“投保—支出—理赔—核算”全流程的资料留存机制,包括合同、发票、理赔文件、损失证明等,在企业所得税汇算清缴时结合税收政策,梳理税会差异,必要时咨询税务机关,确保税务合规处理。

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  内贸险不仅涉及投保企业,还涉及支付理赔款的保险公司。作为赔付方的保险公司,在税务处理上又需要注意什么呢?

  中国出口信用保险公司宁波分公司财务负责人孙燕介绍,保险公司收到申请后,会对报案进行审核,如审核理赔材料的完整性、真实性以及与保单的关联性,核查贸易背景的真实性等,以判定损失是否在保障范围内且无免责事由;对于大额损失、买方失联等需现场核实的风险,需要委托相关人员或第三方进行查勘定损。审核通过后,保险公司会根据保单约定的赔偿比例计算赔款,支付给被保险方,从而履行其补偿企业应收账款坏账损失的政策性职能。完成赔付的同时,保险公司会取得代位求偿权,可向违约买方进行追偿,以此管理自身风险。整个流程旨在通过及时赔付,兑现保险合约承诺,帮助企业稳定现金流,维护商业信用环境。

  “保险企业在赔付过程中,应当加强对涉税事项的合规性管理。”宁波世铭税务师事务所有限公司总经理余海辉提醒,在企业所得税方面,保险公司需要注意《财政部 国家税务总局关于保险公司准备金支出企业所得税税前扣除有关政策问题的通知》(财税[2016]114号)的规定。其中第三条规定,保险公司按国务院财政部门的相关规定提取的已发生已报案未决赔款准备金和已发生未报案未决赔款准备金,准予在税前扣除。已发生已报案未决赔款准备金,按最高不超过当期已经提出的保险赔款或者给付金额的100%提取;已发生未报案未决赔款准备金按不超过当年实际赔款支出额的8%提取。

  因此,保险公司对于会计上提取的赔款准备金,在进行企业所得税汇算清缴时应按照税法规定进行处理,对于超过税法规定限额的部分,应作纳税调增。同时,若赔付后通过代位追偿从第三方收回款项,保险公司需要将收回金额计入当期应纳税所得额。对于发生的赔付支出,保险公司应确保符合税前扣除条件,即支出真实发生、与企业经营收入直接相关且金额合理,并留存相关报案记录、定损报告、赔付协议、银行支付凭证、被保险人收款证明等资料。