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668 一、制定背景及目的
土地增值税对于规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益起着重要作用。房地产项目开发周期长、专业性强、涉税资料繁多以及土地增值税税制设计复杂的特点，给房地产开发项目的土地增值税管理带来困难。为进一步明确政策执行口径、明晰操作流程，进一步优化税收环境、提升税收治理能力和服务水平，我们根据现行土地增值税相关规定，结合广西房地产市场现状，在充分调研和广泛征求有关方面意见的基础上，制订了《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法》（以下简称《办法》）。
二、主要内容
（一）第一条，明确了本办法的制定依据。
（二）第二条，明确了本办法的适用范围。
（三）第三条、第四条和第十八条，明确了征纳双方在土地增值税征收管理过程中的责任，强调纳税人是土地增值税申报、清算的主体，应对申报的真实性、准确性、完整性和合法性负责；强调税务机关应加强管理、优化服务，按规定对纳税人申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核的职责。
（四）第六条、第十条、第十七条和第二十四条明确房地产开发全过程纳税人应报送的具体材料和时间节点，其中：第六条明确纳税人项目登记环节所需报送的资料；第十条明确纳税人在销（预）售商品房环节、竣工验收备案环节和取得房地产权属证明环节所需报送的资料；第十七条明确纳税人在预征申报环节所需报送的资料；第二十四条明确纳税人在清算申报环节所需报送的资料，同时，为减轻纳税人报送材料的负担，第二十四条还明确纳税人在项目管理过程中已向税务机关报备的材料，在清算申报时不需再重复报送。
（五）第八条，明确房产类型分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，车库（位）、杂物房等配套设施统一按其他类型房地产进行预征、清算和核定。转让车库、车位、杂物房、储藏室、阁楼等不动产取得收入，发生产权转移取得产权证明的，应按规定征收土地增值税；虽取得收入但未取得产权证明的不征收土地增值税。
（六）第十一条，明确了需向税务机关及时报告的可能导致工程造价偏高的特殊情形。房地产开发跨度时间长，在项目建设过程中发生特殊情况导致工程造价偏高，清算时现场无法还原、证据可能灭失，因此，应及时报告并提交相关材料，便于税务机关实地核查。
（七）第十五条，明确暂不预征土地增值税的范围。为促进保障性住房的有效供给，将暂不预征土地增值税的范围由廉租住房、经济适用房调整为保障性住房。保障性住房范围与《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法的通知》（桂政办发〔2013〕77 号）的规定保持一致，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房（含城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区棚户区、侨区危房和城中村改造，以及旧住宅小区危房改造等方式建设的保障性住房）。
（八）第二十三条、第二十五条对清算申报受理、清算审核实施作了进一步规范和细化，明确清算申报受理的程序和要求。
（九）第二十六条、第二十九条明确清算申报时缴纳税款的时间，强调了纳税人办理清算申报时应结清自行清算应补缴的税款，清算审核结束后按主管税务机关确认的清算审核结果和规定期限办理补退税手续。
（十）第二十七条和第二十八条明确税务机关实施清算审核的期限和程序。
（十一）第三十三条“纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的”和第四十二条“单位建筑安装工程费明显偏高的”，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，对交易双方的成交价格在市场价基础上设置了30%的浮动比例，超出此浮动比例即可认定交易价格不合理。因此， 比照上述规定以30%作为认定纳税人转让房地产的成交价格 “明显偏低”和建筑安装工程费 “明显偏高”的比例。
（十二）第三十九条、第四十五条行政事业性收费、政府性基金、代收费用扣除按以下原则把握：
1.凡与房地产开发直接相关或是房地产行业特有的，且缴纳环节在项目竣工验收前的政府性基金和行政事业性收费，收取后不再退还的，在清算时应计入房地产开发成本予以扣除。
2.凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。
3.判断某项行政事业性收费是否属于代收费用应以县级（含）以上人民政府相关收费文件为依据，文件明确费用在售房时收取且由购房人实际负担的，认定为代收费用，否则，不能视为代收费用。
（十三）第四十条第一款第3项，房地产开发企业为取得本项目的土地使用权，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，属于为取得土地使用权支付的对价，符合相关的规定可以计入取得土地使用权的成本。 “与本项目有关的证明材料”：一是约定或注明有房地产开发企业在本项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权招拍挂出让公告》；二是与本项目存在关联关系的直接依据（如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等）和县级以上（包括县级、市辖城区）人民政府的正式文件。对于不满足上述条件的本项目建设用地边界外的市政建设支出，包括房地产开发企业为提升项目周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对项目周边绿化、道路进行整治发生的支出，不得计入本项目扣除金额。
（十四）第四十条第三款，“七通一平”是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃（煤）气、通热力以及场地平整。
（十五）第四十一条，明确对营销设施扣除的具体处理方法。对于纳税人修建售楼部、样板房等营销设施的成本扣除，按主体内修建、主体外修建、利用规划配套设施修建三种不同情形区分处理。其中，该条所称“主体内修建”是指在清算项目的楼宇内修建的情形，所称“主体外修建”包括在清算项目内楼宇之外修建建筑物的情形和在清算项目外修建的情形。对于允许纳税人在开发成本中列支的修建售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，不包括售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出，但相关资产如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，或者拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其购置性支出允许计入开发成本扣除。
（十六）第四十四条，明确 “与转让房地产有关的税金”的内容。营改增后房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
（十七）第五十条，明确采取核定征收清算方式的时点必须是在土地增值税清算时，不得提前核定。
（十八）第五十一条，明确采取核定征收清算方式的范围。
（十九）第五十三条，明确核定征收清算方式的流程，对房地产项目采取核定方式清算需经主管税务机关负责人审批方可核定，审核人员不得未经批准自行对房地产开发项目进行核定。
（二十）第五十条、第五十四条第（六）项明确核定征收率的适用。清算时核定征收率应按清算申报时各市地方税务局确定的核定征收率执行，核定后再转让房地产的核定征收率按销售当期各市地方税务局确定的核定征收率执行。
（二十一）第五十四条、第五十五条明确清算审核结果出具后的后续管理问题。
（二十二）第五十六条，明确纳税人申请调整清算审核结果的条件、期限和程序。
（二十三）第六十条、六十一条、六十二条、六十三条，明确征管与稽查的衔接问题，稽查部门可以对主管税务机关审核完毕的已清算项目土地增值税进行检查，对检查发现的问题按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。对符合移交稽查部门处理的情形，按照《自治区地方税务局关于印发〈税收征管与稽查业务衔接协作办法（试行）〉的通知》（桂地税发〔2015〕20号）相关规定进行移送。
（二十四）第六十七条，明确了实施时间。考虑到土地增值税清算工作量大、手续复杂，为减轻纳税人负担，本办法生效前已收到主管税务机关清算受理通知书的土地增值税清算项目，仍按原相关规定处理。
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