最近财税评论Lawping学习和发布了一些地方土增税或房产管理的政策,是自己学习的一个过程,也为读者提供一点各地政策口径的启发。
今天主要谈谈对2016年厦门市土地增值税清算管理办法中第三十九条一项条款的想法。
“公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时,不予扣除相应的成本、费用。
纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本,而之后将公共配套设施对外转让的,应当单独进行土地增值税清算,且其扣除项目金额确认为零。”
举个简化例子,某房企共开发两期住宅,配套车库,以及配套幼儿园,主要成本、售价、土增税测算情况如下表。
可以看到,如果幼儿园不做公配作为单独业态销售,比做公配要增加0.64的土增税,当然收入也同时增加了3,对企业整体利润还是划算的。
但还有一种情形,就是厦门办法里边提到的,如果做公配分摊清算了,然后将幼儿园对外转让的情形,由于幼儿园成本已经作为公配分摊到一期和二期成本中了,保留成本为0,因此厦门要求“应当单独进行土地增值税清算,且其扣除项目金额确认为零。”
测算如下:
也就是说幼儿园后续要适用最高的60%土增税率,比不做公配销售整体要增加1.16的土增税。虽然收入3可以覆盖这部分土增税,但总体来看是很不划算的。相当于前边做公配省的税,现在变本加厉交回来了。
然而,由于企业经营环境瞬息万变,如果已经走到了这一步有哪些筹划方式呢?
以下做法抛砖引玉,供读者参考,如有更好方式也请留言。
根据规定,土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。
而减并申报推行后多数按季度申报,假设2021年三季度幼儿园销售,由于车位时负增值,一般有很多未售,可以考虑在销售幼儿园时一定搭配销售车位,搭售成本越大,那么在后续尾盘销售申报时扣除额越大。
简要测算如下:
可以看到,搭配车位销售越多,适用税率和税负下降越大。至于搭售给谁,可以根据市场情况来定,可以和幼儿园销售捆绑,也可以促销卖给业主,抑或是做内部资产划转(适用契税免税、增值税不征等优惠)。
还有,企业在尾盘销售其他增值率较高的物业时,也可考虑搭配低增值甚至负增值的物业一起,这样可以起到降低税负的效果。
不过,对于厦门要求的“应当单独进行土地增值税清算”如何理解,是否可以和尾盘车位搭配销售?我理解不让搭配清算是没有道理的,可以收入、成本合计后一并填报尾盘销售申报表。
厦门提到的这种情况很多地方其实也存在,比如某些地方企业开发的产权车位企业可以自己选择承诺作为公配设施,但后续如果要销售,则直接按无成本计算土增税,适用60%税率。
当然,从企业角度还需考虑资金成本,毕竟当期少缴税换取时间性价值,还是以后可能多缴税再来想办法,也是可以测算考量的。
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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