山西省住房和城乡建设厅 山西省自然资源厅 山西省人民防空办公室 山西省市场监督管理局关于印发《房地产开发项目车位和车库租售管理办法》的通知
晋建房规字[2023]35号 2023-02-24
各市住房和城乡建设局、太原市房产管理局、朔州市城市管理局、山西转型综改示范区管委会建设管理部,各市规划和自然资源局,各市人民防空办公室,各市市场监督管理局:
为规范房地产开发项目车位、车库出租、出售行为,我们制定了《房地产开发项目车位和车库租售管理办法》,现予以印发,请遵照执行。
山西省住房和城乡建设厅
山西省自然资源厅
山西省人民防空办公室
山西省市场监督管理局
2023年2月24日
房地产开发项目车位和车库租售管理办法
第一条 为规范房地产开发项目车位、车库出租、出售行为,根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记暂行条例》《城市地下空间开发利用管理规定》《不动产登记暂行条例实施细则》《山西省城市房地产交易管理条例》《山西省物业管理条例》《山西省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》等规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 山西省行政区域内,房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出租和出售适用本办法。本办法所称房地产开发项目建筑区划(以下简称“建筑区划”)是指同一物业管理区域。
第三条 县级以上人民政府住房和城乡建设(房产)主管部门负责本行政区域内房地产开发项目车位、车库租赁和销售的监督管理工作。
县级以上人民政府规划和自然资源、城市管理、人民防空、市场监督管理等部门依照各自职责和本办法规定,对本行政区域内房地产开发项目车位、车库租赁和销售实施监督管理。
第四条 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
第五条 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的租赁和销售纳入商品房租赁和销售管理,与商品房同步办理预售许可或者现售备案手续,具体条件参照执行国家和本省关于商品房租赁和销售管理的相关规定。预售车位、车库的资金应当纳入商品房预售资金监管范围。
第六条 房地产开发项目租售方案应当包括车位、车库租售方案。租售方案应当包括以下内容:
(一)车位、车库分布位置、数量、面积情况(包括规划和测绘平面示意图);建筑区划内存在住宅、商业、办公楼等不同功能用途房屋的,应当一并公示各功能用途房屋的车位、车库分配情况及规划配比依据;
(二)如拟出租的车位、车库在人民防空工程范围内,应当明示人防工程的范围及车位、车库布置情况,并注明使用注意事项;
(三)出租车位、车库,应当明确出租的期限、方式和租金;出售产权车位、车库,应当明确出售方式和售价;出售机械车位应当明确出售的期限、方式和售价;
(四)保证出租或者出售过程公开、公平、公正的措施;
(五)车辆停放收费标准及其他需要说明的事项;
车位、车库租售方案应当在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示,公示期不少于30天。
第七条 建筑区划内规划用于停放汽车车位、车库的租赁和销售价格应当参照同地段、同品质、同类型车位、车库的近期租金标准和售价,具体成交价格由双方当事人依法确定。
第八条 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的数量超过本建筑区划内房屋套数的,建设单位在保证本建筑区划内业主每购买一套房屋可以相应购买或租赁一个车位或者车库的前提下,可以将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或者两个以上车位、车库的业主。
车位、车库数量无法满足本建筑区划内业主需要的,建设单位应当按照业主每购买一套房屋,只能相应购买或租赁一个车位或者车库的原则,依照买受人的房屋认购顺序挑选或抽签、摇号等公开方式出售或出租。业主购买住宅类房地产开发项目建筑区划内规划用途属于非住宅的房屋,建筑面积每100平方米可以相应购买或者租用一个车位、车库。
第九条 建设单位出售车位、车库时,本建筑区划内房屋已全部交付使用超过12个月,尚有未出售或者附赠车位、车库的,建设单位不得以只售不租等名义拒绝提供停车服务,也不得与商品房捆绑销售。
第十条 建设单位出租产权车位、车库的,在满足本建筑区划内业主、物业使用人需要后,建设单位可以将车位、车库出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人,但租赁期限不得超过12个月。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同。
建筑区划内车位、车库在满足本建筑区划内业主需要的前提下,可以面向社会车辆提供计时停车服务。
第十一条 建筑区划内车位、车库有下列情形之一的,属建筑区划内全体业主共有,只能出租,不能出售:
(一)规划已明确具有公共配套设施功能的;
(二)车位、车库建筑面积已计算在商品房公摊面积之内的;
(三)占用业主共有道路和其他地面场地施划临时车位的;
出租业主共有的车位、车库应当由业主共同决定,收入在扣除合理成本之后,归全体业主共有。
第十二条 建筑区划内依法配建的人民防空工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库不得出售,只能出租给本建筑区划内业主和物业使用人,租赁期限不得超过20年。业主和物业使用人应当依法履行人防工程维护管理责任,不得损毁和破坏人防工程设施设备。租赁期限届满,符合继续租赁条件的,当事人可以续订租赁合同。
第十三条 建筑区划内车位、车库出售或者出租时,建设单位和车位、车库买受人或者承租人应当订立书面买卖或者租赁合同,买卖或者租赁合同应当采用示范文本。
第十四条 产权车位、车库买卖合同订立后30日内,买卖当事人应当到项目所在地县级以上人民政府住房和城乡建设(房产)主管部门备案。
各市、县人民政府住房和城乡建设(房产)主管部门应当建立车位、车库出售登记备案信息系统,实行网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。
第十五条 建设单位应当按照合同约定,将符合交付使用条件的车位、车库按期交付给承租人或者买受人。未能按期交付的,建设单位应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,建设单位应当及时告知承租人或者买受人。
第十六条 建设单位与购房人解除商品房买卖合同时,若涉及第八条第二款的情形,建设单位与购房人已签订的车位、车库买卖或者租赁合同应当同时解除。
第十七条 建筑区划内非产权车位、车库向业主以外的单位或者个人出租时,已选聘了物业服务企业或其他物业服务人的,承租人应当在订立车位、车库租赁合同时与物业服务企业或其他物业服务人订立有关物业管理服务的协议。
第十八条 鼓励车位、车库产权人将拟转让的车位、车库优先转让给本建筑区划内其他业主。
第十九条 车位、车库承租人拟转租车位、车库的,应当经出租人书面同意;未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回车位、车库。
第二十条 建筑区划内可出售的车位(机械车位除外)、车库可以作为基本单元予以权属登记,单独发放不动产权证书。
建设单位现售、预售车位、车库的权属登记,应当与商品房同步办理。
第二十一条 建设单位有以下行为之一的,由市、县人民政府住房和城乡建设(房地产)主管部门责令限期改正,在信用评价中予以扣分,并记入企业诚信档案:
(一)出租或者出售不符合出租或者出售条件的车位、车库的;
(二)以只售不租等名义拒绝提供停车服务的,或者将车位、车库与商品房捆绑销售的;
(三)在车位、车库租赁或买卖合同未解除前,将作为合同标的物的车位、车库再行租赁或出售给他人的;
(四)违规签订租赁协议的。
第二十二条 建设单位或者房地产中介服务机构在车位、车库出租、出售中有下列行为之一的,由市、县人民政府市场监管部门依照有关规定处理:
(一)不执行明码标价规定的;
(二)使用虚假或者不规范的价格标示误导承租人或者买受人进行价格欺诈的。
第二十三条 国家机关工作人员在车位、车库出租、出售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法追究责任。
第二十四条 各设区市有关主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第二十五条 本办法印发之日前已开具销售发票的车位、车库,符合本办法规定的,可根据本办法办理不动产登记。
本办法印发之日前已建成的房地产开发项目,未出售的产权车位、车库建设单位可根据本办法办理现售备案手续,在经过首次登记确认权属后,进行现售。
本办法印发之日前已办理商品房预售许可证但未交付的项目,可申请变更预售许可,将车位、车库纳入预售范围。
第二十六条 本办法自2023年3月27日起施行,有效期5年。
境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析
在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。
为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。
一、境外投资者境内利润再投资的税收政策
(一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策
现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。
为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。
(二)税收抵免政策的适用条件
虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。
适用条件 (同时满足) | 税收抵免政策 | 递延纳税政策 | 异同 |
境外投资者 | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 相同 |
利润分配企业 | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 相同 |
分得的利润 | 中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 相同 |
可抵免的应纳税额 | 从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税 | 不适用 | 不适用 |
投资方式 | 境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。 | 直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。 | 相同 |
被投资企业的产业 | 《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1] | 无 | 更为严格 |
分配利润的支付形式 | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 相同 |
持股时限 | 连续持股5年(60个月)以上 | 无 | 更为严格 |
执行期限 | 2025年1月1日至2028年12月31日 | 暂无明确期限 | 阶段性 |
18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:
(一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。
(二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。
(三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。
(四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。
二、税收抵免政策的程序性要求
结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:
(一)境外投资者自行判断适用条件
境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。
(二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息
被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。
(三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》
所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。
(四)境外投资者填写税收抵免信息报告表
境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。
(五)利润分配企业办理税收抵免手续
利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。
(六)境外投资者收回投资时的税务处理
再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。
(七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息
在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。
(八)商务主管部门汇总确认与信息共享
所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。
三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点
相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:
(一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。
(二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。
(三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。
(四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。
综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。
提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。
陕西焦点聚光咨询有限公司 陕ICP备18018918号-2