内蒙古自治区人民政府办公厅关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知
内政办发〔2022〕87号 2022-12-11
各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:
为切实解决当前我区房地产市场管理中存在的突出问题,加强房地产市场监管,规范房地产开发与经营活动,经自治区人民政府同意,现就有关事宜通知如下。
一、严格房地产开发土地供应管理
(一)除保障性安居工程可按划拨方式供应国有建设用地使用权外,商品住宅等经营性房地产开发用地应当以招标、拍卖、挂牌方式出让,出让应当依照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易,并纳入统一的公共资源交易平台体系,出让底价应当根据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等集体决策、综合确定。
二、依法履行房地产开发项目基本建设程序
(二)从事房地产开发经营活动的企业必须取得房地产开发资质,不得通过其他非正当途径先取得土地后办理营业执照或申请房地产开发资质。
(三)建立房地产开发项目手续公开、公示制度。房地产开发项目须取得《国有建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《不动产权证书》《建筑工程施工许可证》等,依法选定具备资质条件的勘察、设计、施工、监理单位。鼓励投保住宅工程质量潜在缺陷保险。房地产开发项目开工建设后,必须在项目工地固定场所醒目位置公示《建设项目工地信息公示牌》、该房地产项目取得的立项批准或备案文件及《国有建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《不动产权证书》《建筑工程施工许可证》,进行预售的还要公示《商品房预售许可证》,接受社会监督。
(四)新建商品住宅小区必须严格按照自治区住房城乡建设厅等8部门联合印发的《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》进行建设,达到交付使用条件后方可交付使用。商品房交付使用前,房地产开发企业应当按照经批准的规划条件,完成小区内绿化、道路、车位(车库)、安防等公共服务及其他配套设施建设。开发项目及其配套设施经验收合格后,方可向买受人交付商品房。未经验收或者验收不合格的,开发企业不得交付。
三、加强商品房预销售管理
(五)严格实行商品房预售许可审批制度和预售许可公示制度,禁止违规预售商品房。严格执行商品房预售管理规定,凡未达到预售条件的商品房项目,均不得发放商品房预售许可证;住房城乡建设行政主管部门和有关部门要严格按照商品房预销售管理有关规定,通过全区商品房预销售网络管理系统,在线审批并发放商品房预销售许可证。严格审查商品房预售方案,对建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、是否全装修商品住房以及采取的节能措施等进行严格审查。
(六)进一步加强和优化商品房预售资金监管工作,实施监管的预售资金为由购房人按合同约定支付的全部预购房款,包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各项购房款项。要遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,规范监管账户的设立,通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明,并在商品房销售现场显著位置以及盟市、旗县(市、区)住房城乡建设部门网站进行公示。优化监管资金的支出和使用管理,按照工程建设进度予以拨付,首次拨付节点不得早于地下结构完成,最后拨付节点为房屋所有权首次登记,对符合条件的要加快审核拨付,保证及时用于商品房预售项目工程建设。
(七)明确单套普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的单套住房为普通商品住房,享受相关优惠政策。
四、规范房地产交易管理
(八)全面推行房屋网签备案制度,实现新建商品房、存量房买卖合同网签备案全覆盖,落实房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案制度,逐步构建以房屋网签备案制度为基础的房地产交易管理体系,优化网签备案服务效能,逐步推行“互联网+网签”,提高网签数据使用效能,强化信息共享,推动预售商品房合同备案与预告登记协同办理,提升公共服务水平。积极推行“交房即交证”工作,推动房地产开发企业积极履行市场主体责任,逐步做到新建商品房“交房即交证”,实现住权和产权同步。
(九)规范前期物业管理。依法加强新建商品房前期物业服务的招标投标监管,严禁前期物业服务指定、物业费随意定价等行为。房地产开发企业、物业服务企业要严格按照程序开展项目承接查验工作,签订承接查验协议并备案,做好项目及资料交接,明确各自的权利和义务,并承担相应责任。在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前,房地产开发企业应将划定物业管理区域的资料报送物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门进行备案,并在商品房买卖合同中明示备案的物业管理区域。在筹备成立业主大会过程中,房地产开发企业要积极配合协助筹备组开展工作,及时准确提供相关材料数据。
五、严肃查处违法违规行为
(十)严禁领导干部利用职权违规干预和插手房地产开发经营活动。加大对房地产开发过程中领导干部违法违规行为的查处力度,坚持下查一级,重点查处领导干部在房地产开发项目上有无因批条子、打招呼、走关系,致使房地产开发用地规避“招拍挂”、假“招拍挂”、超容积率,以及为不符合条件的商品房办理预售许可,为要件不齐或有权属问题的房地产办理产权交易登记和房地产抵押登记等违规违纪行为。
(十一)按照“双随机、一公开”原则,规范和加强房地产开发经营行为的监督检查。持续开展房地产开发和中介违法违规行为专项整治行动,依法依规重点查处违法建设、违法发包、压缩合理工期和降低工程质量、无资质开发、违规预售、逃避网签、挪用监管资金、捂盘惜售、捆绑收费、虚假宣传、订立阴阳合同、不进行从业备案等违法违规行为。加强房地产企业信用管理,对房地产开发经营过程中的违法违规行为实施联动查处、联合惩戒,营造诚实守信、依法经营的房地产市场环境,促进全区房地产市场平稳健康发展。
本通知自印发之日起施行,《内蒙古自治区人民政府办公厅关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知》(内政办发〔2014〕63号)同时废止。
内蒙古自治区人民政府办公厅
2022年12月11日
(此件公开发布)
境外投资者境内利润再投资税收抵免新政解析
在进一步鼓励境外投资者在华投资,优化稳定外资税收环境的背景下,财政部、税务总局与商务部于2025年6月27日联合发布《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策的公告》(财政部 税务总局 商务部公告2025年第2号,以下简称“2号公告”),该公告自2025年1月1日起施行。
为推动该政策有效落地,2025年7月起,各相关部门密集发布配套文件,包括国家发展改革委等七部门印发的《关于实施鼓励外商投资企业境内再投资若干措施的通知》(发改外资[2025]928号,以下简称“928号通知”)、商务部发布的《关于做好境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策落实工作的通知》(商办资函[2025]380号,以下简称“380号通知”),以及国家税务总局发布的《关于境外投资者以分配利润直接投资税收抵免政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第18号,以下简称“18号公告”)。上述举措充分体现出我国对鼓励境外投资者在华持续投资的政策支持力度。本文拟梳理境外投资者境内利润再投资相关的税收政策,从符合新政条件的再投资的合规要点、操作流程及监管特征三个方面进行分析。本文拟从新政适用条件、操作流程管理及合规要点三个维度,梳理境外投资者适用税收抵免政策的关键考量,以协助企业在享受优惠的同时有效防范风险。
一、境外投资者境内利润再投资的税收政策
(一)税收抵免政策新政:可叠加适用原有递延纳税政策
现行《企业所得税法》规定,非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益,适用源泉扣缴制度,按10%的税率,或依据税收协定适用优惠税率征收预提所得税。
为鼓励境外投资者持续在华投资,自2017年1月1日起,我国已实施境外投资者境内利润再投资递延纳税政策,即对符合条件的境内再投资暂不征收预提所得税(下称“递延纳税政策”)。而根据2025年1月1日起施行的2号公告,符合条件的境外投资者通过境内利润直接用于再投资的,可以按投资额的10%或税收协定规定的更低税率,自境外投资者当年应纳税额中抵免,未抵完部分可结转以后年度继续抵免(下称“税收抵免政策”)。新出台的税收抵免政策为阶段性政策,执行期间为2025年1月1日至2028年12月31日,可与原有递延纳税政策叠加适用。
(二)税收抵免政策的适用条件
虽然税收抵免政策可以与现行的递延纳税政策叠加适用,但两者在适用条件上并不完全一致。2号公告对税收抵免政策的适用条件作出了系统规定,18号公告则对执行层面的关键问题进行了进一步明确。为更准确把握该政策的适用范围,本文将结合递延纳税政策,从适用条件的异同角度,对税收抵免政策的具体要求进行梳理与分析。
适用条件 (同时满足) | 税收抵免政策 | 递延纳税政策 | 异同 |
境外投资者 | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 适用《企业所得税法》第三条第三款的非居民企业,即在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。(排除设立机构、场所/常设机构或与此相关的所得) | 相同 |
利润分配企业 | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 中国境内居民企业(在中国境内成立) | 相同 |
分得的利润 | 中国境内居民企业向投资者实际分配的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 中国境内居民企业向投资者实际分配已经实现的留存收益而形成的股息、红利等权益性投资收益 | 相同 |
可抵免的应纳税额 | 从利润分配企业自利润分配再投资之日以后取得的《企业所得税法》第三条第三款规定的股息红利、利息、特许权使用费等所得应缴纳的企业所得税 | 不适用 | 不适用 |
投资方式 | 境内直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权。 | 直接投资,包括境外投资者以分得利润进行的增资、新建、股权收购等权益性投资行为,但不包括新增、转增、收购上市公司股份(符合条件的战略投资除外),具体包括1.新增或转增中国境内居民企业实收资本或者资本公积(包括补缴已认缴的注册资本);2.在中国境内投资新建居民企业;3.从非关联方收购中国境内居民企业股权;4.财政部、税务总局规定的其他方式。 | 相同 |
被投资企业的产业 | 《鼓励外商投资产业目录》内产业 [1] | 无 | 更为严格 |
分配利润的支付形式 | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 现金形式支付(直接转入)和非现金形式支付(资产所有权直接转入) | 相同 |
持股时限 | 连续持股5年(60个月)以上 | 无 | 更为严格 |
执行期限 | 2025年1月1日至2028年12月31日 | 暂无明确期限 | 阶段性 |
18号公告进一步明确了税收抵免政策的执行细节,包括:
(一)明确补缴已认缴注册资本增加实收资本或资本公积属于符合条件的直接投资方式,使得税收抵免政策与递延纳税政策在投资方式适用范围上一致。
(二)鉴于税收抵免政策对境外投资者再投资有5年(60个月)的持股期限要求,18号公告明确了再投资开始和停止的时间,开始时间以商务主管部门出具的《利润再投资情况表》中列明的再投资时间当月,停止时间以收回投资款与被投资企业按规定完成法律形式变更手续月份中较早的月份为准。
(三)明确了抵免额度的计算细节:境外投资者可在计算抵免额度时自主选择10%的法定预提税率或较低的协定税率,但在未来收回投资并补缴递延税款时,不得适用较低的协定税率;若利润来源于多个企业,应按各利润分配企业分别归集计算抵免额度;如使用外币进行再投资,应以实际支付日的汇率中间价折算确定抵免额度。值得留意的是,如果计算抵免额度时选择协定优惠税率,但是之后被税务机关认定不符合协定待遇条件的,可以调增抵免额度。
(四)如不符合税收抵免政策条件(包括未满足5年持股期限)但实际享受抵免政策导致少缴税款的,境外投资者除应补缴相应税款,并自其实际抵减应纳税额之日起加收滞纳金。
二、税收抵免政策的程序性要求
结合2号公告、380号通知和18号公告,适用税收抵免政策的操作流程及程序性要求如下:
(一)境外投资者自行判断适用条件
境外投资者应根据自身情况,判断是否符合税收抵免政策的适用条件,并明确再投资的基本信息(包括选择用于计算抵免额度的适用税率)。
(二)被投资企业向商务主管部门报送再投资信息
被投资企业应通过商务部业务系统统一平台,向所在地商务主管部门报送相关再投资信息。
(三)商务主管部门核实并出具《利润再投资情况表》
所在地商务主管部门对报送信息进行核实后,报送省级商务主管部门,由其会同财政、税务等相关部门确认,并出具《利润再投资情况表》。
(四)境外投资者填写税收抵免信息报告表
境外投资者应填写18号公告附件中的《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》,并提供给利润分配企业。
(五)利润分配企业办理税收抵免手续
利润分配企业在办理扣缴企业所得税申报时,申报抵减境外投资者应缴纳的企业所得税,并填写和/或提交相关材料,尤其包括:《中华人民共和国扣缴企业所得税报告表》;《境外投资者再投资税收抵免信息报告表》(由境外投资者提供);《利润再投资情况表》(商务主管部门出具,见步骤3)。
(六)境外投资者收回投资时的税务处理
再投资满5年(60个月)的,境外投资者应在收回投资后7日内,向利润分配企业所在地税务主管机关申报补缴递延的税款;再投资不满5年(60个月)的,境外投资者除上述补缴递延税款之外,应重新计算抵免额度,对已抵免税额超过抵免额度的,应同时补缴超出抵免额度的税款并加收滞纳金。
(七)被投资企业向商务主管部门报送投资收回信息
在境外投资者收回投资时,被投资企业应通过商务部业务系统统一平台账户,向所在地商务主管部门报送相关信息。
(八)商务主管部门汇总确认与信息共享
所在地商务主管部门核实回收信息后,报送省级商务主管部门确认。省级商务主管部门应按季度将信息与统计、财政、税务等部门共享,并统一上报商务部。
三、适用税收抵免政策时应关注的合规要点
相较于现有的递延纳税政策,税收抵免政策在优惠力度上对境外投资者更为有利,但同时对其适用条件和后续监管提出了更高要求。若适用不当,不仅需补缴税款,还可能加收滞纳金并承担相应法律责任。因此,在适用该政策时,应特别关注以下合规要点:
(一)把握关键时间节点,准确判断适用条件。2号公告虽未限制境内利润产生和分配年份,但再投资应发生在2025年1月1日至2028年12月31日期间;此外,可用于抵免的应纳税额应对应于再投资发生之后取得的所得,且最早不超过2号公告发布之日(即2025年6月27日);关于持股期限的计算,则应严格按照18号公告明确的开始时间和停止时间确认。
(二)合理选择适用税率,平衡短期与长期利益。境外投资者可在抵免额度计算时选择10%的法定预提税率或适用的协定优惠税率,但由于选定后,在未来收回投资并补缴递延税款时不得再适用协定税率。因此,应综合考虑将来可抵免的应纳税额高低、现金流影响及长远税收安排,谨慎作出选择。
(三)持续关注产业政策变化的影响。如被投资企业的产业类型或所依据的鼓励类目录发生变化,是否影响税收抵免政策的税收待遇,境外投资者应密切关注相关政策调整并评估其对税收待遇的影响。
(四)妥善处理投资收回时的政策叠加适用问题。在一项再投资同时符合税收抵免政策与递延纳税政策适用条件的情况下,收回投资时应同步评估两项政策的适用后果,并分别按照相关规定进行税务处理,防止出现合规疏漏。
综上,税收抵免政策在适用条件判定、信息报送、资料准备和操作流程等方面均提出了更高的合规要求。境外投资者及相关境内企业(包括被投资企业、利润分配企业及其他扣缴义务人)应确保各环节操作规范、材料完备,建立有效的内部审查和存档机制,并在有疑问时及时咨询专业人士,以防范税务与合规风险。
提示:[1] 现行有效的适用文本为《鼓励外商投资产业目录(2022年版)》(国家发展和改革委员会、商务部令第52号)。
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