中国银保监会北京监管局 中国人民银行营业管理部 北京市规划和自然资源委员会 北京市住房和城乡建设委员会关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知
京银保监发[2023]45号 2023-3-31
各相关单位:
为持续优化营商环境,进一步提升不动产交易、登记和金融服务水平,根据《中华人民共和国民法典》及《自然资源部 国家税务总局 中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》(自然资发〔2020〕83 号)等相关规定,现就推进本市个人存量住房交易“带押过户”有关事项通知如下。
一、适用情形
符合《自然资源部 中国银保监会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(自然资发〔2023〕29号)要求,且同时满足四方面条件。(1)本市个人存量住房交易;(2)交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押;(3)交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款;(4)交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。
二、办理流程
(一)签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向,签订房屋转让合同,约定同意“带押过户”。
(二)办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。
(三)向银行申请“带押过户”。参考流程如下:
1.跨行贷款购房模式(买卖双方贷款机构为不同银行,即抵押权人为不同银行,下同)。买卖双方向银行申请“带押过户”,与双方贷款银行签订协议,约定首付款监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项;买方申请贷款,买方贷款银行按照市场化原则自主审批,如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款,卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分;双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息(未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息);买方将首付款交至约定的监管账户。
2.同行贷款购房模式(买卖双方贷款机构为同一银行,即抵押权人为同一银行,下同)。买卖双方向银行申请“带押过户”,签订相关协议,约定首付款监管账户等事项;买方申请贷款,银行按照市场化原则自主审批,如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款,卖方需向银行补齐差额部分;买方将首付款交至约定的监管账户。
3.买方全款购房模式。买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户”,签订相关协议,约定交易资金监管账户等事项;买方将购房款交至约定的监管账户。
(四)办理“带押过户”登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”。
(五)银行贷款发放及结清。参考流程如下:
1.跨行贷款购房模式。买方贷款银行方面:确认“带押过户”完成信息;对房产增设第二顺位抵押权;将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面:确认款项到账信息;结清贷款并解除房屋抵押权;将剩余资金转至卖方本人收款账户。
2.同行贷款购房模式。银行对房产增设第二顺位抵押权;发放买方贷款至约定的监管账户,扣划资金结清卖方贷款;解除卖方贷款抵押权,将剩余资金转至卖方本人收款账户。
3.买方全款购房模式。卖方贷款银行用购房款结清贷款;解除房屋抵押权;将剩余资金转至卖方本人收款账户。
三、工作要求
(一)规范交易撮合服务。各房地产中介机构要加强人员培训,充分掌握本通知适用范围及操作流程,及时对合同条款进行补充完善,全面提高服务效率。在提供经纪服务时,要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式,不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。
(二)优化金融服务。各商业银行要主动完善内部制度,优化业务流程,改进信息系统,建立健全风险管控机制,积极回应符合适用情形下客户的“带押过户”需求。不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
(三)完善登记服务。各不动产登记机构要进一步提升登记服务水平,为各方权利主体做好业务咨询与指导工作。充分发挥综合服务窗口优势,一窗办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务,做到共性材料不再重复提交,实现“带押过户”一站式办理。
(四)做好网签配套服务。各区级房屋交易窗口、各房地产经纪机构在提供存量房屋网签服务时,针对交易房屋已设定抵押权且新的买受人知情的,可继续办理存量房屋网签业务。
各单位在执行过程中遇到问题时,要及时向主管部门报告。
中国银保监会北京监管局
中国人民银行营业管理部
北京市规划和自然资源委员会
北京市住房和城乡建设委员会
2023年3月31日
小型微利企业所得税年度申报指引(2025年)
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后,小型微利企业的判断标准如下(需同时满足):
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中:
资产总额:指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2,全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数:指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日,对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分,减按 25% 计入应纳税所得额,按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策:企业设立不具有法人资格分支机构的,应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额,依据合计数判断是否符合小型微利企业条件,由总机构汇总计算应纳税款,并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策,如纳税人生产经营情况发生变化,以后年度符合了相关政策享受条件,应先修改相关行业后,再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按规定据实扣除的基础上,自2023年1月1日起,再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的,自2023年1月1日起,按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策,按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定,不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具,单位价值不超过500万元的,允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除,不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策,会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言,在享受优惠政策的当年,对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度,则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目,具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目,可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件:小型微利企业所得税年度申报指引(2025年).pdf(请在网页端打开)
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