合政办[2023]7号 合肥市人民政府办公室关于印发合肥市促进经济发展若干政策的通知
发文时间:2023-3-3
文号:合政办[2023]7号
时效性:全文有效
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各县(市)、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:


  《合肥市促进经济发展若干政策》已经市政府第31次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


合肥市人民政府办公室


2023年3月3日


合肥市促进经济发展若干政策


  为深入贯彻党的二十大精神,全面落实市委市政府决策部署,更好推动我市经济高质量发展,结合实际,制定本政策。


  一、鼓励科技创新研发


  1.支持研发机构建设。支持建设国家级产业创新中心、技术创新中心、制造业创新中心、工程研究中心、企业技术中心,按国家拨付资金给予1:1配套补贴。对新认定的省级创新中心、省工程研究中心等,给予50万元的一次性补助。对符合条件的新型研发机构,给予每年最高2000万元、累计不超过1亿元的经费支持,重大项目可给予“一事一议”支持。


  2.激励加大研发投入。遴选一批突破重大关键核心技术项目,依法通过“定向委托”“揭榜攻坚”等方式,给予最高1000万元补贴。通过“竞争赛马”等方式,对产业共性技术瓶颈项目给予30万元—200万元支持。对符合条件的入库国家科技型中小企业,按符合加计扣除条件的研发费用10%,给予10万元—50万元补贴。对承担国家科技计划项目的企业,按国家实际拨付经费20%给予单个项目最高500万元配套补贴。对入围省科技重大专项等,按省科技创新政策实际拨付资金给予1:1配套补贴。对高新技术企业投保的产品研发责任保险等,按实际保费的10%—50%分档给予最高30万元补贴。


  3.促进科技成果转化。对中试平台(基地)建设,按实际投资额的30%给予最高500万元补贴;对概念验证中心和中试平台(基地)的运营,按其年度服务性收入的30%给予最高100万元补贴。对技术转移机构和技术经理(纪)人等开展技术成果交易服务并在我市转化的,按技术合同实际交易额的1%分别给予最高100万元和30万元奖励。对高校院所输出应用型科技成果或企业吸纳技术就地转化,经技术合同登记机构认定登记的,按不超过技术合同实际交易额的15%给予高校院所最高150万元奖励,单项成果成交并实际支付额100万元以上的给予企业15%最高150万元奖励。对企业经认定登记且年度累计登记额1000万元以上的,按技术合同实际交易额的1%,分档给予最高30万元奖励。


  4.支持科技创新应用。对符合条件的新技术、新产品和新模式示范应用场景项目,按不超过投资额的30%分档给予最高500万元奖励。对新增省级首台套、首批次、首版次等产品,按产品单价(货值)分档分别给予研制单位、应用单位最高200万元奖励。依法支持工程建设、政府采购等领域带头应用“三新”“三首”产品。激励金融机构等联合科创载体开发或落地科创金融场景应用项目,对融资额度超过10亿元、服务企业超过100户的科创金融产品,按实际投放贷款额万分之五分档给予最高50万元奖励。


  二、持续扩大有效投资


  5.推进企业转型升级。对规模以上工业企业技改项目投资500万元以上的,按生产设备投资额的15%给予最高2000万元补贴。对工业企业实施节能降碳、清洁生产、资源循环利用等绿色低碳改造升级项目的,按投资额、节能节水量等分档给予最高300万元奖励。对工业、建筑业企业加快数字化、网络化、智能化转型升级的项目,按投资额的20%给予最高200万元补贴。对新建民用建筑达到超低能耗建筑、近零能耗建筑、三星级绿色建筑标准的,分档给予最高300万元奖励。对实施既有建筑节能改造,建筑面积5000平方米以上,改造后节能率达到20%的,分档给予最高150万元奖励。支持军民融合项目建设,分档给予最高100万元奖励。


  6.加快发展现代农业。对市级以上农业产业化龙头企业,企业产值保持增长并吸纳我市农村人口占职工比例超30%的,按照企业当年经济指标增长情况给予最高500万元奖励;年营业收入首次突破5亿元、10亿元、30亿元、50亿元、100亿元分档给予企业管理团队最高200万元奖励。对年加工产值500万元以上的预制菜企业,按企业当年经济指标增长情况分档给予最高500万元奖励。对新建及改扩建林业产业基地达到规定标准,产值保持增长的经营主体,给予20万元—100万元补贴。对投资额100万元以上的科技兴粮建设项目、粮食收储企业节粮减损改造项目,按投资额的20%给予最高100万元补贴。


  7.推动文旅体育产业发展。对入库企业数量增加、营业收入保持正增长的文化创意园区,根据园区内企业经济指标增长等情况分档给予园区运营企业最高50万元奖励。对社会资本投资200万元以上的新建及改建文化场馆、体育园区(场馆),按投资额的20%给予最高200万元补贴。对市级农家乐转型升级试点示范单位按规定开展转型升级,达到省休闲旅游示范试点评定标准的,给予20万元一次性补贴。对新评为丙级以上等级的民宿、3C等级以上的自驾车旅居车营地分档给予最高100万元的一次性建设奖补。新晋升为国家5A、4A、3A旅游景区的,分别给予500万元、50万元、30万元一次性建设奖补。对在中央相关频道首播或者获得国家、省级优秀项目认定的电视剧、纪录片和动画片给予最高100万元奖励。


  三、有效刺激消费流通


  8.全面拓展消费需求。对当年新开业的中国首店、安徽首店,根据品牌影响力、投资、营业收入等考评结果,分档给予投资主体最高20万元—50万元奖励。对市级以上特色商业街区开展投资、企业培育、品牌招引等方面运营考评,按运营成效给予最高40万元奖励。对运营服务能力突出的商务楼宇管理团队根据其经济指标增长情况给予最高20万元奖励。对制造业企业在肥新成立的销售公司,当年商品零售额达到5000万元以上的,分档给予最高500万元奖励。对住宿餐饮企业年营业额超3000万元且增速超过全市平均水平的,分档给予最高30万元奖励。对城市阅读空间按考核等次给予最高10万元补贴。对民营文艺院团演出场次、原创剧目、人才培养等方面进行考评,分项给予10万元奖励。对职业体育俱乐部参加全国联赛、社会力量承办国家级以上单项体育赛事或全国性大型群众体育赛事的,按参赛场次、赛事成本给予俱乐部和承办单位50万元—100万元补贴;对承办省级体育赛事的,按不超过赛事成本的30%给予承办单位最高50万元补贴。


  9.完善现代流通体系。对综合性物流平台给予“一事一议”资金支持。对建设物流信息平台总投资500万元以上的,按投资额的15%给予最高200万元补贴。支持内陆港、航空港、水运港等发展。对企业新建(购置)、改造冷冻冷藏库、冷链物流车辆、终端冷藏设备等投资500万元以上的,按投资额的30%给予最高500万元补贴。对营业收入超3亿元的4A级以上物流企业、四星级以上冷链物流企业、5A级网络货运企业,获批当年给予最高50万元奖励。对投资300万元以上的快递智能分拣设备按投资额分档给予企业最高100万元补贴。对使用可降解、回收、循环的低碳环保快递包装物和包装废弃物回收箱的企业,按实际使用部分采购额的30%给予最高25万元补贴。支持“快递进村”工程建设,对符合条件的快递公共分拣中心、快递综合服务站点给予最高50万元运营补贴。


  10.支持企业开拓市场。支持举办全国性巡回展览和国际性、全国性展览,根据展览面积给予组展企业每万平方米30万元最高300万元补贴。支持举办市重点产业链及战略性新兴产业专业类展览,给予组展企业每万平方米20万元最高200万元补贴。支持举办单场规模2万平方米以上的消费展,给予组展企业每万平方米10万元最高60万元补贴。对企业开展对外投资、对外承包工程的,按实际投资额(完成营业额)给予最高70万元奖励。对在我市承办国际化、全国性、线下有较大影响的重大文旅活动的企业(政府投资项目除外),经评审合格的,给予20万元—50万元补贴。


  11.加强外资招引力度。对年度实际使用外资金额达500万美元的企业,按实际使用外资金额的1%分档给予最高1000万元奖励。对境外世界500强企业首次在我市设立法人企业并实际运营的,给予50万元一次性奖励。对服务外包在岸执行额超过3500万美元、离岸执行额超过1000万美元,且增速超过20%的服务外包企业,分档给予最高40万元奖励。


  四、加大融资支持力度


  12.激励扩大融资规模。扩大“政信贷”产品支持范围和规模,将企业年度申请“政信贷”产品贷款上限由1000万元提高到2000万元。市重点产业链企业申请“政信贷”产品贷款上限放宽到1亿元。对合作金融机构通过“政信贷”产品投放的担保贷款给予担保机构不超过70%的风险补偿,投放的纯信用贷款给予银行不超过80%的风险补偿。


  13.降低企业融资成本。对“政信贷”产品合作担保机构开展“政信贷”产品担保贷款业务收取企业保费标准降低到不高于0.5%的,给予合作担保机构1%的保费补贴。对符合条件的优质小微工业企业、国家科技型中小企业、中小微文化旅游企业、建筑业小微企业、农业经营主体等通过“政信贷”产品获得1年期以上(含1年)、2000万元以内贷款的,给予50%最高50万元利息补贴。对市重点产业链企业通过“政信贷”产品获得1年期以上贷款,给予50%最高200万元利息补贴。对企事业单位开展知识产权质押融资活动所产生的利息、评估费用按照质押登记金额1%给予最高20万元补贴。


  14.鼓励企业上市融资。对企业完成股改、在安徽证监局辅导备案、获证券交易所受理分别给予50万元、100万元、200万元奖励,企业科创板上市申请获受理的再奖励50万元。对企业直接在境外主要证券交易所上市的,在上市后给予200万元一次性奖励,企业在境外多地、多次上市的,享受一次补助。对完成新三板挂牌和进入新三板“创新层”的企业给予50万元奖励。对迁入我市的省外上市公司、拟上市企业,分别给予300万元、100万元一次性奖励。对政策有效期内与保荐机构签订上市辅导协议的上市后备企业成功上市前实际发生的流动资金贷款利息支出,按年给予50%最高50万元补贴,补贴期限累计不超过2年。


  五、支持企业做大做强


  15.促进领军型企业加快发展。对首次认定为国家高新技术企业给予10万元奖励,并落实国家各项税收优惠支持政策。对新增“灯塔工厂”、国家级单项冠军、国家专精特新小巨人和省级专精特新冠军企业,按其当年经济指标增幅超过全市平均增幅部分的50%,分别给予最高300万元、150万元、100万元奖励。对首次认定的省级大数据企业,给予10万元一次性奖励。


  16.鼓励加快升规入统。对首次升规企业给予企业管理团队20万元奖励。对当年入统且销售额同比增速及营业收入利润率不低于全市行业平均水平的限上法人企业给予10万元奖励。对建筑业企业当年入统且主营业务收入1000万元以上、5000万元以上的,分别给予10万元、20万元奖励。


  17.激励企业扩大规模。对工业、建筑业企业主营业务收入首次突破10亿元、30亿元、50亿元、80亿元、100亿元、200亿元且营业收入利润率不低于全市行业平均水平的,分档给予企业管理团队最高200万元奖励,200亿元以上每一个百亿元台阶增加奖励100万元。对服务业企业(不含房地产开发、金融、商贸企业)营业收入规模首次达到3亿元以上且增速超过20%,并按期升规入统的,分档给予企业管理团队最高120万元奖励。对零售批发企业年销售额首次达到5亿元、10亿元以上且营业收入利润率、增速不低于全市行业平均水平的,分档给予企业最高100万元奖励。对限上电商企业年网上零售额超3亿元的,按网上零售额增量部分给予企业最高80万元奖励。对我市重点产业头部企业,可通过“一事一议”予以支持。


  六、优化企业发展环境


  18.提升园区服务水平。对市级重大新兴产业基地开展年度综合评估,按不超过基地总数的50%分档给予最高5000万元奖励。对集聚检验检测、会计审计、律所等高端服务业企业超30家且营业收入超3亿元并保持正增长的新获批市级及以上服务业集聚区,给予获批当年50万元一次性奖励。对市级及以上服务业集聚区、省市大数据产业园区,从集聚企业数量、营业收入增长等方面开展运营评价,分档给予最高50万元奖励。对市级及以上小微企业创业创新示范基地测评优秀的给予最高20万元奖励。


  19.优化公共服务供给。免费为企业提供节能诊断服务。对企业购买工业设计服务,给予20%最高20万元补贴。对合肥数据要素流通平台根据年度运营成效给予最高100万元运营补贴,按平台数据交易量给予数据供应商最高30万元奖励。对服务我市重点产业发展的检验检测机构,营业收入增长幅度达到5%以上的,按年投资额的20%分档给予最高500万元的奖励。支持重要产品追溯体系建设,对企业销售全程可追溯产品的数量占比等开展综合考评,分档给予10万元—50万元奖励。


  20.强化知识产权保护。对开展知识产权维权胜诉的单位,给予单个案件最高10万元、单户企业最高30万元的诉讼费、代理费补贴。对当年培育的合肥市专利密集型产品,按照每件5万元的标准,给予企业最高10万元的奖励。对从高校院所、企业等受让符合我市技术和产业发展的专利、集成电路布图设计给予企业最高6万元奖励。对高价值专利培育、高质量专利资助、专利导航项目、知识产权管理规范认证、知识产权服务及转移转化、国家知识产权示范、知识产权金融等分别给予最高5万元—500万元奖励。


  本政策中的投资补贴、经济指标增长奖励、新增规上(限上)奖励等政策资金由市与县(市)区、开发区财政按1:1分担,各类专项政策与本政策按从高不重复原则执行。相关政策条款与企业亩均效益评价结果挂钩,失信企业及房地产开发、国家产业发展目录限制和淘汰类产业项目不在本政策支持范围之内。


  本政策自2023年1月1日起施行,有效期2年,由市财政局会同市直有关部门负责解释,各政策执行部门负责制定实施细则并抓好政策宣传和加快兑现。本政策及各部门实施细则全部通过市产业政策综合服务平台(网址:https://hfcyzc.hfceloan.com)发布并实行网上申报。若国家、省出台新的规定,按国家、省规定执行。


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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。