(2020)冀07民终1242号张家口嘉诚税务师事务所、国家税务总局张家口市桥西区税务局服务合同纠纷二审民事判决书
发文时间:2020-11-20
来源:河北省张家口市中级人民法院
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民 事 判 决 书


(2020)冀07民终1242号


上诉人(原审原告):张家口嘉诚税务师事务所。住所地:张家口市宣化区东二道巷邮政家属楼底商**。


负责人:谢作洪,该公司主任税务师。


委托诉讼代理人:郭振海,河北国器律师事务所律师。


上诉人(原审被告):国家税务总局张家口市桥西区税务局(原:张家口市桥西区地方税务局)。住所地:张家口市桥**清水河中路**。


负责人:丁玫,该局局长。


委托诉讼代理人:孟君,河北崇正律师事务所律师。


上诉人张家口嘉诚税务师事务所(以下简称事务所)因与上诉人国家税务总局张家口市桥西区税务局(以下简称税务局)合同纠纷一案,不服河北省张家口市桥西区人民法院(2019)冀0703民初1170号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人事务所负责人谢作洪及其委托诉讼代理人郭振海、上诉人税务局委托诉讼代理人孟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


事务所上诉请求:1、请求依法改判一审判决没有认定税务局应支付事务所的审核业务基础费用560,000元。2、本案一、二审诉讼费用由税务局承担。事实与理由:一审法院对本案部分主要事实没有查清。1、事务所与税务局于2014年5月12日签订的《土地增值税复审鉴证业务约定书》,一、委托事项。(一)项目名称:桥西区地方税务局管辖的房地产开发商开发的房地产项目进行土地增值税清算时,涉及的相关税种进行审核。(二)具体内容及要求:对甲方委托的应税项目进行土地增值税及其他相关税种税款进行复审鉴证审核,并出具复审鉴证报告。该条款强调的是对“开发商开发的房地产应税项目”进行纳税审核,围家税务总局《土地增值税清算管理规程》要求,土地增值税清算应按照“开发项目”进行纳税申报。《土地增值税复审鉴证业务约定书》四、“约定事项的收费”,与一、“委托事项”是关联对应的,不能孤立分开理解。约定事项的收费,(一)参照注册税务师行业收费的有关规定,完成本委托事项收取两项费用。1、基础费用,人民币贰万元整。2、增值收费,以纳税人报送税务部门税款申报数为基数,按乙方复审鉴证报告审计调增应补各种税款3%计算收取。上述基础费用和增值收费两项费用合计为完成本委托事项甲方应支付乙方的全部费用。该条款1、基础费用,人民币贰万元整,是按照河北省物价局、河北省国家税务局、河北省地方税务局,冀价经费【2010】27号《关于制定河北省税务师事务所服务收费标准的通知》的规定,按照每个项目确定的事务所完成审计工作最低基础费用。对此,张家口市桥西区综合治税领导小组办公室,西综税字(2017)1号文件有明确规定。关于房地产企业土地增值税审核工作,目前桥西区财政局、税务局还在进行,桥西区财政局委托事务所审核的土地增值税清算工作,与事务所签订的协议书,也是按照项目计算收取基础费用2万元。我们为税务局完成土地增值税审核业务共计29个,应收取基础审计费58万元,一审法院仅按照合同部分条款,认定了2万元,少认定56万元。2、事务所提供的计算收费的依据一审法院没有采纳。3、按照《土地增值税复审鉴证业务约定书》的规定,增值收费乙方审计调增应补各种税款3%计算收取,非审计调增实际入库各种税款3%计算。根据合同约定应支付事务所审计费用3,389,963元,后依据桥西区综合治税领导小组办公室,西综税字(2017)1号文件的规定,为了支持桥西地方税务局的工作,事务所作出了让步,以审计调增实际入库各种税款3%计算收取增值收费767,514元,加上基础费用580,000元,共计1,347,514元。税务局对上述收费予以盖章确认,并积极向桥西政府为事务所申请审计经费1,347,514元。


税务局上诉请求:1、撤销桥西区人民法院(2019)冀0703民初1170号民事判决第一项给付事务所人民币787514.11元的判决,改判驳回事务所全部诉讼请求。2、一审二审诉讼费由事务所负担。事实与理由:一审判决认定《土地增值税复审鉴证业务约定书》双方真实意思表示,且合同主要义务已经履行完毕,对于税务局辩称合同违反法律法规强制性规定,应属无效的辩解不予采信,该认定属认定事实错误,应予纠正。一、事务所提供的2014年5月12日《土地增值税复审鉴证业务约定书》属无效合同,其依据无效合同主张服务费于法无据。《合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。税务局属行政机关,依据《政府采购法》第二条,……本法所称政府采购,是指各级国家机关、事业单位和团体组织,使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。政府集中采购目录和采购限额标准依照本法规定的权限制定。本法所称采购,是指以合同方式有偿取得货物、工程和服务的行为,包括购买、租赁、委托、雇用等。第六十四条采购人必须按照本法规定的采购方式和采购程序进行采购。任何单位和个人不得违反本法规定,要求采购人或者采购工作人员向其指定的供应商进行采购。《河北省政府采购管理办法》第二条,本办法适用于本省行政区域内各级国家机关、事业单位和团体组织,全部或者部分使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的政府采购活动。河北省财政厅《关于调整河北省政府采购集中采购目录和限额标准的通知》(必须委托单委托集中项目)C0804税务服务。2017年7月26日张家口市桥西区财政局在《中国河北政府采购网》发布招标公告针对原张家口市桥西区地方税务局土地增值税清算审核发布招标公告。2017年08月21日张家口市桥西区财政局发布土地增值税清算审核服务中标公告,中标单位中没有事务所。二、事务所提供的2014年5月12日《土地增值税复审鉴证业务约定书》其真实签订时间并非为2014年5月12日,并且该约定书第七条明确该约定书生效条件为双方代表人签字并加盖公章,该约定书甲方代表签订人为王荣生(王荣生在2014年任桥西区地方税务局局长),根据王荣生证实其在2014年未与事务所签订也未委托其他人代为签订《土地增值税复审鉴证业务约定书》,税务局对其出具的《土地增值税复审鉴证业务约定书》真实性合法性不予认可。三、《土地增值税复审鉴证业务约定书》第一条第二项:对甲方委托的应税项目进行土地增值税及其他相关税种税款进行复审鉴证审核,并出具复审鉴证报告。税务局从未收到事务所出具具备法律效力的书面复审鉴证报告,事务所属于未按约定履行其法定义务无权索要服务费。


事务所向一审法院起诉请求:1、要求被告支付原告为其提供税务审核服务的各项审核费用共计1347514元;2、判决被告承担诉讼费用。


一审法院认定事实,2014年5月12日,张家口市桥西区地方税务局作为甲方,事务所作为乙方,签订了《土地增值税复审鉴证业务约定书》。内容为:一、委托事项。(一)项目名称:桥西区地方税务局管辖的房地产开发商开发的房地产项目进行土地增值税清算时,涉及的相关税种进行审核。(二)具体内容及要求:对甲方委托的应税项目进行土地增值税及其他相关税种税款进行复审鉴证审核,并出具复审鉴证报告。二、甲方的义务。1、要求被审计单位按照乙方要求及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和工程项目相关资料,并保证所提供资料的真实性和完整性。2、要求被审计单位确保乙方不受限制地获取与委托事项有关的全部会计记录和工程项目文件,并积极配合乙方到项目现场进行实地查看,回答乙方工作人员对有关事项的询问。3、甲方为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助,主要事项是配合乙方查阅查看被审计单位的纳税资料和项目现场。三、乙方的义务。1、乙方应当配备专职注册税务师按照约定时间完成委托事项,并出具真实合法的复审鉴证报告。2、除下列情况外,乙方应当对执行业务过程中知悉的被审计单位信息予以保密。取得被审计单位的授权;根据法律法规的规定,为法律诉讼准备文件或提供证据。3、由于乙方过错导致被审计单位未按规定履行纳税义务的,乙方应当按照有关法律法规及相关规定承担相应的法律责任。四、约定事项的收费。(一)参照注册税务师行业收费的有关规定,完成本委托事项收取两项费用。1、基础收费,人民币二万元整。2、增值收费,以纳税人报送税务部门税款申报数为基数,按乙方复审鉴证报告审计调增应补各种税款3%计算收取。上述基础收费和增值收费两项费用合计为完成本委托事项甲方应支付乙方的全部费用。(二)上述费用自本约定书生效之日起7日内预付基础收费,增值收费在乙方出具复审鉴证报告后7日内支付。(三)由于无法预见的原因,导致乙方人员无法开展复审工作,乙方已经收取的基础收费甲方不得要求退还。(四)由于无法预见的原因,发生的与本次委托事项有关的其他费用(包括交通、食宿费等),由双方协商解决。五、鉴证报告的出具和使用。(一)乙方应当及时出具真实、合法的复审鉴定报告。(二)乙方向甲方出具复审鉴证报告一式两份。(三)乙方出具的复审鉴证报告只能用于甲方审核被审计单位土地增值税相关工作,不能作为其他证明文件。六、约定事项的终止。(一)本约定书签订后,双方应当按约履行,不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的,一方应提前通知另一方,并由双方协商解决。(二)在终止业务约定的情况下,乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。七、本约定书的法律效力。(一)本约定书经双方代表人签字并加盖单位公章之日起生效,并在双方履行完成约定事项后终止。(二)本约定书一式两份,甲乙方各执一份,具有同等法律效力。该协议落款处甲方加盖了张家口市桥西区地方税务局公章,由王荣生(宋**代签)进行了签名。乙方加盖了事务所公章,由负责人谢作洪进行了签名。协议签订后,原告进行了相应的税务审计工作。2018年6月20日,张家口市桥西区地方税务局向张家口市桥西区综合治税领导小组上报了审计经费申请报告。报告中写明“从2014年5月开始到2017年年底,事务所共完成29个房地产开发项目的纳税审查。共计查出各项税款25583803.5元。根据我局与事务所签订的委托协议,完成上述委托任务,应支付事务所审计费共计1347514.11元,其中基础费用580000元,绩效费用767514.11元。请区综合治税领导小组审核批准,给予财政支付审计费用1347514.11元”。该金额与原告提供的桥西地方税务局土地增值税审核收费计算表中的金额一致。原告完成相应审计工作并向被告发送鉴证报告电子版后,被告未提出异议,同时未支付原告相应费用,原告向被告求偿服务费用无果后,向法院提起民事诉讼,请求被告支付审计费用,包括复审完毕报告29份,收费标准20000元,应收费用580000元;审核调增各项税款25583803.5元,收费标准3%,应收费用767514.11元。其中调增土地增值税9189326.13元,收费标准3%,应收费用275679.78元。应收审计费合计1347514.11元。


一审法院认为,原、被告签订的《土地增值税复审鉴证业务约定书》属双方民事主体的真实意思表示,且合同主要义务已经履行完毕,故被告辩称合同违反法律、法规强制性规定,应属无效的辩解法院不予采信,原、被告双方均应依合同约定履行自己的合同义务。针对原告诉请的要求被告支付原告为其提供税务审核服务的各项审核费用共计1347514元的诉讼请求,对被告辩解的审计经费申请报告中的金额系报批金额,并未履行完成审批工作的意见法院予以采信。因合同中并未明确约定基础收费为每份20000元,故原告诉请的以复审完成的工作量为基数,共计580000元的诉讼请求法院无法予以支持,依据合同法院依法支持该项费用为20000元。对原告将调增土地增值税另行计算收费的诉讼请求,因合同中未进行明确约定,且被告不予认可,故法院无法予以支持。综上,被告应当给付原告审计费用787514.11元(复审完毕基础收费20000元+审核调增各项税款25583803.5元*3%。)。对被告提出的未收到审计报告纸质版、被告并未履行完毕合同义务,《土地增值税复审鉴证业务约定书》签订时间和签字人均不具备真实性合法性的辩解因其无充分证据予以提供且与事实不符,法院不予采信。判决:一、被告税务局(原:张家口市桥西区地方税务局)于判决书生效之日起十日内给付原告事务所服务费人民币787514.11元。二、驳回原告事务所的其他诉讼请求。


本院二审期间,事务所向本院提供视频光盘一张,拟证明事务所按照双方约定完成了税务复审审核工作,已将税务复审审核工作结果的电子版发送给了税务局。税务局的质证意见为:对于通过电子邮件方式发送相关材料,并不在双方签订的合同约定范围内,协议约定的是提供书面报告纸质材料,事务所提交的邮件不能证实其已经完成约定义务,也不能证实其提供的相关文档的真实性以及结论的真实性,只能证明其发送过相关资料,并且事务所也没有提交收件方的相关回复,不能证实税务局已经确认该文件合法有效。此证据不属于新证据,不应该在二审中予以质证。税务局没有提交新证据。本院查明的事实与原审无异。


本院认为,对于事务所与税务局于2014年5月12日签订的《土地增值税复审鉴证业务约定书》的合同效力问题,税务局上诉称该《约定书》违反法律、行政法规的强制性规定无效。因《最高人民法院关于适用


综上所述,国家税务总局张家口市桥西区税务局的上诉请求不能成立,张家口嘉诚税务师事务所的上诉请求成立,一审判决认定事实清楚,但适用法律部分不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国第六十条、第六十一条、第六十二条规定,判决如下:


撤销河北省张家口市桥西区人民法院(2019)冀0703民初1170号民事判决;


国家税务总局张家口市桥西区税务局于本判决书生效之日起十日内给付张家口嘉诚税务师事务所服务费人民币1347514元。


如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


一审案件受理费8463元(已减半)由国家税务总局张家口市桥西区税务局负担;二审案件受理费11675元,由国家税务总局张家口市桥西区税务局负担。


本判决为终审判决。


审判长  马瑞云


审判员  闫 格


审判员  宋凯阳


二〇二〇年七月二十三日


书记员  施 洋


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。