国家税务总局2005年第2号公告 关于税控收款机税控IC卡灌装、初始化及异常处理工作流程的公告
发文时间:2005-08-31
文号:国家税务总局2005年第2号公告
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根据国家税务总局、财政部、信息产业部、国家质量监督检验检疫总局2005年7月19日联合召开的税控收款机推广应用电视电话会议的精神,为确保税控收款机项目的顺利推行,现将税控收款机推广过程中税控IC卡灌装、初始化及异常处理工作流程的有关事宜,公告如下:

  一、税控收款机税控IC卡灌装初始化正常使用流程

  (一)税控IC卡提供商将税控IC卡销售给税控机具生产企业前,应按税控收款机国家标准(GB18240)的要求将税控IC卡编号(以下简称:卡号)写入税控IC卡内,并印刷在税控IC卡表面。卡号应向相关管理部门申请。

  (二)税控机具生产企业从税控IC卡提供商购买税控卡和用户卡并送灌装机构进行密钥及税控专用算法的灌装。在灌装前,灌装机构将对税控卡和用户卡进行质量检查,不合格的产品退回。灌装过程中,由灌装机构人为原因造成的卡片损坏和丢失由灌装机构负责。(具体灌装要求见附件2:《税控IC卡灌装程序》)

  (三)税控机具(包括税控收款机和税控器)生产企业在税控机具生产过程中应按税控收款机国家标准(GB18240)的要求将机器编号写入税控机具税控存储器内,并把机器编号印在产品铭牌、机身标牌等位置。同时,应提供多张可以方便贴在税控卡上的机器编号及其对应条形码的贴条。机器编号应向相关管理部门申请。

  (四)税控机具生产企业或服务商应将税控机具和经过灌装的税控卡作为整体进入市场销售给纳税人。用户卡可在税控机具税控卡的包装箱之外另行包装,由税控机具生产企业或服务商在销售时根据用户的需求进行配置。

  (五)纳税人从中标的税控机具生产企业购买税控机具及配套使用税控卡和用户卡,并持税控卡、用户卡和税控机具机器编号到税务机关进行卡片初始化操作,并由税务机关将机器编号贴条贴在初始化后的税控卡上。由于税务端系统软件、读卡器或者网络等原因致使不能初始化卡片的,税务机关负责解决。其余问题根据相关服务条款由税控机具生产企业或服务商解决。

  (六)纳税人使用经税务机关初始化后的税控卡和用户卡对税控机具进行初始化操作。

  (七)纳税人到税务机关购买发票时必须携带用户卡,税务机关将其所购纸质发票的电子信息写入用户卡,纳税人应将用户卡上发票电子信息分发到税控机具和税控卡上。

  (八)纳税人到税务机关报送数据时必须携带用户卡,税务机关接收用户卡报送数据并进行“一窗式”比对和清零解锁等处理,并将监控数据写入用户卡,纳税人应将用户卡上监控数据回送到税控机具和税控卡上。

  具体流程图见附件1:《税控收款机税控IC卡灌装、初始化及正常使用工作流程图》。

  二、异常处理工作流程

  (一)纳税人使用初始化后的税控卡和用户卡对税控机具进行初始化操作,初始化操作不成功的,由税控机具生产企业或服务商根据相关服务条款提供支持。如属税控卡或用户卡初始化数据有误,税控机具生产企业或服务商应出具相关材料并报告税务机关,由税务机关核实并作相应处理。

  (二)纳税人使用税控机具不能正常开具发票,不能正常生成报税数据,根据相关服务条款由税控机具生产企业或服务商解决。

  (三)纳税人持用户卡到税务机关报送数据和购买发票时,如属用户卡原因不能正常读/写卡,根据相关服务条款由税控机具生产企业或服务商解决。如属税务端系统软件、读卡器或者网络等原因,税务机关负责解决。

  (四)纳税人不能在税控机具上实现用户卡监控管理数据回送或发票分发的,由税控机具生产企业或服务商根据相关服务条款提供支持,如属用户卡写入数据有误,税控机具生产企业或服务商应出具相关材料并报告税务机关,由税务机关核实并作相应处理。

  (五)税控卡损毁处理流程

  1.在税控机具初始化之后,税控机具不能正常使用,税控机具生产企业或服务商判断为税控卡损坏不可修复,纳税人需要补税控卡,税控机具生产企业或服务商应出具《税控卡损坏证明》。纳税人应携带税控机具、损毁税控卡、《税控卡损坏证明》、用户卡、该机剩余发票及其它基本材料向税务机关申请补卡。税务机关受理纳税人的补卡申请,核实批准后,税务机关用税务管理卡读取税控机具内的发票明细数据,进行发票缴销及数据申报等相关业务处理,作废损毁的税控卡并出具《允许新购税控卡证明》。在税务机关采用税务管理卡读取发票明细数据之前,税控机具生产企业必须保证税控机具存储器内数据的安全。税控机具生产企业或服务商根据《允许新购税控卡证明》销售新税控卡给纳税人。纳税人持新税控卡、机器编号及原用户卡到税务机关办理新税控卡的初始化业务。之后,纳税人使用新税控卡和原用户卡再次对原税控机具进行初始化,此过程中税控机具生产企业必须保证税控机具存储器内数据与税控卡和用户卡内数据的一致性、完整性和正确性。其间发生的费用问题,根据相关服务条款由税控机具生产企业或服务商与纳税人协商解决。

  2.在税控机具初始化之前,税控卡损毁,税控机具生产企业或服务商判断为税控卡损坏不可修复,纳税人需要补税控卡,税控机具生产企业或服务商应出具《税控卡损坏证明》、《税控机具未初始化证明》,纳税人携带税控机具、《税控卡损坏证明》、《税控机具未初始化证明》、用户卡及其它基本材料向税务机关申请补卡。经税务机关核实批准后,办理相关业务并作废损毁的税控卡,并由税务机关出具《允许新购税控卡证明》。税控机具生产企业或服务商依据纳税人提交的《允许新购税控卡证明》销售新税控卡给纳税人。纳税人持新税控卡、机器编号、用户卡及其他基本材料到税务机关进行新税控卡初始化。之后,纳税人使用新税控卡和原用户卡对原税控机具进行初始化,此过程中税控机具生产企业必须保证税控机具存储器内数据与税控卡和用户卡内数据的一致性、完整性和正确性。其间发生的费用问题,根据相关服务条款由税控机具生产企业或服务商与纳税人协商解决。

  (六)税控卡丢失处理流程

  1.在税控机具使用过程中,若税控卡丢失,需要进行补卡时,纳税人需携带税控机具、用户卡、该机剩余发票及其它基本材料向税务机关申请补卡。经税务机关核实批准后,税务机关用税务管理卡读取税控机具内的发票明细数据,进行发票缴销及数据申报等相关业务处理,作废丢失的税控卡并出具《允许新购税控卡证明》。在税务机关采用税务管理卡读取发票明细数据之前,税控机具生产企业必须保证税控机具存储器内数据的安全。税控机具生产企业或服务商根据《允许新购税控卡证明》销售新税控卡给纳税人。纳税人持新税控卡、机器编号及用户卡到税务机关办理新税控卡的初始化业务。之后,纳税人使用新税控卡和原用户卡再次对原税控机具进行初始化,此过程中税控机具生产企业必须保证税控机具存储器内数据与税控卡和用户卡内数据的一致性、完整性和正确性。

  2.在税控机具初始化之前,若税控卡丢失,纳税人需要进行补卡时,税控机具生产企业或服务商应出具《税控机具未初始化证明》,纳税人携带税控机具、《税控机具未初始化证明》、用户卡及其它基本材料向税务机关申请补卡。经税务机关核实批准后,办理相关业务并作废丢失的税控卡,并由税务机关出具《允许新购税控卡证明》,税控机具生产企业或服务商依据纳税人提交的《允许新购税控卡证明》销售新税控卡给纳税人。纳税人持新税控卡、机器编号及用户卡到税务机关进行新税控卡初始化。之后,纳税人使用新税控卡和原用户卡对原税控机具进行初始化,此过程中税控机具生产企业必须保证税控机具存储器内数据与税控卡和用户卡内数据的一致性、完整性和正确性。

  (七)税控卡注销处理流程。纳税人注销税控卡,应携带税控机具、税控卡、用户卡、剩余发票及其它相关材料向税务机关申请注销。经税务机关核实批准,注销税控卡。注销时,税务机关应用税务管理卡读取税控机具内的发票明细数据,进行发票缴销及数据申报等相关业务处理。税控机具必须保证其存储器内数据的安全。如果该税控机具将来再次投入使用,按新购税控机具的管理流程执行。

  (八)税控卡PIN码锁死处理流程。如果税控机具不能正常使用,税控机具生产企业或服务商判断为税控卡PIN码锁死问题,应出具税控卡PIN码锁死证明。纳税人持税控卡、税控卡PIN码锁死证明及其它基本资料到当地税务机关,由税务机关解锁,如果解锁不成功,纳税人应补办新税控卡。处理流程与税控卡损毁处理流程相同。

  (九)用户卡丢失损毁处理流程。因用户卡损坏、丢失,纳税人需要补办用户卡时,应从税控机具生产企业或服务商处购买合格用户卡,携带新用户卡、未分发的纸质发票及税务登记证等相关证件,到税务机关办理补卡手续并缴销未分发的发票。税务机关通过系统对原用户卡作丢失损毁处理并对新用户卡进行初始化。如果原用户卡的发票信息已全部分发,则不必缴销纸质发票,直接补卡。其间发生的费用问题,根据相关服务条款由税控机具生产企业或服务商与纳税人协商解决。

  (十)税控卡、用户卡丢失损毁处理流程。按照上述流程,先处理税控卡,再处理用户卡。

  (十一)若税控机具损坏,则该机具使用的税控卡按税控卡损毁处理。

  特此公告。


  附件:1.税控收款机税控IC卡灌装、初始化及正常使用工作流程图(略)

     2.税控IC卡灌装程序


附件2:

税控IC卡灌装程序

一、税控机具(包括:税控收款机和税控器)生产企业申请税控IC卡密钥及税控专用算法灌装必须提交下列证件或资料: 

(一)税控机具生产企业的《税控收款机产品生产企业资质证书》复印件 

(二)税控机具生产企业的《税控收款机产品生产许可证》复印件 

(三)税控IC卡提供商的《税控收款机产品生产企业资质证书》复印件 

(四)税控IC卡提供商的《全国工业产品生产许可证》复印件(产品名称:IC卡(带触点)) 

(五)税控机具中标证明材料复印件(在新的地区中标后,须将中标证明材料复印件在申请灌装时提供) 

(六)国家相关管理部门发放的税控卡和用户卡号段证明复印件 

(七)国家相关管理部门发放的税控机具机器编号号段证明复印件 

(八)国家密码管理部门颁发的《商用密码产品技术鉴定证书》复印件(由配套IC卡供应商协助提供) 

(九)国家密码管理部门同意下载税控专用算法的报告复印件(由配套IC卡供应商协助提供) 

(十)办理人的身份证或其他有效身份证件及复印件 

(十一)加盖单位印章的《税控卡用户卡灌装申请表》(见附表) 

(十二)税控IC卡提供商出具的《安全承诺》 

二、税控机具生产企业将上述资料提交给灌装机构提出灌装申请,灌装机构受理后出具灌装登记表;税控机具生产企业从合格税控IC卡提供商购买空白税控卡和用户卡并运送到灌装机构进行密钥及算法的灌装,灌装机构接收并确认空白税控卡和用户卡的数量后,出具收货清单。 

三、灌装机构江南计算技术研究所IC卡工程部地址:北京市5102信箱06号(邮编:100094),联系人:穆云岭、罗文锋,联系电话:010-66328514,传真:010-62409373,E-mail:iccardcenter@vip.sina.com。 

四、在灌装前或灌装过程中,属于税控卡和用户卡本身质量问题的,由税控机具生产企业负责处理;由于算法灌装中间件、卡号等问题致使不能正确灌装的,由税控机具生产企业负责处理;灌装过程中,由灌装机构人为原因造成的卡片损坏和丢失由灌装机构负责。 

五、灌装机构仅对满足以下基本要求的税控卡和用户卡进行算法及密钥的灌装,基本要求包括: 

(一)税控IC卡提供商在生产税控IC卡时应按税控收款机国家标准(GB18240)的要求正确生成卡号并将其写入税控IC卡芯片,同时应在正面(芯片面)印刷唯一的税控IC卡编号,对于税控卡小卡,要在小卡芯片侧同时印刷税控卡编号。 

(二)税控IC卡提供商须在卡片正面(芯片面)明显位置印刷税控IC卡的种类:税控卡、用户卡、税务管理卡,其中用户卡须标明卡片容量和用途(单机用户卡、多机用户卡和明细卡),在卡片正面留有不凸出影响使用的签字条(长度至少2厘米); 

(三)《税控卡用户卡灌装申请表》中填写的税控IC卡提供商名称及企业代码应与国家相关管理部门所规定的一致;税控IC卡编号中包含的企业代码(前2位数字)与申请表中企业代码一致; 

(四)税控卡和用户卡必须与税控机具生产企业所生产的税控机具配套使用,并且通过了国家税务总局的符合性验证; 

(五)税控机具生产企业需要提供税控IC卡提供商对税控IC卡的安全承诺,包括:提供COS版本号及校验码、芯片型号,承诺COS无后门,算法下载后被锁定等内容。 

六、灌装完毕后,灌装机构出具灌装结果通知书(盖章);同时根据《国家发展改革委办公厅关于税控收款机IC卡密码灌装收费标准的批复》(国家发改委[2005]1427号)规定的标准进行收费并开具发票。 

七、从2005年9月15日起,灌装机构接受灌装申请,并按受理的先后顺序灌装税控IC卡。 


附表:

税控卡用户卡灌装申请表

填表日期: 年 月 日

填表说明: 

1.企业代码为国家相关管理部门认可的税控IC卡生产企业的2位代码。 

2.税控卡及用户卡的型号由税控IC卡生产厂商编列并经相关部门审批。 

3.税控机具型号为税控机具生产厂商编列并经相关部门审批。 

4.用户卡卡片类型有:单机用户卡、多机用户卡及明细卡。 

5.税控机具的机器号码段包括超始号码和结束号码,超始号码和结束号码均为11位数字,即税控收款机标准第6部分定义的机器编号的前11位。 

6.《税控卡用户卡灌装申请表》必须加盖单位印章。

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  一、问题的根源:形式与实质的冲突

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  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。