国税发[2005]146号 国家税务总局关于印发《全国税务系统学习型机关建设指导意见》的通知
发文时间:2005-09-13
文号:国税发[2005]146号
时效性:全文有效
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,扬州税务进修学院,局内各单位:

  根据党的十六大、十六届四中全会提出的建设学习型社会、学习型政党的要求,为指导和推动全国税务系统学习型机关建设活动的深入开展,总局制定了《全国税务系统学习型机关建设指导意见》,现印发给你们,请结合各地实际认真贯彻落实。


全国税务系统学习型机关建设指导意见


  根据党的十六大提出的“形成全民学习、终身学习的学习型社会,促进人的全面发展”的小康社会目标要求,党的十六届四中全会提出“努力建设学习型政党”和国务院提出各级行政机关建设学习型政府的号召,为进一步推动全国税务系统学习型机关建设,现提出如下指导意见:

  一、全面认识建设学习型机关的重要意义

  在全国各级税务机关(包括基层税务分局、税务所)开展学习型机关建设活动,是税务系统实践“三个代表”重要思想,树立和落实科学发展观的客观要求。通过建立学习型机关,构建全员学习、终身学习体系,不断用邓小平理论和“三个代表”重要思想武装头脑,提高税务公务员的理论素养、综合素质和工作能力,学会用系统思考原理研究和解决税收理论和实践问题,树立大局观念,紧密联系税收工作实际,提高正确理解并全面落实科学发展观的自觉性和坚定性。

  学习型机关建设是适应知识经济时代要求,不断提高工作本领,紧跟时代发展的现实要求。当今社会,科技进步日新月异,知识经济、经济全球化已见端倪,各个领域竞争日益加剧,经济和社会变革对每个人的理论水平、综合素质和业务能力都提出了新的更高要求,“知识恐慌”、“本领恐慌”成为制约发展的障碍。只有不断学习、终身学习,才能及时更新知识,开阔眼界,增长才干,紧跟时代步伐,适应税收事业快速发展的需要。

  学习型机关建设是坚持以人为本,建设高素质干部队伍,促进人的全面发展的要求。能力取决于素质,素质取决于知识,知识来源于学习,加强教育培训是提高干部队伍素质的有效途径。通过学习型机关创建,大规模培训干部,加强岗位学习,可以提高干部学习力,提升综合素质,增强团队凝聚力、创新力,可以提升依法行政和为纳税人服务水平,树立税务机关良好社会形象;通过建设学习型机关,以共同目标凝聚人,以团队学习带动人、以税收事业激励人,以优秀的税务文化陶冶人,努力调动人的积极性、主动性,激发人的潜能,实现思想政治工作的新突破。

  学习型机关建设是贯彻落实新时期税收工作指导思想,激发工作动力,提高工作效能的重要措施。完成新时期税收工作指导思想提出的各项工作任务,关键在人,在于广大税务干部的工作能力。通过学习型机关建设,从依法治税、深化税收改革、强化科学管理和加强队伍建设入手,用系统思考原理,做到工作安排一盘棋,正确处理好征纳双方的关系,正确处理税收管理体系内部诸环节的关系,构建适应社会主义市场经济需要的税收征管机制,解决好各种矛盾,激发广大干部的创新意识和工作能力,提高业务水平,切实转变作风,提高工作效率。

  二、建设学习型机关的指导思想和总体目标

  建设学习型机关的指导思想是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面落实科学发展观,坚持以人为本,按照新时期税收工作总体要求,以全员学习、终身学习为理念,以“聚财为国、执法为民”税收工作宗旨为共同愿景,以提升税务干部的学习能力、实践能力、创新能力为核心,采取各种有效措施,调动和促进机关干部开展多种形式的学习活动,为建设一支政治过硬、业务熟练、作风优良、执法公正、服务规范的税务干部队伍,构建社会主义和谐社会和推动税收事业健康发展提供持续的智力支持和人才保证。

  学习型机关建设的总体目标是:

  (一)更新学习理念,促进终身学习。在税务干部中牢固树立学习是生存和发展需要的理念,终身学习的理念,工作学习化、学习工作化的理念,形成全员学习、团队学习、全程学习的习惯和氛围,使学习成为税务机关和干部的自觉行动。

  (二)明确学习任务,提升创新能力。有创建学习型机关的规划、目标和实施办法,突出创新能力,有明确的各类人才培养计划、任务和激励措施,有健全的学习培训体系,形成良好的团队学习平台和多层次的学习网络,各类学习资源得到合理、有效利用。

  (三)建立长效机制,促进人才成长。有健全的领导体系和指导部门,坚持学用一致、学用结合的原则,建立鼓励学习与创新的各项制度,落实培训与使用相结合的激励约束机制和政策保障机制,维护干部学习权利,促其履行义务,保证干部学习和教育培训经费,为干部接受教育培训提供平等机会,形成干部培养使用的良性循环。结合能级管理,制定岗位工作标准,大力开展以“六员”为对象的一线岗位人员培训,建立业务骨干人才库,形成各类岗位合理的梯次人才队伍。

  (四)提高全员素质,增强工作效能。税务干部队伍的思想道德素质、科学文化素质和税收工作能力不断提高,干部的学习热情、学习成果和创新得到充分肯定和尊重,形成了以学习推动工作,以工作促进学习的局面,实现了学习成果与工作成就的共享与互动,人员素质、税收管理水平、收入水平和社会形象得到提高,机关凝聚力、创新力不断增强,工作作风不断改进,依法治税、税收管理、工作效能和服务水平不断提高,构建成和谐的税务机关,促进税收工作与经济社会的和谐发展。

  三、学习型机关建设的主要内容及措施

  在学习型机关创建中要引导广大干部职工结合本职工作,自觉、全面、系统地掌握各种知识,不断提高综合素质。要加强政治理论学习,深入学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想,学习改革开放有关重大理论和方针政策,学习社会主义市场经济理论,认真学习并牢固树立和落实科学发展观。要加强科学文化知识、计算机知识、法律知识以及外语知识的学习。要紧密联系税收工作实际,加强税收理论、财务会计、审计、税收管理、稽查等专业知识学习。各种知识的学习要结合自身岗位需要,突出针对性、实效性,学以致用,不断提高解决实际问题、做好本职工作的能力。

  要遵照理念导入、宣传动员、典型示范、稳步推进、注重实效的要求逐步实施,并注意把握好以下几个方面:

  (一)广泛动员,形成建设学习型机关的浓厚氛围。要通过召开动员会、专题讲座、座谈会等形式,在税务系统进行学习型机关建设理论的普及学习,引导税务干部认清税收工作面临的形势、任务与压力,找出差距,积极接受“人人学习、终身学习”的理念,形成全员学习、主动学习的良好氛围。

  (二)以提升素质和能力为目标,制定适合机关特点和个人需要的学习计划。各级税务机关要根据学习型机关建设的要求,结合本单位工作和干部队伍实际,制定创建学习型机关的具体方案和干部培养培训计划。要结合干部的工作岗位、学习经历等实际情况,以提高综合素质和岗位技能为重点,按照“干什么学什么、缺什么补什么”的要求,提出不同的学习目标、学习计划和研修任务。要坚持对新录用人员在试用期内进行初任培训,提高岗位适应能力;对晋升领导职务的公务员在任职前或者任职后一年内进行任职培训,提高领导能力;对从事专项工作的公务员应当进行专门业务培训,提高专门业务管理能力;对全体公务员应当进行在职轮训,其中对担任专业技术职务的公务员,应当按照专业技术人员继续教育的要求,进行专业技术培训,不断更新知识,努力适应经济、政治、文化、社会发展的新要求。要有计划地加强对后备干部的培训,为履行新职位要求积累知识和能力。每位干部职工都要积极参加学习培训,认真开展在岗学习,努力完成学习任务。

  (三)建立、健全学用结合的激励机制和保障机制。要按照《公务员法》及其实施细则的要求,根据按需培训、学用一致的原则,完善培训激励与约束机制。要把学习培训情况、学习成绩作为公务员年度考核的内容和任职、晋升的依据之一,做到“不培训不上岗、不培训不任职、不培训不提拔”。要建立定期的干部学习报告会制度。要加强公务员培训经历的登记管理,建立培训档案,研究尝试学习培训学分制度。

  (四)创新教育培训载体,建立开放型的终身教育体系。坚持面向基层、面向全员的方针,不断适应税收业务发展的需要,改进人才培养模式,努力实现从“拥有文凭”向“拥有能力”的转变,从“阶段学习”向“终身学习”的转变,从“学会”到“会学”的转变,实现终身教育与终身学习双向强化,不断开发递进式培训项目。要进一步与各类优秀培训机构合作,实施高层次复合型专门业务人才培养计划;加快现代教育培训网络建设,利用税务系统广域网和因特网开展在线学习;通过光盘、磁带等音像材料及教材、参考书等纸质材料进行在岗或业余自学;充分挖掘和整合各种教育资源,改善税务干部学习环境,要加强干部教育培训体系建设、培训基地建设、师资队伍建设,对人才的成长确保制度、机构、资金“三落实”。充分发挥各级税务施教机构在建设学习型机关中的重要作用。

  (五)开展多样性、经常性的学习培训活动。要充分利用各种学习载体,设计多层次、有实效的学习活动,增强感召力和吸引力。要加强政治思想教育、职业道德教育、爱国主义教育,增加国家意识,弘扬民族精神;要积极开展税务干部喜欢的、形式活泼生动的学习竞赛活动、业务能手竞赛活动,采取“专题讲座”、“每日一题”、“每周一课”、“每月一考”、“网上过关”等多种形式,寓学习于工作之中,寓教育于活动之中,把基层学习活动推向深入。

  四、学习型机关建设的工作要求

  (一)精心组织,加强领导。要提高对开展创建学习型机关活动重要意义的认识,把创建工作作为提高干部素质、加强能力建设的重大战略举措,列入重要议事日程,周密部署,切实抓紧抓好。总局有关单位要加强研究、督促和协调,结合税务系统实际,制定学习型机关建设评估指标体系,搞好科学评估与指导。各省、自治区、直辖市国税局、地税局主要领导要亲自抓,各级领导班子和领导干部要重视学习,创造学习环境,搭建学习平台,营造学习氛围,当学习型机关的发动者、领导者和促进者,带头学、主动学,率先成为学习型领导干部、学习型领导班子,努力适应经济、政治、社会发展的新要求。

  (二)着眼长远、稳步推进。学习型机关建设是一项长期的战略任务,必须处理好长远目标与近期要求的关系。既要立足当前,紧密结合工作实际,提出现阶段具体任务和计划,制定相应措施,实现近期目标,又要做好长远目标的规划,把提升干部学习力与改进机关效能结合起来,努力用学习的成果促进工作。要注意发挥典型示范作用,及时交流推广典型的先进经验,培养骨干,以点带面,把典型示范与普遍提高结合起来。

  (三)鼓励创新,讲求实效。学习型机关建设是党中央面向二十一世纪提出的新要求、新任务,没有现成的经验和做法可循,必须结合各地区、各单位人员的实际,以创新的态度,努力探索适合税务系统特点的新模式、新途径。同时,要扎实推进,讲求实效,不搞形式主义。

  (四)分工负责,形成合力。学习型机关建设是一项艰巨的系统工程,也是一项长期任务,需在各级党组的统一领导下各部门分工负责,全体干部人人参与。各级办公室、人事、教育、党委、工会和税收管理部门要各负其责,协同推进,抓好工作职责的落实。各级教育主管部门和施教机构要充分发挥教育培训在学习型机关建设中的独特作用,承担主要工作任务,发挥主渠道作用,加强机关服务,协同各有关部门,长期不懈地抓好落实、推动工作。

  各级税务机关可根据本《意见》精神,结合本单位实际,制定具体的实施方案,因地制宜地开展学习型税务机关建设活动。

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严征管时代的股权与并购税务(三):股权代持还原的税务定性与避险

  【摘要】 股权代持还原——将登记于名义股东名下的股权变更回实际出资人——是否构成应税转让,是各地口径分歧最大的疑难问题。本文以国税函〔2005〕130号为线索,借鉴司法实践对股权“实际收入认定”的态度,厘清“形式转让”与“实质所有”的冲突、不同还原程序的税务后果,并就证据留痕与程序选择提出前置合规建议。

  【关键词】 股权代持;代持还原;个人所得税;国税函130号;实际收入认定;司法解除

  【本系列】 本文为《严征管时代的股权与并购税务》系列第(三)篇,全系列共三篇,建议依序阅读:

        (一)个人股权转让个税;

       (二)并购重组交易税务风险与合规;

      (三)股权代持还原的税务定性与避险。

   股权代持,在商业实践中十分常见:创始人借名持股,员工经持股平台间接持股,或为规避持股限制而设代持。当公司拟上市、被并购,或实际出资人欲将股权变更回自己名下时,一个棘手的问题随之浮现:

  代持还原——将登记于名义股东名下的股权,变更回实际出资人——此一环节,是否须缴纳个人所得税。

  就直觉而言,股权本即属于实际出资人,变更登记回其名下,似无课税之理;然税务机关所见者,是工商登记上一次“由名义股东向实际出资人”的股权变更,形式上即为一次转让。其间张力,正是代持还原税务问题的核心,亦是各地口径分歧最大、最需专业前置判断的领域。

  一、问题的根源:形式与实质的冲突

  代持还原的税务难点,本质上是“实质所有”与“形式登记”之间的冲突:

  · 就实质而言,股权自始属于实际出资人,还原仅使登记与实质一致,并未发生真正的财产转移;

  · 就形式而言,工商变更呈现为一次股权转让,依《中华人民共和国个人所得税法》与国家税务总局公告2014年第67号,转让即可能产生“财产转让所得”并触发核定(详见本系列前文)。

  若税务机关仅认形式,实际出资人即可能为“取回本属于自己之物”而缴一笔税。问题在于:法律与实践,于何种程度上认可“实质”、从而豁免此项税负。

  二、可资依据的规则线索及其边界

  我国目前并无针对“个人间股权代持还原”的统一、明确的征免税规定,但有两条关键线索。

  (一)国税函〔2005〕130号:转让“是否真正完成”为分水岭

  《国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2005〕130号)确立了一项关键区分:

  · 股权转让合同未履行完毕,因执行仲裁裁决解除合同及补充协议、停止执行原合同,并原价收回已转让股权的——因转让行为尚未完成、收入未完全实现,随转让关系解除,股权收益不复存在,纳税人不应缴纳个人所得税;

  · 股权转让合同已履行完毕、其后再解除合同收回股权的,属于另一次股权转让,原已缴个税不予退还。

  该批复所确立的逻辑——转让是否真正完成、收入是否实现、是否经法定程序解除——对代持还原极具参考价值:它指向“经法定程序恢复原状”与“另一次应税转让”之间的根本区别。

  (二)国家税务总局公告2011年第39号:特定代持的明确口径

  对一类特定代持,规则是清晰的。国家税务总局公告2011年第39号规定:因股权分置改革造成、原由个人出资而由企业代持的限售股,企业转让该限售股取得的收入应作为企业应税收入计算纳税,完税后再向实际所有人分配。惟其适用范围有限(仅限股改造成、企业代持的限售股),不能简单套用于一般自然人间的代持。

  (三)一般代持还原:仍属“视地方、凭证据”的疑难领域

  对最为常见的自然人间的代持还原,因缺乏全国统一规定,各地税务机关口径不一:有的认可“实质所有、不视为转让”,有的坚持“形式变更、按转让课税”,亦有要求充分举证证明代持关系真实存在者。需要客观指出的是,目前尚无直接就“代持还原是否征收个人所得税”作出认定的、公开的具名生效判例,争议更多停留在税务机关的征管口径层面——这也意味着,结果在很大程度上取决于个案证据与事前沟通。此种地区差异与不确定性,正是代持还原最大的风险来源,亦是律师前置判断最能创造价值之处。

  不过,这并不意味着代持“无处安放”。在中国境内首发上市(IPO)审核实践中,“股权清晰”是基本要求,发行人历史上的股权代持,通常须在申报前彻底还原,并在招股说明书中如实披露代持的形成原因、还原过程与相关税务处理;只要代持关系真实、还原属于“恢复原状”而非新的利益安排,实践中基本不构成IPO的实质性障碍。这说明,代持本身并非“无解”——关键始终在于关系真实、还原清晰、税务处理经得起检验。

  三、关键变量:还原是否构成“真实、已实现的转让”

  将上述线索贯通,可得一项对实操极为重要的判断:代持还原是否被课税,根本上取决于它是否构成一次“真实、已实现的股权转让”——若实际出资人自始享有股权、还原只是让登记回归实质、并未发生真正的财产转移与所得实现,就不应被简单视为一次新的应税转让。

  这一判断的落点在“实质”:国税函〔2005〕130号所确立的,正是“转让尚未完成、收入未实现即不课税”的精神——它指向的是交易的真实状态(股权自始归属、并未发生真正的转移与所得实现),而非某一种形式或程序。

  这里可以借鉴司法实践对“股权实际收入认定”的态度。需要说明的是,以下案件本身并非代持还原纠纷,而是一起因转让价款经补充协议变更而引发的退税争议;但其对“股权转让的实际收入如何认定、收入尚未真正实现时能否课税”的处理,对分析代持还原是否构成应税转让,具有借鉴意义。在该案中(江苏省宿迁市宿城区人民法院〔2018〕苏1302行初191号),转让方在部分收款、办理工商变更并缴纳个人所得税后,因受让方逾期付款,双方签订补充协议、对转让比例与价格作出调整;转让方申请退税,税务机关仅部分退还,转让方不服涉诉。法院认为,退税之争根本在于股权转让收入的认定——税务机关将转让方在合同履行中收到的阶段性款项径行作为转让收入计税,因双方并未将该款项确定为交易价,缺乏事实及法律依据,遂撤销原退税决定、责令重新处理。

  该案的启示在于:收入是否真正实现,直接影响税务处理能否成立。 这与国税函〔2005〕130号“转让尚未完成、收入未实现则不课税”的逻辑相通——代持还原若要主张“非应税”,同样要落到“是否存在真实、已实现的转让所得”这一根本问题上。

  但须看清一条边界:“解除合同、原价收回”与“另一次转让、事后减价”是两回事。130号的免税待遇,对应者为“交易自始未真正完成、经法定程序回归原点”,而非“先行完成、其后反悔”。代持还原欲援用此一逻辑,关键在于证据与程序的真实性:能否证明代持关系自始存在、还原系“恢复原状”而非“新的转让”。

  须予警示:代持还原的税务认定,看的是“实质”而非“形式”。任何安排都必须建立在真实的代持关系之上;切不可为税务目的而虚构交易或诉讼——否则非但不能免税,更可能触及偷税乃至虚假诉讼的法律责任。

  四、律师前置方案:将本不该缴的税负挡于门外

  “代持还原”并无放之四海而皆准的答案,但有一套可予前置的合规动作。

  1.代持期间即建好证据链:书面代持协议、实际出资凭证、资金流水、分红与表决权实际行使的记录——此为日后证明“实质所有”之根本,远较还原之时临时补证为有力。

  2.还原之前先作税务定性评估:判断本次还原更接近“恢复原状、非应税”抑或“应税转让”,预估核定风险与本地口径。

  3.夯实代持关系的真实性与证据:还原能否被认可为“恢复原状”,根本上取决于代持关系是否真实、证据是否完整,而非依赖某种特定形式或程序;切忌为税务目的而虚构交易或诉讼。

  4.认清边界、不逾红线:130号的免税对应“未完成的转让经法定程序解除并原价收回”,事后减价、已完成交易的反悔不在此列,更不得虚构诉讼。

  5.事前沟通本地口径:因各地实践不一,重大还原之前即就税务处理与主管机关沟通,必要时争取书面确认或预约裁定。

  6.并购、上市语境下尤须审慎:拟上市或被并购前的代持还原,会同时受到IPO合规审查与税务监管的双重审视,务必将税务处理与还原方式一并设计、一并前置。

  代持还原的税务问题,高度依赖代持关系的真实性、还原的方式与程序、以及主管机关的口径。但有一条原则是确定的:真实、留痕、择定正确的程序,是将本不该缴的税负挡于门外的稳妥路径——而此三者,皆须于还原之前,由专业判断预先布置。


  作者简介

  张 乐   合伙人

  le.zhang@allbrightlaw.com

  邵 帅   合伙人

  shaoshuai@allbrightlaw.com

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

房地产公司如何合理处理开发成本及其他费用的进项税?

  解答:

  下面根据2026年最新规定予以说明。

  一、精准划分可抵扣与不得抵扣项目

  (一)不得抵扣项目判定标准(依据:《增值税法》第二十二条、《增值税法实施条例》第十九条至第二十二条)

  纳税人的下列进项税额不得从其销项税额中抵扣:

  1.适用简易计税方法计税项目对应的进项税额;

  2.免征增值税项目对应的进项税额;

  3.非正常损失项目对应的进项税额;

  4.购进并用于集体福利或者个人消费的货物、服务、无形资产、不动产对应的进项税额;

  5.购进并直接用于消费的餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务对应的进项税额;

  6.国务院规定的其他进项税额。

  (二)混用项目进项分摊规则(依据:《增值税法实施条例》第二十三条、财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项)

  成本、费用同时用于一般计税应税项目与不得抵扣项目、无法单独划分用途的,按月计算不得抵扣进项税额,计算公式政策依据为财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号第一条第四项:

  不得抵扣进项税额 = 当期无法划分全部进项税额 ×(当期简易计税销售额 + 免税销售额)÷ 当期全部销售额

  年度清算要求(依据:《增值税法实施条例》第二十三条):次年 1 月纳税申报期,按全年销售额重新清算,多转出税额可转回抵扣,少转出需补做进项税额转出。

  固定资产、无形资产、不动产同时混用一般 / 简易计税项目,进项税额可全额抵扣,无需分摊转出。

  (三)会计处理流程(依据:财会〔2016〕22 号)

  取得不得抵扣项目增值税专用发票时,同步借记开发成本/管理费用、借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”;完成发票勾选认证后,将待认证进项税额转入成本费用,贷记“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”。

  (四)准予正常抵扣项目范围

  开发成本类:钢筋、混凝土等建筑材料(13% 税率专票)、建筑工程服务(9% 税率专票)、有形动产设备租赁(13% 专票)、勘察、设计、监理服务(6% 专票)。

  期间费用类:广告宣传、测绘、审计、法律咨询、办公设备、公务出差住宿费(6%/13% 专票)。

  二、规范取得、保管法定抵扣凭证(依据:《增值税法实施条例》第十一条、第十二条)

  (一)法定有效扣税凭证清单

  增值税专用发票(开发成本、现代服务主流抵扣凭证);

  海关进口增值税专用缴款书、代扣代缴增值税完税凭证;

  收费公路通行费增值税电子普通发票;

  农产品收购 / 销售发票(采购苗木、建材农产品适用)。

  (二)票据全流程管控要求

  业务合同、资金流、货物 / 服务流、发票信息保持一致,杜绝虚开发票风险;

  报销单据备注支出用途、对应计税项目(一般计税 / 简易计税),留存合同、付款凭证、项目进度资料备查;

  纳税申报前,通过增值税发票综合服务平台完成扣税凭证用途勾选确认;现行政策已取消勾选确认期限,发票取得后任意所属期均可勾选抵扣,但长期滞留未勾选发票会触发税务风险核查,建议按项目进度及时完成勾选。

  三、土地价款差额计税特殊处理(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号)

  (一)政策逻辑

  房企一般计税项目支付的土地出让金、征地拆迁补偿款,无法取得增值税抵扣凭证,不适用进项抵扣,采用销项税额抵减方式扣减当期销售额,减少销项税额。

  (二)标准计算公式

  当期销售额 =(当期全部房款及价外费用 - 当期允许扣除土地价款)÷(1+9%)

  当期允许扣除土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  (三)合法扣除备查凭证

  省级及以上财政部门监制土地出让金票据、拆迁补偿协议、银行付款流水、拆迁户签收凭证。

  四、各类服务类费用进项抵扣细分规则

  (一)可全额抵扣服务(用于一般计税应税项目)

  设计、监理、造价咨询、广告推广、前期策划、审计评估、办公不动产租赁,取得 6% 增值税专用发票,票面税额全额抵扣。

  (二)住宿服务抵扣区分(依据:《增值税法》第二十二条)

  准予抵扣:员工公务出差住宿费,取得合规 6% 专票,进项正常抵扣;

  不得抵扣:客户招待住宿、员工团建旅游、职工探亲住宿(归属于集体福利、个人消费),需做进项税额转出。

  (三)餐饮、娱乐、居民日常服务统一规则(依据:《增值税法》第二十二条第五项)

  所有餐饮、娱乐、居民日常服务,无论业务招待、员工就餐、团建用途,进项税额一律不得抵扣,无需勾选抵扣,直接全额计入成本费用。

  (四)贷款利息及配套融资费用抵扣规则(依据:《增值税法实施条例》第二十一条)

  1.房企各类银行、信托、民间借贷产生的利息支出,属于购进贷款服务,对应进项税额暂不得抵扣;

  2.向贷款方支付、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费,进项税额同步不得抵扣;

  3.补充区分:向第三方担保机构支付的担保费,不属于贷款方收取的配套费用,取得增值税专用发票可正常抵扣进项。

  五、落实留抵退税政策,缓解开发资金占用(依据:《增值税法》第二十一条)

  (一)法定基础规则

  当期进项税额合计大于当期销项税额形成期末留抵的,企业二选一:①结转下一纳税期继续抵扣;②按配套公告规定申请退还留抵税额。

  (二)房企实操管理要点

  分项目建立进项税额台账,区分一般计税、简易计税项目对应的进项税额,简易计税项目进项不得计入留抵退税基数;

  退税申报前完成全部发票勾选、混用项目进项分摊与进项转出调整,留存项目开发进度表、销售计划、成本合同备查;

  符合增量、存量留抵退税条件的,按财政部 税务总局配套公告规定计算可退税额,按期提交退税申请。

  六、资产重组业务进项留抵结转抵扣规则(依据:财政部 税务总局公告 2026 年第 13 号,2026 年 1 月 30 日发布,2026 年 1 月 1 日施行)

  (一)法定适用前置条件

  房企发生合并、分立、业务整体划转,同步转让对应资产、关联债权负债、全部从业人员,转让方、接收方均为增值税一般纳税人,且转让方完成税务注销登记。仅转让资产、无配套负债与人员的,不适用本政策。

  (二)进项结转操作流程

  转让方注销前未抵扣的期末留抵税额,凭税务机关出具《资产重组进项留抵税额转移单》,全额结转至接收方,由接收方后续申报抵扣。