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1647 2017年“3·30”新政后，广州出现了“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式，关于这种拿地方式的税务风险分析，我们在之前的文章中已详细分析过（感兴趣的读者可查《“竞配建”要当心的几个税务“坑”》一文），本文主要分析在该方式拿地的情况下，建成后对自持物业进行出租的税务处理：
一、转自持环节
1、增值税
房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持，没有发生交易行为，不属于增值税的应税行为。
2、土地增值税
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（二）款规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”
3、企业所得税
房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持，只是企业内部资产的用途改变，作为内部处置资产，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，不视同销售确认所得税收入，相关资产的计税基础延续计算，在会计处理上，计入固定资产或者投资性房地产，按照规定计提折旧费用，按照规定可以在企业所得税前扣除。
二、持有并出租环节
1、增值税
涉及增值税，在“竞地价+竞配建+竞自持面积”的拿地方式下，通常规定了自持部分只出租不能出售（或规定期限内不能出售），根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第二条规定：“纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。第三条第二点规定“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。”
需要提醒纳税人注意的是：如果是采取预收款方式取得租金的，根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二点的规定：“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
2、房产税
根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条规定：“对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”
3、土地使用税
自持物业用于出租，按照《城镇土地使用税暂行条例》的规定，房地产开发企业拿地后要按规定缴纳土地使用税，将自持物业出租时，其房产、土地的实物或权利状态并没有发生变化，因此仍要求继续缴纳土地使用税。
4、企业所得税
自持物业用于出租的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定：“企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”按照此规定，租金收入需作为应纳税所得额计算企业所得税。
需要提醒纳税人注意的是，和增值税的处理不同，如果是采用预收租金并且出现跨年的方式，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一点：“关于租金收入确认问题，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”
三、总结
房企将自持物业出租的，在税务处理上，会涉及到增值税，房产税，土地使用税和企业所得税，如果涉及到预收租金方式，由于增值税和企业所得税对纳税义务发生时间的规定是不同的，因此纳税人要特别留意增值税和企业所得税的税务处理是否正确的问题。
我要补充
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小型微利企业所得税年度申报指引（2025年）
目录
01 政策提示及操作指引
07企业基础信息表及表单选择
14纳税调整明细表
38税收优惠明细表
42企业所得税年度纳税申报主表
47弥补亏损明细表
01 政策提示及操作指引
一、政策提示
(一)小型微利企业重点政策提示
1. 2024 年小型微利企业的判断标准
2019 年以后，小型微利企业的判断标准如下(需同时满足)：
(1) 从事国家非限制和禁止行业;
(2) 年度应纳税所得额不超过300万元;
(3) 从业人数不超过300人;
(4) 资产总额不超过5000万元。
其中：
资产总额：指资产总额的全年季度平均值。季度平均值=(季初值+季末值)/2，全年季度平均值 = 全年各季度平均值 /4。
从业人数：指全年季度平均从业人数(计算方法同上)。从业人数是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和。
2.2024 年小型微利企业重点所得税优惠政策
(1)小微企业所得税优惠政策
① 2023年1月1日至 2027年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的部分，减按 25% 计入应纳税所得额，按 20% 的税率缴纳企业所得税。(财政部 税务总局公告2023年第12号)
② 分支机构不能单独享受小微企业所得税优惠政策：企业设立不具有法人资格分支机构的，应当汇总计算总机构及其各分支机构的从业人数、资产总额、年度应纳税所得额，依据合计数判断是否符合小型微利企业条件，由总机构汇总计算应纳税款，并享受相关优惠政策。(国家税务总局公告2023年第6号)
③ 从事国家限制和禁止行业的企业不能享受小微企业政策，如纳税人生产经营情况发生变化，以后年度符合了相关政策享受条件，应先修改相关行业后，再申报享受相关政策。
(2)研发费用加计扣除优惠政策
企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规定据实扣除的基础上，自2023年1月1日起，再按照实际发生额的 100% 在税前加计扣除;形成无形资产的，自2023年1月1日起，按照无形资产成本的200%在税前摊销。具体享受条件及相关要求请按照《财政部 税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第7号)等文件的相关规定执行。
集成电路和工业母机企业研发费用加计扣除政策，按照文件规定需符合相应条件或由相关管理部门进行清单认定，不符合相应条件的小微企业不能享受有关政策。
(3)设备、器具一次性扣除
企业在2018年1月1日至2020年12月31日(财政部税务总局公告2023年第37号延长至2027年12月31日)期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
选择享受一次性扣除优惠政策，会带来折旧计提和扣除的税会差异。对于该项资产而言，在享受优惠政策的当年，对允许一次性扣除的金额与会计核算计提折旧金额之间的差额要进行纳税调减;在以后年度，则要对会计核算计提折旧的金额进行纳税调增。
此处主要列举小型微利企业常见扣除项目，具体扣除条件及相关要求可参考下文各纳税调整项目明细表的填报要点。如企业发生其他扣除项目，可依据相关政策规定做纳税调整。
(二)涉及纳税调整的常见限额扣除项目清单
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附件：
小型微利企业所得税年度申报指引（2025年）.pdf（请在网页端打开）
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